“存量盘活”与“增量释放”再讨论

早在2023年11月份的《保交楼这么难，里面藏着一个“三体问题”》文章中，笔者就陈述了存量和增量需要同等关注、并同时推进落实的观点，并建议存量房由城投企业“善后”、增量房由房地产企业“有序释放”。今年5月的“新政”要义也与这一观点和建议不谋而合，只可惜宏观指标已进一步恶化。

既然如此，就需要重新审视目前面临的处境并需要及时调整政策重点。延续5月《落实房地产新政，如何理解“人民性”和“政治性”》中的观点，笔者认为当务之急是全力以赴保证“保障性住房”的足量供给，请注意关键词：“全力以赴”和“足量”！

以往那种通过“政策吹风”引导“预期”的捷径已不再畅通，景气指数下行通道中，市场已具备超乎寻常的“耐性”和“定力”予以回应，并且能够清楚分清是“敲锣打鼓”还是“真刀真枪”。面对“预期调控”方式的失效，有关部门应该放弃幻想，摒弃固执，坦然接受，尽快回应。

具体来讲，就是不遗余力地开展保障性住房工程，收储的对象不应该只针对“已完工待售”和“未开工土地”，对于“保交楼”涉及的“在建”部分也应跌价“收储”方面释出利好政策，与此同时“老破小”等二手待出售住房也应考虑进来。

解决“存量”问题不是目的，而是激发“增量”的手段。只有收储的面足够大，才能提供足够的“流动性”实现“盘活”效果。不用担心收储导致风险集聚到城投公司等国有企业，毕竟“居住”需求是刚性的，更何况是在“增量”受抑制的情况下。

如果政策执行已将近两个月，市场反馈平平，部分城市执行的“以新换旧”并非真正的“置换”，而是“卖旧”和“买新”的链接，激不起涟漪，更谈何“流动性”。即使由少数人通过上述操作完成了置换，仍经历了“折价损失”，还会面临未来“跌价风险”，无法形成气候。

对于“增量”部分的新建住房，市场会适时延迟共计或通过差异化定位避险。在此基础上，政府也应严格限制非差异化产品的备案和上市，至少在上述存量问题得到有效缓解之前。

至于房地产企业能否维持生命，笔者认为“新政”采用的“白名单”制度也略显力度欠缺，应给予真实的资金支持，不排除采取地方政府直接输血的激进方式。

碧桂园清盘呈请聆讯延期至7月29日/资料图澎湃新闻

“债务”缓释宜交给时间

按照前面逻辑梳理下来，问题似乎已经非常清楚。要破局，就要“输血”。

以前，靠金融机构间接输血，地方政府债务资金汇聚至基建工程，浪费巨大；房地产企业推波助澜，挤兑实体产业发展，居民住房压力巨大；最终导致中小型城商行和农商行风险聚集，股份制商业银行惜贷。

现在情况不容乐观，地方政府通过发行政府债券募集资金用于合格的城投企业增资，专项用于扩大范围后的存量房收购，最终用作长期租赁住房供应。不允许纯粹的新建，也就是说收购的范围重新调整为完工待售房、在建未售房。对于在建已售的“保交楼”，建议合理研判后变更规划配建部分保障性租赁住房，这样可以增加“保交楼”整体工程的收益性，适当填补国有企业后期运营亏空。对于未开工的建设用地，要么出售给房地产企业以备差异化产品供给；要么由国有企业暂时收回，待市场回暖再做出售；要么变更土地性质配建公共服务设施。

基于前面的测算，运营租赁保障房很可能出现亏损。这里需要补充一下，前期的亏损可以由地方政府进行适当补贴，后续根据企业运营状况逐步退出。对于一二线城市而言，预计不会出现普遍性亏损，毕竟后期的物业运营收入将很好地覆盖前期固定投入过大导致的亏损。

另外，对于房地产企业的输血，建议由财政部发行国债或通过央企设立基金对“白名单房企”出资，有能力的地方政府按照房地产企业在本地区的业务规模、税收及就业贡献等综合评估出资比例。待危机解除，中央和地方国资股权有序退出，为社会资本进入做好铺垫。

债务余额是个时点数，余额大小只会引起一时的“危乎高哉”。但在适当周期内，债务不会成为问题，反而是一个有效的政策工具，待经济企稳，经营性现金流入可以有效保障债务置换退出。

例如，截至2023年12月31日，中央财政债务余额为298608.35亿元，地方政府债务余额为407373亿元。从2023年末这个时点来看，中央和地方政府的债务余额都很大，但从2023年度这个时段来看，中央财政赤字仅31600亿元，地方财政赤字仅为7200亿元，同年度GPD增量则高达331984亿元。2023年度，根据官方统计标准的赤字率为-3.08%，而采取国际统计标准的赤字率则达到-4.58%。如果剔除掉结转结余资金，记入全国政府性基金预算差额情况，则广义口径的财政赤字率已达到-7.74%。

从下图可知，近十年来财政赤字率对GDP增速有着较强的拉升作用，疫情之前如此，疫情期间更是如此。

数据来源：wind咨询根据财政部数据整理

笔者并非债务货币化和现代货币理论（MMT）的鼓吹者，这里只在试图破除部分读者对债务的偏见和过分妖魔化。

很多人担忧我们会重蹈历史“四万亿”的覆辙——2008年11月我国政府推出进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施，重点举措包括加快建设保障性安居工程、农村基础设施建设、铁路公路和基础等基础设施建设等等。

在4万亿投资中，新增中央投资共11800亿元，占总投资规模的29.5%，主要来自中央预算内投资、中央政府性基金、中央财政其他公共投资，以及中央财政灾后恢复重建基金；其他投资28200亿元，占总投资规模的70.5%，主要来自地方财政预算、中央财政代发地方政府债券、政策性贷款、企业（公司）债券和中期票据、银行贷款以及吸引民间投资等。

我们简要回顾一下当时政策出台的背景。国家统计局数据显示，2008年全年CPI为5.9%，情况较好；进出口总额25616亿美元，同比增长17.8%，过去七年中增速首次低于20%，原因在于四季度进口同比下降8.8%，而出口同比仅增长4.3%。究其原因，是受到国际市场需求萎缩、国际初级产品大幅下跌等因素的影响。到2009年，经济数据更加糟糕，全年CPI为-0.7%，全年货物进出口总额22072亿美元，同比下降13.9%，外商直接投资金额下降2.6%。

也就是说，当时主要是国际市场消费全面低迷导致我国出口萎缩严重，造成以出口为导向的国内制造业企业生产下降，出现暂时性产能过剩而拉低消费价格指数。当时的政策目标是以投资替代出口，并形成中长期内新的经济增长引擎。随着经济企稳，国际资本持续流入推高价格指数，使得房地产市场一路高歌猛进，土地财政依赖让地方政府积累了过量债务压力。

再看当前阶段，过去五年进出口增量保持了一定的增长，尽管2023年全年货物进出口总额同比仅增长0.2%，但始终较为稳定；且出口国结构较彼时呈现多元化态势，对东盟和金砖国家的出口增速强劲。

但与彼时不同的是，我国服务进出口总额已达65754亿元，且同比增长率高达10%。目前出口对经济的贡献度较彼时有所降低，短期内人民币升值压力不显著，消费指数稳定且维持在低位。

在企业出海及产能输出、产能有待内部消化的新的挑战下，适当的刺激政策不会引发如同彼时的持续通胀。因此，各位不宜过虑，相反应积极呼吁适时适度的“刺激”。

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