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金钟：马斯克女友都买不起房了？美联储能把通胀打下去吗？
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金钟经济学博士，宏观投资人
最后更新: 2022-10-09 07:48:00【文/观察者网专栏作者 金钟】
9月26号，北美音乐艺人格莱姆斯（Grimes）发了一条推特，引起了美国互联网上一阵小小的骚动：
“虽然我已经是一个挺成功的音乐人了，但是如果没有我孩子的生父帮忙，现在我还是买不起奥斯汀（德克萨斯州首府）的房子，这太疯狂了。”
说起来这个格莱姆斯已经发行了五张专辑，在西方小有名气，但是绝大多数中国人应该没有听说过她。而她的这一条推特之所以会受到娱乐媒体之外的广泛关注，还是因为她和特斯拉的创始人马斯克生有一个孩子——推特里所指的“孩子的生父”就是马斯克。
因此，“连马斯克的女朋友都买不起房子了”，这样的段子一时间在美国互联网上流传开来。
当然，这只是每天无数娱乐八卦中的一条，但是在这个段子流行的背后，也确实说明了普通美国民众对于过去两年房价疯涨的不满，以及对于未来房价走势的担忧。
这一轮美国房价的大涨起于2020年疫情期间。由于疫情，很多在大城市工作的白领可以远程办公，于是大批白领从拥挤的大城市公寓楼中离开，向地广人稀的郊区小镇和中小城市迁徙，从而推高了许多地方的房地产需求。
同时，再加上政府财政刺激和央行印钱的合力影响，2022年初，房价同比最高增速一度达到20%以上。
标普/Case-Shiller房价指数
虽然美国通货膨胀率的统计并不包括房价，但是高涨的房价会影响其他大批相关商品和服务的成本上涨，比如说维护房屋的修理成本也随房价水涨船高。而金融市场上资金过剩也导致一大批投资者将投资目标转向租房市场。
当大批投资资金进入房地产市场之后，许多有意买房自住的购房者面对高房价不得不暂时放弃购房，转而租房居住，这又开始推高了房租和直接推高了通货膨胀率。
比如，美国油价在各种因素作用下已经连续下跌近三个月，汽油均价从6月份的5块钱下跌到现在的3块8。油价的下跌让很多人都认为通货膨胀终结在望，但是没想到油价之外的商品和服务的价格上涨并没有受到油价下跌的影响。尤其是房租，8月消费者物价指数中的房租成分上升接近7%，成为通胀继续坚挺的主要原因。
由下图可以看出，疫情后美国房租增速很快，现在已经接近1980年代初期的高峰水平。
美国消费者物价指数中房租成分指数的同比增速
当然，经历美联储几次加息，美国的通行房贷利率已经从去年的3%以下上涨到6%左右，部分地方甚至出现了7%的贷款利率。在短短的一年内房贷利率翻倍，疯涨的房价终于出现了一点点转折的苗头。标普/Case-Shiller房价指数在7月份终于比6月低了0.3%，而美国二手房成交中位价则已经连续两个月环比下降了。
目前，美国房地产正处于下行周期的开始阶段，由于不少人此前签订的是长期固定利率贷款合同，锁定了加息前的低利率，因此暂时加息还没有对很大一部分家庭造成实际的还贷开支压力。这也导致了不少潜在的卖家目前“惜售”，而很多买家也持币观望待购，这就造成了二手房交易量大幅度下跌的情况。
在今年夏天这样传统上的房屋销售旺季，美国二手房买卖成交量比冬天下降了至少四分之一。
美国二手房买卖成交量
《华尔街日报》在前一段时间就曾经采访过一些打算卖房的普通家庭。有不少人被2021年底和2022年初时房地产市场的火爆所吸引，在卖房定价时期望值很高，希望自己的房子在市场上也能得到市场高峰时期的类似待遇，心理价位还没有调整过来。
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本文仅代表作者个人观点。
- 责任编辑: 吴立群
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