过去五年，中国房地产市场经历了一场罕见的深刻调整，房地产在家庭财富中的作用发生本质转变。与此同时，随着银行利率持续走低，居民理财收益下降，存款“搬家”现象呈加速趋势。

站在资产配置的十字路口，普通人何去何从？当房地产普涨时代落幕，什么样的房产能够穿越周期、实现保值增值？股市能否接棒楼市，成为居民财富增长的新引擎？在避险情绪中屡创新高的黄金还能涨多久？

本期《思路打开》对话中国首席经济学家论坛理事长、广开首席产业研究院院长连平，深入解析中国的楼市、股市和居民资产配置的逻辑重构。

【对话/连平&王慧】

王慧：连平老师您好，今天想从房地产开始，跟您聊聊中国居民的资产配置问题。过去五年，中国的房地产经历了一场罕见的深刻调整。2026年中央定调要“着力稳定房地产市场”。这个“稳定”是什么意思？是指市场完成探底开始企稳，还是说市场正在以平稳的态势逐步寻底、筑底？

连平：从物理的角度来看，“稳定”是一种水平运动。从房地产市场本身来看，我认为目前至少应该是结束或者停止向下的过程，也就是说，要结束探底的过程，然后进入横盘筑底阶段。这可能是“稳定”真实的含义所在。

现在从成交量、价格、工程推进力度等方面来看，房地产依然还在寻底。尤其是房地产投资的探底幅度还比较大。

2024年，全国房地产开发投资同比下降10.6%，2025年增速继续下滑，全年下降17.2%。这表明，到目前为止，房地产市场依然还没有结束探底的过程。虽然近期上海等一些城市的部分数据出现了反弹，但这个趋势还不明显。换句话说，到目前为止还没有出现一种趋势性的反弹。我们认为，这种情况可能还会持续一段时间。

正如你刚才所说，这次房地产市场调整已经经历了五年左右的时间，从过去世界各国，尤其是一些大中型经济体的运行情况来看，当房地产市场走过一个很长的发展过程，往往会伴随着人口数量的变化、老龄化等重要因素出现大的调整，这个调整周期大约是五年左右。

王慧：这是世界的普遍规律？

连平：对，世界上一些主要的国家都差不多。对中国来说，房地产是一个非常重要的市场，规模巨大，经历了几十年的增长，而且某些阶段增速还非常惊人，所以调整幅度较大、持续时间相对较长的可能性比较大。

我认为，“十五五”时期的前两年或三年，可能还是房地产市场寻底之后筑底的过程，然后会进入一个相对平稳运行的阶段。这个时候才可以称之为“企稳”。

王慧：现在的普遍情况是，买家不敢出手，怕出手之后房价再降，卖家也不太好卖，因为一方面买家比较少，另一方面现在的价格也确实比较低，这样就导致成交量上不去。而市场止跌企稳的信号一般是按照“量、价、预期”这样的顺序出现。成交量先复苏，价格企稳，然后预期才能够扭转。您认为接下来政策从哪个环节发力才能更好地稳定房地产市场？

连平：我认为政策无非是两方面，第一是刺激需求，第二是增加供给。目前的市场有点像围城，一边是一部分人拿着钱准备买房，他们有需求，但是又怕时机把握不好，还在那观望。另一边还有一批人，他们准备卖房，但是在目前这种情况下，以什么样的价格出售，对他来说还是非常犹豫的。目前来看，这两类人的行动都不是十分积极，有需求，但更多的是观望。

需求是很重要的，在这样的情况下，我认为政策应该继续在相关的领域进行刺激，取消一些限制性措施，推动需求释放。

2025年12月，民众在北京一售楼处了解楼盘信息。 IC Photo

我认为，房地产市场这种买涨不买跌的心理状态，未来还是非常值得关注的。真正愿意出手的，还是需要看到市场出现明显的变化，也就是需求释放出来了，成交量上来了，他们才会出手。而这种变化必定会带来价格的提升。

现在全国房地产市场的情况非常特殊，它是一种非对称的状态。有些地方有需求，但是供给相对比较短缺，成交也上不去。而另外一些地方供给很充裕，大量的库存放在那边，但是需求不足，市场也做不起来。现在全国就是这样的情况，差异化比较明显。只有少数城市，比如上海、深圳、北京等地是有需求，但供给不足。

下一个阶段，我们要想办法增加上述这些城市的供给，使得供求关系能够相对平衡，甚至于稍微偏紧一些，让住房价格能够涨起来。这样一来，买家才会出来。因为当市场价格出现上升之后，给市场的信号、预期是非常清晰的：这个时候不买，未来房价上去了，用这个价格就买不上了。这样就有可能带来成交量的上涨。

我认为，一些大城市的政策会更引人关注，大城市的成交量上去之后，会影响到其他城市。因为大城市是“领头羊”，表明了变化运行的趋势，这种趋势给大家的信号非常明确：房地产已经触底，房价开始逐步回升。在这样的预期之下，全国很多其他城市也有可能出现需求释放的情况。