何处寻增量？

在2022年发布的住房十四五规划中，深圳提出建设筹集住房89万套（间），包括商品房35万套、保障性住房54万套（间）。近期，深圳调整了保障性住房目标，从原先的54万套（间）调整为不少于74万套（间），增加的20万套（间）均为保障性租赁住房。

这一规划目标分解到2023年的任务是，建设筹集保障性住房18.5万套（间），其中：公租房1万套（间）、保障性租赁住房16万套（间）、共有产权房1.5万套。

在深圳新版住房保障体系中，保租房占据最为重要的位置。宋丁告诉记者，“保租房筹建需要策略，因为新建受制于土地供应并不现实。”

深圳光明区的长圳公共住房项目。图/视觉中国

深圳找到的一条重要途径是城中村改造。广东省公寓协会会长刘昕告诉《中国新闻周刊》，2023年中央提出推动新一轮城中村改造，其实重点便是在大湾区，因为不同于北京、上海已经将大量土地收储，广州、深圳因历史遗留问题仍有大面积城中村。

深圳近2000万人中有1200万人居住在租赁住房中，其中八九百万人居住在城中村，意味着深圳人口的近一半居住在城中村，而深圳拥有正规商品房的人不到总人口的30％，与北上广动辄百分之六七十的住房自有率无法相比。

但对于将城中村改造为保租房的必要性存在争议，外界认为城中村房源本就是“天然的保障房”。

今年年中，深圳白芒村的“统租事件”引发大量关注。“统租”的本质便是为了提升白芒村的居住品质，同时也为了筹集保租房，南山区国资委直属的深圳市深汇通投资控股有限公司（下称“深汇通”）号召白芒村业主将房屋统一租给深汇通，深汇通将房屋改造之后再对外出租，而其中一部分改造完成的房源会纳入保租房范畴，但是遭遇租客抵制。

宋丁解释称，考虑到现有城中村环境与配套较差，一些初到深圳的群体可能不愿租住，从而导致这些人离开深圳。另外租赁人口其实最为关注房租、水电费用的收取，国企取代原本的“二房东”或村民运营城中村房源，可以更好地稳定租金涨幅。“城中村改造有其必要性，白芒村统租的方向是对的，只是操之过急。短期内让5万余名租客全部搬离，面临寻找新住所、孩子上学等一系列问题。”

城中村改造主要分为两种模式，一种是由开发商以市场化的方式推进，但因为高昂的拆迁成本，这种模式显然难以为继，推进速度较慢，而且较高的成本也使其难以作为保障房运营。另外一种方式主要由国有企业介入，进行综合整治，修建配套设施，对少量房屋拆除重建，这是未来城中村改造的主要路线。

深圳近年来逐渐转向第二种城中村改造模式。2019年，《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》对外发布，划定了全市城中村综合整治分区范围，其中福田、罗湖和南山综合整治分区划定比例不低于75％，其余各区不低于54％，规定综合整治分区内的城中村不得拆除重建，同时由各区政府直接投资对纳入综合整治的城中村进行基础设施改造。

此后，城中村的一个重要方向便是规模化租赁。

当时比较大规模推进的是万科的“万村计划”，通常签约城中村20％左右的房子，提高每间房子的标准，再配置电器等设施。改造之后，出租给白领群体、高收入的蓝领群体，租金当然会适当增加。但是会引发剩余80％房源业主自发进行改造，这就间接抬高了整个村的租金，导致类似的计划被叫停。

宋丁认为，政府希望将城中村房源改造为品质更好的租赁住房，但是交由房企以市场化的方式推进，自然会将改造成本体现于租金上涨，但是中低收入群体对于租金又极为敏感，“租金相比于居住环境会放在第一位考虑，导致万科的‘万村计划’最终夭折。”

谁来进行改造至关重要，让村民主动将城中村房源“纳保”缺少动力，而鉴于市场化主体的逐利性，必须以国企，或是国企与民企的联合体介入改造。宋丁告诉记者，目前深圳的策略是在尽量短的时间里实现城中村改造全覆盖，也就是不要一个城中村只改一半，另一半不动。

宋丁曾对深圳城中村改造保租房较为成功的元芬村案例进行调研。他告诉记者，“国企会逐步租下城中村房源，如深圳元芬村房源便是国企持有40％，二房东持有40％，村民自持20％，未来国企持有的房源比例还会上升。而且往往会付给原住村民更高的房租，甚至是原有租客房租的一倍，因此在原住村民处一般不会遇到阻力。即使是在今年的白芒村统租争议中，几乎没有原住村民反对的声音，更大的阻力来自于‘二房东’，因为统租直接伤害其利益。”

当国企以更高租金租下城中村房源，再进行改造，如何在确保租金相对较低，且涨幅受限的情况下尽量实现收支平衡？

宋丁告诉记者，国企依然有降低成本、增加利润的空间。比如重新进行空间布局，将单间房屋面积变小，普遍缩小几平方米至十平方米，从而可以改造出更多房间。再比如可以通过“地内损失地外补”的方式，政府会将城中村配套服务设施的运营也交给负责改造的国有企业，类似香港地铁用物业租赁的收入填补地铁运营的亏损。从元芬村的案例来看，国企基本可以达到收支平衡，甚至微利的状态。

中央财政也进行了部分支持。2022年年底，财政部发文支持深圳在财政政策体系与管理体制方面探索创新，提及了中央财政加大推动深圳住房供需问题解决的支持力度。元芬新村规模化租赁住房改造项目便纳入中央财政支持住房租赁市场发展试点资金补助范畴，获得补助资金2334.8万元。

今年，深圳计划通过规模化品质化改造提升城中村，筹集5.2万套（间）保障房，占全市年度计划建设筹集保障性住房18.5万套（间）的近三成。

在深圳有限的城市空间中，城中村房源改造甚至被受访者认为是较低成本供应保障房为数不多的选择。