三、脱虚向实

有一种流行的说法，认为深圳房子紧缺是天然的，因为深圳本来面积就小，大约只有北京的八分之一，上海的三分之一。

但实际上，如果比较建成区面积，三个城市差异并没有这么大。

根据住建部《2019年城市建设统计年鉴》，深圳建成区面积960平方千米，不到全市总面积的50%。北京建成区面积是1469平方千米，上海是1238平方千米。

考虑到深圳人口也比北京上海要少，土地面积差异可以忽略不计了。

深圳土地供应的真正问题，是根本没有把土地用来盖住宅，而是长期倾向于工商业用地。

是的，别的地方的问题是“脱实向虚”炒房，深圳可能正好倒过来，“脱虚向实”让住房的不平衡加剧了。

中国（深圳）综合开发研究院地产研究中心主任宋丁指出，在深圳全部土地供应中，住房用地的比例只有不到20%。

这个数字远低于全国城市平均水平31.4%，更别提美国的 46.9%、日本的 61.3%。

大家都诟病香港住房问题严重，但即使香港的住宅用地占建成区比例，也达到了28%。深圳不只是香港化，而且比香港更加极端。

据证券时报·数据宝统计，过去十年，深圳住宅用地成交面积431.5万平米，居全国103个城市倒数第四，不到北京的10%、上海的5.8%。

2017年，深圳全年竟然没有供应一块纯住宅用地。

一张图概括深圳居住用地供应现状，真是标准的“扎心”了：

图片来源：智本社

对于企业用地，深圳却极为慷慨。

深圳的写字楼面积是全国最高的，存量商业+写字楼的规模总量已达到1.6亿平方米，是东京的1.2倍，GDP却只有东京的40%。而深圳规划的写字楼增量预计还将有1亿平方米。

盖了这么多写字楼，其实根本没人用。

2020年第四季度，深圳写字楼的空置率达到了29%。

高企的写字楼空置率，以及华为等企业的外迁，被作为深圳经济脱实向虚的证据，但这种说法有失偏颇。

深圳写字楼确实有不少是服务于金融，尤其2018年之前，深圳大量的豪华写字楼租户，都是P2P等金融诈骗公司。

但别忘了，深圳无数制造业、高科技创业公司也都受益于供应过剩的办公场地。有多少远销全球的电子产品，都诞生在外表平平无奇的深圳写字楼里？

没有人比深圳中小企业更懂得商业用地的价值。

所以，拿房价问题来说深圳“脱实向虚”，完全是找错了靶子。

四、制造业悖论

理论上说，制造业能提高中下层居民收入，有益于老百姓买房。对深圳“脱实向虚”的口诛笔伐，看上去让你站在了道德的制高点。

但现实往往存在大量悖论，恰恰是深圳对制造业的过度扶持，让你更加买不起房了。

为什么这么说？

实际上，深圳在过去四十年始终是“工业立市”的典范。2019年，深圳的二、三产比重大约是四六开，二产占比远高于北上广。

最近几年华为等大企业的外迁，也让深圳政府非常焦虑，正想尽办法加大对工业的支持。

而地方政府最得心应手的产业支持手段，就是供地。

在土地拍卖制度下，拍卖溢价率可以大致反映土地供应的紧缺程度。从上图可以看到，最近几年，深圳工业用地的溢价率一直接近于零，说明供应非常充足。

大家去龙岗等工业区看一看，就能感受到深圳在这方面有多大方。

龙岗区大运中心周边  图片来源：东方IC

住宅用地的供应，却在对实体经济的支持中受到进一步挤压。

从2012年起，深圳每年的新增土地供应主要来自旧城改造，其中很大一部分是把落后的旧工业区拆除改造，简称“工改”。

“工改”过程中，原本有一个做法是把“普通工业用地”（M1）改变为“新型产业用地”（M0），后者允许在产业园内配套建设商业、公寓，这是深圳新增住房的重要来源。

然而，为了应对实体经济的不断外迁，扩大工业工地面积，深圳拿出了一个简单粗暴的办法。2018年8月印发的《深圳市工业区块线管理办法》，严禁在工业用地中安排成套商品住宅、专家楼、商务公寓，直接切断了这条增加住宅的途径。

2019年11月，深圳一次性推出30平方公里的产业用地，这比上海整个“十三五”期间的新增产业用地都要多。

更直观一点说，深圳2021年的住宅用地供应计划是363.3公顷，相当于3.63平方公里，仅仅是上述产业用地面积的十分之一。

在产业用地的挤压下，根据深圳2035规划，未来15年，深圳新增的商业住宅都不会超过70万套。

深圳，真的需要这么多制造业吗？

要说中国需要制造业，肯定是正确的。可是深圳本身面积狭小，要么把占地过大的制造业转移到周边地区，要么干脆扩大深圳辖区面积，或许是更好的选择。

五、反思城市增长模式

至此，我们可以得出结论，深圳土地供应的结构性问题，是房价泡沫的根源。

国家有一条城市土地开发度不超50%的红线，而一个城市如果造多了工业园区和写字楼，自然就会导致深圳如今已经没有新增土地可以供应的局面。

当然，国家也在统一考虑和解决这个问题。

去年，国务院发布深圳“先行示范区综合改革试点方案”，大幅放宽了深圳土地供应的自主权，其中就包括二三产业用地可以混用。这无疑为解决深圳房价问题开了个好头。

而我们这篇文章的真正目的，是想引起一些对于中国城市增长模式的反思。

北京大学光华管理学院副院长周黎安曾经论证，中国地方官员之间存在一种“晋升锦标赛”的选拔机制，晋升速度与当地GDP增速有明显相关关系，这是造就中国经济奇迹的重要原因。这也是张五常教授津津乐道的“县级竞争”的中国模式。

有利就有弊。

深圳土地供应偏向工业和商办，正是上述理论的体现。

但是经济是一个复杂系统，并不是把所有资源直接堆给企业，企业就一定能发展好。更令人无奈的是，无论“土地财政依赖”还是摆脱依赖发展实体经济，地方政府似乎都偏向于采用“土地”来解决问题。

这种模式甚至令人想起，美国无论解决金融危机、失业率、疫情、基建落后，都是一条路：印钞放水！

这样真的合理？

深圳制造业外迁，真正的原因并非政府支持不足，而是土地结构不合理导致的高房价，压制了企业获得低成本劳动力的能力。

政府在土地政策上对企业的偏向，正在反噬企业竞争力。

退一步说，就算极端的土地供应结构仍然能保证经济增速，然而要让2000万居民为此背上沉重的房贷，这样的增速真的有意义吗？

参考资料：

1.深圳市规划与自然资源局，《2021年度建设用地供应计划》

2.《2019年深圳国民经济和社会发展统计公报》

3.《2015年深圳国民经济和社会发展统计公报》

4. 恒大研究院，《中国土地资源稀缺吗？》

5.《深圳市人口与社会事业发展“十三五”规划》

6.《基于大数据的深圳市人口统计研究报告》，中国移动通信集团广东有限公司

7.丰雷，《深圳人口目前超过1200万 暂停受理随迁入户申请》，南方都市报

8.香港规划署，《香港土地用途2019》

9.王帆，《深圳规划国土发展研究中心李江：“十四五”深圳应大幅增加居住用地，严控商业办公空间供给》，21世纪经济报道

10.杨弃非，《深圳如何打破“天花板”？》，每日经济新闻

11.周黎安，《中国地方官员的晋升锦标赛模式研究》，《经济研究》2007年第7期

12.住建部，《2019年城市建设统计年鉴》

13.智本社，《深圳怎么了？》

14.智本社，《深圳楼市：“正确地回答了错误的问题”》

15.格隆汇，《最高超80%，2020深圳房价涨幅TOP10！》

16.焦建，《深圳房价超北京，城市面积却不及后者1/8，土地短缺焦虑何解》，财经杂志

END

关注何师父，人生不迷路

本文系观察者网独家稿件，文章内容纯属作者个人观点，不代表平台观点，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。关注观察者网微信guanchacn，每日阅读趣味文章。