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闻博:我预见到了蛋壳的暴雷,但是还没看到它的结局
最后更新: 2020-12-04 07:34:54【文/观察者网专栏作者 闻博】
蛋壳暴雷了,留下一地鸡毛。
两年前我就在观网撰文(《长租公寓若爆仓,谁是最大受害者?》)分析过其中的风险,不幸的是这些还是被我言中了。我没有因为我的预言成真而高兴,这不是我的初衷;我只是作为一个公民,希望通过微弱的声音引起社会,特别是有关职能部门的警觉。可惜显然好人的努力不够,坏人才能得逞。
关于长租公寓的风险,关于其盈利模式的不可持续,关于其经营中涉及到的不必要的复杂和结构性的风险,有兴趣的读者可以回头看我之前那篇拙作,或者很多其他写得很好的文章,这里我就不再重复了。
今天我来谈谈这次暴雷事件反映出来的监管层面和法律层面的问题。
蛋壳公寓官网截图
监管问题
说监管没一点作为是不公平的。2018年各路长租企业开始以价格战方式抢占市场份额,导致了房租市场价格的剧烈波动,因此当年北京住建委联合银监局、金融局和税务等部门,集中约谈了自如、相寓和蛋壳等主要企业的负责人,提出了一系列限制要求规范违章隔断、恶意价格战、诱导解约等行为。
但是这并没有解决深层次问题,因为这些长租企业早就开始用房租贷这种金融工具来杠杆再杠杆,把一个单纯的二房东故事变成了一场金融游戏。根据蛋壳公寓发布的招股书显示,2017年超过91%的用户使用了房租贷的模式,2018年为75.8%。
而实际上,长租贷这种模式本身在房屋租赁领域内是违法的。长租企业一不具有发放贷款融资的资质,二更没有房屋的产权,其获得的租金资金池完全就不在任何部门的监管范畴内。
这里唯一的例外就是我在两年前那篇文章中重点介绍的资产证券化ABS产品,它是国家住建部和证监会发文支持的金融产品。
相比早前就纷纷暴雷的一大票长租公司,蛋壳不论在资质、资本或者是牌照和行业深耕时间上都算业内老大级的。但是这个模式一开始就是错的,大厦将倾孤木难支,如果船都沉了,就算水性再好也不能让自己不沾水不是么?
ABS这种算是比较复杂的金融产品,即使有监管,也很难做到防止大规模违约出现。其原因在于ABS这种金融产品在中国租赁市场上根本不成熟、不适用。
目前长租公寓主要的客户主力大多都是毕业没多久,刚从高校进入社会的年轻人。他们的工作压力大,个人时间少,不愿意在工作之余再花精力和房东博弈。其中很多人客观上也没有足够的现金流去应付目前普遍的一季一付的要求。蛋壳这种长租公司就抓住了这些年轻人的痛点,用一套设计比较复杂的金融工具去套住他们以最大化自己的收益。
简单来说,ABS无非就是把一季一付的租金拆成每月固定的还款同时加上几个点的手续/利息,然后转手把众多收到的类似租金打包投放到市场,成为一个面向投资者的产品,投资者像购买股票一样买下这ABS的一份,然后每隔一段时间获得一定的本金收益回报。
但是仔细一想问题就出来了,如果这个产品真的那么好做,为什么传统银行不来参与?难道银行缺钱房贷么?或者是银行没有客户资源?显然都不是。显然不是因为银行不想赚钱,而是传统银行认为对这些人放贷风险过大、成本过高,利润有限。这里我借用马云最近很火的演讲里的一段话:
“我们必须借助今天的技术能力,用大数据为基础的信用体系来取代当铺思想,这个信用体系不是建立在IT基础上,不是建立在熟人社会的基础上,必须是建立在大数据的基础上,才能真正让信用等于财富。其实要饭的,也必须有信用,没有信用,连饭都要不到。”
想必大家都读过很多媒体对马云演讲的花式批评,但是这段话却被不少人错过。虽然不长,但它其实点到了两个重要问题——如何评价信用,以及谁来评价信用。
反映到ABS上,问题就是这个产品的风险如何衡量,谁来衡量?
我们都知道年轻人作为租客的一些行为模式,比如职业的高度流动性,每两三年跳槽一次算是平均水平吧?如果跳槽去的新公司比较远,那换个房子租赁很正常吧?近几年实体经济受到一定波动,失业或手头紧的情况想必也不少见吧?如果北漂要退租去二三线城市发展呢?
可见对于以年轻人为主力客户的长租公寓而言,其租金收入的波动性并不小,而以这些租金为依靠的资产也天然具有很大波动性。这种波动性会导致产品结构上的不稳定,因此传统银行才会更加青睐于有不动产做抵押的房贷现金流,对于这种租金ABS就没有太大兴趣了。
这里我们马上可以看到这类ABS产品区别于一般房贷的最大特点/缺点,那就是它缺乏可靠的抵押品。
房贷逾期,作为抵押的房子跑不了,而如果租客违约,租客本身并没有什么合法抵押物可以让ABS的投资者挽回损失的。换句话说,整个ABS的风险/价值,完全取决于这些租客支付租金的稳定性和租赁的长期性。于是问题就变成了如何对租金稳定性和长期性的估值。
- 原标题:闻博:我预见到了蛋壳的暴雷,但是还没看到它的结局 本文仅代表作者个人观点。
- 责任编辑: 李泠 
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