王慧：您认为未来五年，北上深这些城市的限制性措施，比如限购，有可能都取消吗？

连平：很难。比如上海到目前为止还维持着限购。北京推行了一些相关措施，符合条件家庭不再限制五环外购房套数，这些措施有一定的效果，但总的来说效果不大，因为五环以外本身就是一个成交相对来说比较淡的区域，供求关系在这个区域没有太多的表现，关键的问题还是在五环以内。

王慧：您认为这些城市可能会部分放开，但是全面放开还有一定难度？

连平：对，全面放开有一定的难度。关键问题在于，像上海这类城市房屋供给不足，如果供给能够比较充裕，能够及时跟上，价格就难以出现大幅度上升，这个时候才有条件取消更多限制。

王慧：我注意到，最近外媒关于中国房地产的一些爆料引起了广泛的讨论。主要涉及三个方面：房贷贴息、个税抵扣提升、住房交易成本降低。您认为这些措施未来能否真正落地？如果落地，会在多大程度上提振我们的房地产市场？

连平：国外有这方面的实践，其实我们有些城市也在尝试，比如说有的城市提高税收扣除比例。这些措施推出之后，对于当地市场的活跃产生了积极作用，因为买房人月供的压力减轻了，对金融机构的经营也有好处。

因此，我认为这些措施未来是有可能更大面积实施的，关键要看中央有关管理部门的态度。现在很多地方所做的尝试，并不是中央政策很明确地要求的。但未来，如果市场筑底过程继续，没有明显出现好转，那更多城市推行这些措施的可能性也是存在的。

2024年12月，居民在上海浦东新区房地产交易中心办理相关业务。 IC Photo

王慧：对于房贷贴息，现在很多人关心的是，贴息是不是只针对增量而不针对存量？

连平：现在某些地区所推行的房贷贴息都是针对增量的，因为存量是很大的规模。对于增量房贷贴息，比较保守的计算是一年不超过1000亿，但如果对存量房贷贴息，这个量就很大了，这肯定是需要认真考量的。是不是有这么多资源，以及这些资源投下去之后，是不是会产生预期的效果。

从目前的情况来看，只是对增量房贷贴息，并且只在一部分地区实施，它所产生的效果应该来说是有限的。但是如果要全面推广，就会涉及地方政府的财力问题。

王慧：我们看到最近银行都已经开始当“房东”，直接下场卖房了。市场上出现了一批低于市场价格的“银行直供房”。这些房子有什么特点？和法拍房有什么区别？

连平：银行这些房产都是它的抵押物，客户贷款之后无法归还，就违约了，抵押物被银行收掉，产权归银行所有。原来通常的做法是法拍，法拍的问题是流程比较长，环节比较多，成本相对较高，价格灵活性较差。对法拍房，银行有点等不及了，毕竟经过房地产市场连续五年的调整，银行体系内积累的抵押物房产的量越来越大，如果不变现，等它达到相当的规模，对银行体系来说是一种不小的风险。所以银行需要及时地处置，让它变现。即使变现比例可能不太高，但不管怎么说，钱收回来之后就可以进行新的经营，或者处置一些不良资产。

所以对银行来说，目前很需要这样做。对于市场来说，“银行直供房”和法拍房明显的区别是，它的价格相对偏低，因为银行会根据实际需要调整价格，让房产很顺利地出手，这是银行的一种策略，也让一批价格低于法拍房的房产进入了市场，这对购房者来说无疑是一个可以捡漏的机会，因为它的价格便宜，这是第一点。

第二，它几乎没有产权方面的风险，因为这些房产是银行卖给你的，是银行的抵押物资产，其产权毫无疑问都在银行手里，由银行过户给买家，处理过程会非常简单。价格比较好，交易过程又比较安全，这不是挺好吗？

王慧：“银行直供房”基本上都是断供的房子，被银行收回来再卖出去。那什么样的房子才会被断供呢？所以我们购买“银行直供房”之前是不是也得好好判断，到底哪些房子是可以捡漏的？

连平：当然，这些都是具体的个案，购房者要自己去把握这个房子好不好。“银行直供房”包括各种类型的房子，有些可能是原来的买家收入比较低，就断供了。也有一些是企业老板破产了，但他原来住的房子是挺好的房子。这些情况都有可能。

王慧：“银行直供房”有个特点，它们一般来说都是低于市场价格，而且低得很多。

连平：它如果成交的话，价格相对来说是比法拍房更低。

王慧：可现在二手房市场本来就比较低迷了，“银行直供房”的价格会不会再冲击二手房市场的价格？

连平：实事求是地说，应该会对二手房市场价格产生一定的影响。但是我个人觉得不至于带来很大的影响，因为“银行直供房”的类型、地段、状态可以说是五花八门，这种情况下，这些房产基本都是个案，并不是集中批量地销售，这样带来的压力相对比较有限。