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金钟:马斯克女友都买不起房了?美联储能把通胀打下去吗?
最后更新: 2022-10-09 07:48:00但是房贷利率的高涨已经让买家冷静下来,尤其是不少买家根据历史经验,预期房地产的下行周期还有几个月到一年的时间,此时买房很有可能是买在山顶上站岗。买卖双方对于成交价格的预期差异很大,这种心理错配的现象很普遍。这也造成了许多房屋交易即使已经达成意向,但是买卖双方在最后关头又反悔的情况。
房价拐点的出现到房租和房屋维护成本增速的转折也需要一段时间。尤其是目前多次加息以后租金上涨速度依然如此迅猛的原因主要还是供给短缺。美国公寓市场现在的库存水平已经接近40年以来的最低点。在缺少可租房源的背景下,美国目前的租房市场仍然是卖方市场。
美国租房空缺闲置率
在这样紧张的租房市场供求关系之外,美国政府之前出于疫情考虑要求房东对租客免租金的政策,也对目前的房租涨幅起了推波助澜的作用。
美国疫情刚开始的时候,为了防止租客由于失业导致付不出租金而被赶出来,美国联邦政府推出了禁止房东赶走租客的行政命令。于是不少租客没有压力地进行了断租,很多房东却因此损失惨重。当这个行政命令结束以后,有调查发现,许多房东为了挽回疫情期间少收租金带来的损失,故而大幅度提高了租金。
那么,房租上涨对于美国通货膨胀的影响可以持续多久呢?
首先,房价的拐点出现,说明房租继续大幅度上升的空间已经不多了。但这不是说房租会立刻下跌,毕竟租房市场基本的供给紧张局面不是短期内可以改善的。
面对火爆的租房市场,美国市场上新建公寓数量也开始迅速增加。从下图可以看出,当前美国公寓新开工数量基本也是接近40年来的高峰水平,只比70-80年代美国二战后婴儿潮成年时代的公寓兴建高峰稍差。
美国新建公寓开工数量
可是,2019年美国劳工部的调查显示,美国公寓一般需要1年又3个月左右的时间盖成。考虑到疫情后的劳工短缺和供应链紧张,目前平均建筑期间应该在1年半以上。而公寓开工的高峰在2022年第二季度开始出现,那么这些刚刚开始建筑的租房供给大概在2023年第四季度将会大规模投放市场,预期到那时美国租房市场的供需才会开始有根本性的改善。
美联储主席鲍威尔在回答记者提问的时候也强调房价过高,需要调整。目前的这一点点跌幅肯定还远远达不到带动通胀指数下降的要求。而如上文所析,美国房地产买卖双方的心理还没有接受中央银行政策的转变与调整,房价下跌才刚刚进入开始阶段。
在房地产之外,美国油价在不久的将来也会多一个变数。乌克兰战争开始后,美国政府为了平抑国内油价,在公开市场上抛售战略储备原油。当时的计划是抛售到今年10-11月左右停止,基本上就是在中期选举后结束。
目前美国战略原油储备已经达到80年代以来的历史最低点,因此在结束卖出计划以后,美国政府在短期内面临着不得不重建和补充原油战略储备的任务。这个变化对于市场来说,意味着多出了平均每天1百多万桶原油的需求。
表面上看起来似乎并不多,但是在原油供给十分紧张的今天,这一百多万桶原油可能就是影响供需天平的那枚决定性砝码。
房租和油价的前景,很大程度上决定了美国通货膨胀率未来的走势。加上货币政策本身就有半年到一年的滞后性,未来一年内,美联储很难达到自己2%的目标通货膨胀率。就如美联储自己承认的那样,未来应该还会再有几次加息,预期明年年初加息会加到4%以上。而在那之后,美联储最有可能的选择就是保持利息不变,寄希望于货币政策的传导机制可以在2023年最终发挥作用,将通货膨胀打压下去。
而在此之前,美联储的鹰派态度将是驱使美元汇率继续上升的最大动力,人民币对美元的贬值压力仍然将在短期内继续增强,相信国内经济管理者会继续采取积极稳健的货币政策,顺利度过未来国际货币市场上的这一段惊涛骇浪。
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