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闻博：我预见到了蛋壳的暴雷，但是还没看到它的结局
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闻博注册金融风险管理师（FRM）、时事观察者
最后更新: 2020-12-04 07:34:54法律问题
那么从法律角度，我们应该如何看待长租公寓里的法律关系？我咨询了一位法律界专业人士，这里我整理了一下她的意见——
目前长租公寓采用的合同无非分两种：租赁合同和委托出租合同
第一种情形，房屋所有权人与长租公寓之间签订的是房屋租赁合同，长租公寓将房屋转租给租客。根据《合同法》第224、225条规定，转租合同的租赁期限不能长于原租赁合同，在转租法律关系下，长租公寓作为承租人可以向次承租人收取相应的租金收益。
简单点说，这里长租公寓就是在扮演二房东的角色。
第二种情形，长租公寓与房屋所有权人签订《财产委托管理服务合同》，取得业主授权，以代理人名义将房屋出租，收取租金，获取报酬。长租公寓代理房东与租客签订租赁合同，租赁合同的当事人是房屋所有权人与租客。
在委托法律关系中，受托人在委托授权的范围内代表委托人从事法律行为，由此产生的法律后果由委托人承担。在委托合同下，长租公寓收取的租金应转交委托人，不能占为己有，并且应建立分账制度。
这种情况下，长租公寓其实是房东的代理人。
在与自如资产管理有限公司有关的案件中，即使在房屋所有权人与长租公寓之间签订了以《财产委托管理服务合同》为名的合同，法院也可能对合同性质做出不同的认定。
例如，在刘京与自如资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷案（2018）沪0104民初2462号）中，法院认为：
根据双方合同约定及履行，本案原被告签署的合同名为《资产管理服务合同》，但根据合同中双方权利义务的约定，原告向被告交付房屋，被告定期向原告支付每月固定收益，被告对房屋适当改造后再将房屋出租给他人获取租金，符合房屋租赁法律关系的构成要件，该《资产管理服务合同》实质为房屋租赁合同。
根据《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》规定，当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质。
真正的委托出租模式下，长租公约在代理房屋所有权人与租客签订房屋租赁合同时应披露委托人的身份，尤其在租金的支付期限、租赁期限和租金金额上不得损害委托人的利益。
在委托模式下，长租公寓应以房屋所有权人（委托人）的名义而不是自己的名义与承租人签订租赁合同，应按委托人的指示与租客约定租金支付期限和租金金额。对于长租公寓这种实质以“高进低出”、“长收短付”作为经营模式，损害了房屋所有权人的利益，因此该名为托管的行为其实质为转租行为。
在转租模式下，由于蛋壳公寓暴雷跑路，未能向房屋所有权人按时支付租金，因此房东有权基于一方违约而提前收回房子。由于原租赁合同依法解除，转租合同也宣告解除，而作为次承租人的房客也就无法继续享有租住的权利。尽管在此情况下，房客已经预付了房屋租金，但由于房东并未实际收到租金，因此房客依然不能享有其在转租合同项下的承租权。
看到这里想必大家已经明白，之所以租客的利益没有得到应有的保障，主要原因就是蛋壳公寓利用了法律中一些较为模糊的地方，以委托代理的名义行转租之实。初出茅庐，既缺乏社会经验，又请不起私人法律顾问的个人自然不会是大资本财团的对手。
我们需要什么样的监管？
首先，应严格审核长租公寓的资质准入，要求其缴纳保证金。
市场监管部门应对注册的住房租赁企业加强审核与常态化监督，保证其具备与经营规模相适应的自有资金储备，如建立每季度的审查要求，并要求其将监管资金存入第三方账户。
- 原标题：闻博：我预见到了蛋壳的暴雷，但是还没看到它的结局 本文仅代表作者个人观点。
- 责任编辑: 李泠
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