王慧：您刚刚是从供需两端来进行分析的，现在有这样一种观点，说我们的供给是过剩的，需求可能不足。因为中国城镇化的速度在放缓，人口总量开始下降；少子化、老龄化的现象日渐明显。现在城镇住房套户比现已经到了1.1，平均每户家庭有1.1套房子。在这样的情况下，很多人就认为房子已经过剩了。您怎么看这种观点？

连平：从总量来看，中国人均居住面积在全球属于中等偏高水平，我们住的房子已经比较宽敞了。中国基本上已经解决了住房问题，目前最大的问题是差异化，不同的城市供求关系截然不同。

前面我们提到，比如上海这类大城市，它的需求很旺盛，但是供给明显不足。而在很多中小城市，更多的情况是供给非常充裕，但是需求不足。我认为这种情况在未来可能会长期存在，因为人口总量下降、老龄化这些长期趋势摆在那里，短期是改不了的。而且还有一些问题正在形成和发展的过程中。

现在还出现了一个新的趋势，随着新质生产力的发展，一些重要的地区会形成金融创新中心，比如国家现在已经明确，建设北京（京津冀）、上海（长三角）、粤港澳大湾区国际科技创新中心。以前提到创新中心往往是某个城市，现在则强调区域。

随着新质生产力的发展，高新技术产业也在聚集，相关企业聚集在一起能降低成本，提高效率。现在已经出现这种状况，大量的高新技术产业正在向京津冀、长三角、粤港澳大湾区流入和集中。这必然会带来各类技术人员和专业人员的聚集。也就是说，产业聚集带动了新的人口的聚集，而这些人口还不是普通的劳动者，是具有一定技能水平的中高端人群。同时，在三大区域之外，还有很多省份，尤其是中部和南部地区一些省份，也会出现更多人口向省会城市聚集的情况。

这可能是未来基本的运行方向。在这样的情况下，三大区域和一些省会城市依然会是房价比较坚挺的地方，也是住房需求持续增长的地方。

2025年4月19日，上海，购房者观看房产中介橱窗内高端二手房源。 IC Photo

王慧：结构性分化，人口会往大城市聚集，往一些主要的城市群聚集。

连平：不光是最大的城市，这个区域范围内的一些中小城市，可能同样会有人口的流入。

王慧：这些人口流入，尤其是您刚才提到的技术性人才，是不是会对改善型住房和生活质量提出更高要求？

连平：对，这部分人其实就是所谓的中高端人群，他们的占比较高。由于高新技术的发展，这些地区中高端人群的聚集可能比其他地方要来得明显。这些群体会产生对高质量住房、改善型住房的需求。

王慧：按照这样的趋势来看，中国房地产普涨的时代已经过去了，我们进入到一个结构性分化的新阶段。在这样的新阶段之下，个人做买房决策的时候，不管是自住还是投资，有哪方面的因素是必须考虑的？未来什么样的房产才能实现保值增值，才能被称为“优质资产”？

连平：我们国家现在的政策是比较明确的，坚持“房住不炒”。但是“房住不炒”不等于买房人就不用考虑它的保值增值了，毕竟房产是大部分人个人财富中最主要的构成部分，就算是自住，大家也希望能够保值增值。而且随着时间的推移，房龄长了，价格也往往会出现下降。

我认为，影响房产保值增值主要有三个因素，第一是核心城市，第二是核心地段，第三是核心房产。

怎么理解？核心城市就是我们刚才讲的，这个片区的人口总体是流入的，整体发展水平比较高，这里有一批城市属于核心城市，比如长三角的上海、苏州、杭州，它们的特点比较明显，相对来说房价会比较坚挺。

第二，如果你已经在这个城市了，那你要考虑的就是怎么在这个城市里进行选择？所谓“地段，地段，还是地段”，好的地段交通便利，环境比较优良，管理等各方面比较成熟，可以说是核心中的核心。

第三就是核心房产。你要考虑到你所居住、购入的房产，它应该具有比较好的现代化设施。换言之，你在选好了核心地段之后，尽可能不要去买那些老旧的房子，尤其是那些没有好设施，又不方便改造的房子。还是要尽量去购买质量比较好、技术含量比较高，能够代表未来趋势的房产，它的保值增值能力会更强一些。

王慧：大家应该都想买这样的房产，可以在自己的能力范围之内，尽量去选核心的城市、核心的地段和核心的房产。那么，除了大的城市群、人口流入的城市之外，其他地方的房地产发展又会呈现出一种怎样的态势？

连平：它们的供求关系肯定不如那些主要的城市、核心的城市，将来应该会有比较大的调整。在全国范围内，有些地区可能受到规划等各种因素的影响，导致目前的库存非常高，需要很长时间来进行消化。有些地区管理得比较好，供求就相对比较平衡。