王慧：对，所以也想跟您聊聊收储的问题，这是一个非常重要的去库存的方式。现在国家提出鼓励收购存量房用于保障性住房。收储对于北上广深这些大城市来说，确实是可以盘活一些存量房的。但对于很多人口净流出的城市来说，会不会收上来也租不出去，反而还加重了地方政府的财政负担？您怎么看这些问题？

连平：这个问题确实是存在的，如果不做认真仔细的分析，就可能盲目收储。我认为收储还是要以需求为导向，因为你先期一定会投入部分的财务资源，这些钱投下去，如果没有选好地方，没有需求，最后就会带来损失。

刚才你也提到，那些重要的经济发展区域，人口流入情况相对会好一些、多一些，它们可能会产生这方面的需求，而需求的规模、投入的资源也是可以通过实地考察进行分析、测量的。

现在很多地方都是按照一个省来运作的，比如由省里判断更多的资源投向哪些城市、哪些地区。我认为这都要从需求出发，来确定资金的运用方向和投入规模。投入太大也不行，如果需求就这点，过多的收储到时候派不上用场，还会引起新的浪费。

王慧：从需求出发，我们可以解决在哪儿收，收多少的问题，那用什么价格来收储呢？

连平：肯定是差异化定价，因为不同地区的供求关系是不一样的，发展水平也是不一样的。差异化定价机制需要建一些模型，把人口流动、地区成交历史，以及现在的价格运行状况等各种因素结合起来进行判断，最后明确引导出一个价格。这同样需要很多脚踏实地的研究和分析工作。同时，还需要有第三方评估机构评估这些定价机制是否合理。这样，它的价格偏离度就会小一点。

王慧：那收储价格应该是低于市场价，还是和市场价持平，抑或高于市场价？

连平：那就要看这个市场的供求关系了，供求关系紧一点，定出来的价格可以比市场稍微高一点。总而言之，还是要从供求关系出发，来最终确定它的价格。

王慧：房地产已经进入存量时代，那是不是也意味着在未来一段时间内，二手房的交易会越来越多？

连平：对，因为现在整个库存也比较大，不可能再有大规模的住房建设，除了刚才我们提到的一些核心城市，它们可能还会有一系列的需求。对于全国大部分城市来说，已经不需要再大规模地建新房了，未来可能更多的是改造，对比较传统的一些住房进行格局改造，让它成为新型的、更好的、符合大家需要的住房。我认为，将来新型城市改造的空间还是蛮大的。

2024年6月27日，江苏淮安某建设中的楼盘。 IC Photo

王慧：当二手房成为市场交易主流的时候，会给房地产市场的定价机制、开发商的商业模式，以及政府的调控思路带来怎样的变化？

连平：主要的一个方向就是市场化。因为二手房和新房不一样，影响新房定价的因素比较多，比如说土地的交易、有关政策的限制，以及一些其他成本等。但是二手房就不同了，因为都是业主的手里的资产，它由个人、由业主来定价，他可以根据自己的需求、判断甚至需要来定价，比如说他急需用钱，那可能很快就成交了。所以二手房相对来说市场化程度比较高，比较敏感，定价也相对来说更贴近实际。

随着房地产市场化的程度越来越高，开发商的商业模式，以及政府相关政策的制定和管理，也都要更多地朝着市场化的方向去推进。

对新房价格的管理可能比较方便，现在很多地方的新房价格是需要地方政府来批的，政府的建议甚至对价格的确定过程都会产生影响。但是二手房不存在这个问题，政府只能用市场化的方式来调控，包括利率、首付比例等。过去某些城市对二手房市场的调控力度是非常大的，比如在上海，房地产市场比较火热的时候，二手房首付比例最高达到七成，现在这个比例降下来了。

王慧：“十五五”规划建议还提到了一点，要清理住房等消费不合理限制性措施。您认为在住房消费上，哪些限制性措施应该是被尽快清理的？哪些是可以在未来五年中逐步被清理的？

连平：目前的限制性措施可以分成两大类，一类是显性的限制，比如限购、限售、限贷、限价，所谓“四限”，这都是非常清晰地摆在明面上的。还有一些限制性措施和户籍、公共服务等绑定，这些就比较复杂。

从现在的情况来看，大部分城市所谓的“四限”基本上已经放开了，但是对于一些重要城市，如上海、北京、深圳，还存在部分限购措施。

我认为未来的政策思路可能和我们前面谈到的一个观点相吻合，即要刺激重要城市的供求关系，让它活跃起来，成交量上去，即使价格出现一定的上涨，也不必把它看成坏事。

有很多地方担心房价上涨，但价格不上涨，市场要恢复几乎是不可能的。成交量上去、价格有一定幅度的上涨，市场才能逐步活跃起来。

所以我认为，未来相关政策的限制应该逐步减少，比如有些城市的限购措施，或者首付比例偏高，要尽快进行调整或取消。此外，从中长期来看，那些和公共服务、户籍等问题绑定的限制，也应该尽快把它降低到一个比较低的水平，甚至取消，这些措施可以在未来三五年中不断地推进。