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颠覆常识!五张图解密深圳房价暴涨的真实原因
三、脱虚向实
有一种流行的说法,认为深圳房子紧缺是天然的,因为深圳本来面积就小,大约只有北京的八分之一,上海的三分之一。
但实际上,如果比较建成区面积,三个城市差异并没有这么大。
根据住建部《2019年城市建设统计年鉴》,深圳建成区面积960平方千米,不到全市总面积的50%。北京建成区面积是1469平方千米,上海是1238平方千米。
考虑到深圳人口也比北京上海要少,土地面积差异可以忽略不计了。
深圳土地供应的真正问题,是根本没有把土地用来盖住宅,而是长期倾向于工商业用地。
是的,别的地方的问题是“脱实向虚”炒房,深圳可能正好倒过来,“脱虚向实”让住房的不平衡加剧了。
中国(深圳)综合开发研究院地产研究中心主任宋丁指出,在深圳全部土地供应中,住房用地的比例只有不到20%。
这个数字远低于全国城市平均水平31.4%,更别提美国的 46.9%、日本的 61.3%。
大家都诟病香港住房问题严重,但即使香港的住宅用地占建成区比例,也达到了28%。深圳不只是香港化,而且比香港更加极端。
据证券时报·数据宝统计,过去十年,深圳住宅用地成交面积431.5万平米,居全国103个城市倒数第四,不到北京的10%、上海的5.8%。
2017年,深圳全年竟然没有供应一块纯住宅用地。
一张图概括深圳居住用地供应现状,真是标准的“扎心”了:
图片来源:智本社
对于企业用地,深圳却极为慷慨。
深圳的写字楼面积是全国最高的,存量商业+写字楼的规模总量已达到1.6亿平方米,是东京的1.2倍,GDP却只有东京的40%。而深圳规划的写字楼增量预计还将有1亿平方米。
盖了这么多写字楼,其实根本没人用。
2020年第四季度,深圳写字楼的空置率达到了29%。
高企的写字楼空置率,以及华为等企业的外迁,被作为深圳经济脱实向虚的证据,但这种说法有失偏颇。
深圳写字楼确实有不少是服务于金融,尤其2018年之前,深圳大量的豪华写字楼租户,都是P2P等金融诈骗公司。
但别忘了,深圳无数制造业、高科技创业公司也都受益于供应过剩的办公场地。有多少远销全球的电子产品,都诞生在外表平平无奇的深圳写字楼里?
没有人比深圳中小企业更懂得商业用地的价值。
所以,拿房价问题来说深圳“脱实向虚”,完全是找错了靶子。
四、制造业悖论
理论上说,制造业能提高中下层居民收入,有益于老百姓买房。对深圳“脱实向虚”的口诛笔伐,看上去让你站在了道德的制高点。
但现实往往存在大量悖论,恰恰是深圳对制造业的过度扶持,让你更加买不起房了。
为什么这么说?
实际上,深圳在过去四十年始终是“工业立市”的典范。2019年,深圳的二、三产比重大约是四六开,二产占比远高于北上广。
最近几年华为等大企业的外迁,也让深圳政府非常焦虑,正想尽办法加大对工业的支持。
而地方政府最得心应手的产业支持手段,就是供地。
在土地拍卖制度下,拍卖溢价率可以大致反映土地供应的紧缺程度。从上图可以看到,最近几年,深圳工业用地的溢价率一直接近于零,说明供应非常充足。
大家去龙岗等工业区看一看,就能感受到深圳在这方面有多大方。
龙岗区大运中心周边 图片来源:东方IC
住宅用地的供应,却在对实体经济的支持中受到进一步挤压。
从2012年起,深圳每年的新增土地供应主要来自旧城改造,其中很大一部分是把落后的旧工业区拆除改造,简称“工改”。
“工改”过程中,原本有一个做法是把“普通工业用地”(M1)改变为“新型产业用地”(M0),后者允许在产业园内配套建设商业、公寓,这是深圳新增住房的重要来源。
然而,为了应对实体经济的不断外迁,扩大工业工地面积,深圳拿出了一个简单粗暴的办法。2018年8月印发的《深圳市工业区块线管理办法》,严禁在工业用地中安排成套商品住宅、专家楼、商务公寓,直接切断了这条增加住宅的途径。
2019年11月,深圳一次性推出30平方公里的产业用地,这比上海整个“十三五”期间的新增产业用地都要多。
更直观一点说,深圳2021年的住宅用地供应计划是363.3公顷,相当于3.63平方公里,仅仅是上述产业用地面积的十分之一。
在产业用地的挤压下,根据深圳2035规划,未来15年,深圳新增的商业住宅都不会超过70万套。
深圳,真的需要这么多制造业吗?
要说中国需要制造业,肯定是正确的。可是深圳本身面积狭小,要么把占地过大的制造业转移到周边地区,要么干脆扩大深圳辖区面积,或许是更好的选择。
五、反思城市增长模式
至此,我们可以得出结论,深圳土地供应的结构性问题,是房价泡沫的根源。
国家有一条城市土地开发度不超50%的红线,而一个城市如果造多了工业园区和写字楼,自然就会导致深圳如今已经没有新增土地可以供应的局面。
当然,国家也在统一考虑和解决这个问题。
去年,国务院发布深圳“先行示范区综合改革试点方案”,大幅放宽了深圳土地供应的自主权,其中就包括二三产业用地可以混用。这无疑为解决深圳房价问题开了个好头。
而我们这篇文章的真正目的,是想引起一些对于中国城市增长模式的反思。
北京大学光华管理学院副院长周黎安曾经论证,中国地方官员之间存在一种“晋升锦标赛”的选拔机制,晋升速度与当地GDP增速有明显相关关系,这是造就中国经济奇迹的重要原因。这也是张五常教授津津乐道的“县级竞争”的中国模式。
有利就有弊。
深圳土地供应偏向工业和商办,正是上述理论的体现。
但是经济是一个复杂系统,并不是把所有资源直接堆给企业,企业就一定能发展好。更令人无奈的是,无论“土地财政依赖”还是摆脱依赖发展实体经济,地方政府似乎都偏向于采用“土地”来解决问题。
这种模式甚至令人想起,美国无论解决金融危机、失业率、疫情、基建落后,都是一条路:印钞放水!
这样真的合理?
深圳制造业外迁,真正的原因并非政府支持不足,而是土地结构不合理导致的高房价,压制了企业获得低成本劳动力的能力。
政府在土地政策上对企业的偏向,正在反噬企业竞争力。
退一步说,就算极端的土地供应结构仍然能保证经济增速,然而要让2000万居民为此背上沉重的房贷,这样的增速真的有意义吗?
参考资料:
1.深圳市规划与自然资源局,《2021年度建设用地供应计划》
2.《2019年深圳国民经济和社会发展统计公报》
3.《2015年深圳国民经济和社会发展统计公报》
4. 恒大研究院,《中国土地资源稀缺吗?》
5.《深圳市人口与社会事业发展“十三五”规划》
6.《基于大数据的深圳市人口统计研究报告》,中国移动通信集团广东有限公司
7.丰雷,《深圳人口目前超过1200万 暂停受理随迁入户申请》,南方都市报
8.香港规划署,《香港土地用途2019》
9.王帆,《深圳规划国土发展研究中心李江:“十四五”深圳应大幅增加居住用地,严控商业办公空间供给》,21世纪经济报道
10.杨弃非,《深圳如何打破“天花板”?》,每日经济新闻
11.周黎安,《中国地方官员的晋升锦标赛模式研究》,《经济研究》2007年第7期
12.住建部,《2019年城市建设统计年鉴》
13.智本社,《深圳怎么了?》
14.智本社,《深圳楼市:“正确地回答了错误的问题”》
15.格隆汇,《最高超80%,2020深圳房价涨幅TOP10!》
16.焦建,《深圳房价超北京,城市面积却不及后者1/8,土地短缺焦虑何解》,财经杂志
END
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- 责任编辑: 朱宣翰 
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