深圳可能是国内第一座提及“二次房改”概念的城市，早在2018年，便提出到2035年筹建100万套以上保障性住房的目标，这一目标达成的时间目前已经提前至2027年。深圳还曾明确规划未来六成人口居住于保障性住房的远景目标。

在2020年8月的一次演讲中，时任深圳市住建局局长张学凡表示，新加坡是深圳学习的榜样，将来深圳有60％的市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。

“深圳提出‘二次房改’早于全国，目标便是解决深圳人地错配，从而导致住房供需严重失衡，进而推动深圳房价不断上涨的根源性问题。” 国家高端智库CDI研究员宋丁告诉《中国新闻周刊》，深圳希望效仿新加坡的住房“双轨制”模式，人才房、安居型商品房分别为商品房售价的60％、50％，形成保障房占据住宅供应总量六成的目标，这一目标远远超过过往保障房在新增住房中的占比。

深圳长期以来土地供应不足，城市可以利用的低成本建设空间极为有限，这些都成为深圳颇具雄心的保障房计划最大的挑战。2023年，规划建设保障性住房被列为全国性“三大工程”之一，在不断加码的保障房筹建目标下，深圳需要找到增量的来源。

广东深圳市，位于南山区的龙瑞佳园公租房小区。图/视觉中国

如何与全国“接轨”

2023年8月底，深圳推出两个项目的配售人才房702套，申请门槛进一步下调，学历由此前的本科降低至“申请人具有全日制专科学历，或者具有中级及以上专业技术资格，且具有中专及以上学历等”。此外，三人家庭也可申购三房户型。

这是今年以来深圳第二次降低人才房申请门槛。早在2月底，深圳就将未婚单身人群购买人才房的年龄限制由35岁降至30岁，同时放宽了对共同申请人的户籍要求。

配售型人才房是深圳住房保障体系的重要组成，以留住人才为目的，符合条件的申请者根据条件的差异进入优先级不同的申请队列轮候。人才房售价约为同片区商品房的6折，签订买卖合同满10年后，可申请取得住房完全产权。

2022年11月深圳推出第一批人才房，超1.5万户家庭选购4422套房源，选房历时20天，最终仅有1930套被选定，去化率约43.65％。不同区域项目分化严重，两房三房分化也较为明显，其中龙岗宝龙和大鹏新区的3个项目销售惨淡，大鹏新区的安居君兰湾府三房最终选房率只有1％左右，龙岗宝龙的安居颢龙苑三房也仅有22％的选房率。

考虑到一线城市中深圳户籍的准入门槛相对较低，其实第一批人才房的申请门槛也并不高，需要购房者自身在深圳无房，且具有全日制本科以上学历或二级以上国家职业资格证书、深圳户籍以及在深圳缴纳社保。

自深圳人才房推出首批项目以来，其较高的弃选率便引发外界关注。在房地产市场整体低迷的原因之外，“十年内禁止交易”的规则被视为主因。

而据深圳乐居统计，2023年人才房的去化率尚可。截至11月底，深圳今年已配售及在售中的人才房项目共有18个，供应总量超1.5万套，累计超10万家庭参与申购人才房，已有12个项目售罄，部分进入常态化配售的项目也仅剩少量房源，整体去化率高达80％以上。

在人才房去化率差强人意的情况下，深圳今年两次下调申请门槛，“去化库存”的意味明显，因为人才房也将会停止建设。

2023年7月3日，深圳一次性发布了《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性住房规划建设管理办法》四个文件，于8月1日正式实施。施行之日起，不再安排建设安居型商品房和人才住房，这距离深圳推出首批人才房仅半年有余。

尽管深圳已宣布不再建设人才房，但结合此前深圳市规划和自然资源局公布的存量住宅用地清单来看，深圳未来还将有近19个人才房项目入市，总房源达1.4万套以上。

7月发布的四份文件，意味着深圳的住房保障体系将由当前公租房、人才房、安居型商品房为主，“转轨”为2021年6月国务院发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》提出的以公租房、保租房、共有产权住房为主。

其中共有产权房被认为是对人才房、安居型商品房的替代。不过，相比于后两者10年后可以上市交易的规定，共有产权房封闭性更强。

有接近地方住建部门的人士向《中国新闻周刊》分析，其实早在2014年4月，深圳便与北京、上海、成都、淮安、黄石等5座城市成为首批共有产权住房改革试点城市，但此后一直未能推出共有产权房。“其实一些已经推出的共有产权房项目往往沦为‘鸡肋’，因为其只能转让给符合条件的对象，并未充分保护购房者产权。”

不过，在8月底国常会审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》中并未提及“共有产权房”，取而代之的是封闭运营的配售型保障房。

宋丁告诉《中国新闻周刊》，关于配售型保障房的模式，目前正处在政策的模糊点上，但是其中有两点精神被明确：一是通过配售型保障房供应，让中低收入阶层“居者有其屋”；二是让商品住房回归商品属性，意味着未来将取消一系列针对商品住房的限制性措施。“‘14号文’对于配售型保障房某种意义上‘留白’，地方政府进入一个政策研究的阶段。”

11月28日，深圳规自局宝安管理局发布的关于宝安区（机场东地区）法定图则06-11地块规划调整的公示中，出现“建设配售型保障性住房”的表述。

此后一天，深圳公共资源交易平台发布《龙岗区宝龙街道等8个保障性住房项目基坑支护、土石方及桩基础工程（批量招标）》。值得关注的是，原招标项目名称为“深圳市第一批配售型保障性住房基坑支护、土石方及桩基础工程（批量招标）”。这意味着，深圳第一批配售型保障房至少安排了8个项目。

尽管深圳住房保障体系在今年频频“转轨”，但是其并未偏离深圳2018年“二次房改”的目标。

上图：4月2日，在广东深圳市龙华区元芬村，居民在增设的篮球场打篮球。中图：元芬村的一间青年公寓内，租户张毅掾整理衣橱。下图：元芬村青年公寓住户在社区增设的自习室工作学习。图/新华