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鹿鸣:如何破解地产、城投和金融的三体问题?
最后更新: 2023-11-29 08:38:48【文/观察者网专栏作者 鹿鸣】
近一两年来,房地产行业的风吹草动牵动着中国民众的情绪。亮亮和丽君这对普通年轻夫妇的经历,让众多买房者心有戚戚,掏空口袋付了房子首付,却成烂尾楼;直播维权被打,账号被封,最终拍拍衣袖,告别郑州回老家。而另一对河南夫妇投资2000万盘活烂尾楼,最后因涉嫌非法集资被刑事拘留,虽事情全貌尚未披露,但也不得不令人感慨烂尾楼项目的利益链之深。不由回想起此前西安300多户业主无奈住进烂尾楼的新闻,一年过去了,不知他们的小区是否通了水电,电梯运行是否正常,小区保安是否和外卖员发生冲突……
眼前这种种现实都在提醒大家一件事:保交楼到底怎么样了?
“保交楼”交了啥?房企“有难处”?
根据国家统计局《2023年1-9月份全国房地产市场基本情况》的数据显示,今年前9个月,全国房屋竣工面积48705万平方米,同比增长19.8%。
以下摘取一些可从公开渠道获得的相关信息,供大家参考比照:
浙商银行南京分行公布的消息称,截至今年9月,分行口径已累计发放建筑业贷款182亿元,较年初新增30亿元;新增房地产开发及城市更新贷款80亿元,新增个人住房按揭贷款39亿元;通过展期、借新还旧等方式延缓还款期96笔次,涉及金额超100亿元。
11月9日,菏泽鲁西新区对外宣称,累计为13个项目、6334套住宅,争取到位资金6.874亿元,全区“保交楼”项目已交付3899套,完成率61.55%。
11月15日,四川省巴中市恩阳区召开区委常委会会议,研究防范化解地方债务风险、清理拖欠企业账款、“保交楼”等工作,强调抓住政策窗口期,做好地方债务风险防范化解、清理拖欠企业账款和保交楼工作。
另根据雅居乐集团半年度公告,雅居乐上半年在天津、南京、郑州、武汉、广州、中山、海口等47个城市,累计交付81个项目、超3.4万户,其中18%已提前交付。
11月24日,信达投资子公司获得朗诗集团兄弟公司朗绿建筑51.02%股权,并称未来信达投资将与朗诗集团及所在集团内其他主体保交楼等领域继续进行深度合作。同日,华侨城在投资者互动平台表示,公司严格落实“保交楼、保民生、保稳定”工作要求,保证已售出房源的建设进度,确保按时按质保量交付。
尽管没有准确的数据统计或权威部门发布,但根据以上数据及消息,或许给外界形成了一个模糊认知:保交楼如火如荼,且取得了较好的成效。但现实是,一些严峻的事实不容忽视,在金融三支箭齐发后,房地产市场并没有明显起色;尽管各地纷纷放开限购政策,但交易数据并未同步跟随,国内房地产企业仍深陷债务泥潭。
今年8月,远洋集团违约事件,导致多只债券停牌,公告显示2023年半年度未经审计的合并报表净亏损为125.62 亿元。紧接着8月下旬,方圆地产发布境外债重组公告,截至11月下旬,销售未见好转,流动性依然紧张,暂未有进一步境外债处理方案,后续将根据市场及经营情况再推出重组方案。
10月18日,国内知名房企碧桂园也出现美元债违约事件,前三季度净亏损270.69亿元(去年同期为盈利97.76亿元),随后高管变动,控股股东海外评级被下调,子公司股权被冻结,1233万元建设工程施工合同未支付被强制执行……
2023年10月10日,江苏镇江,碧桂园旗下住宅小区。自2021年下半年起,国内房地产市场持续下行,民营房企如碧桂园等销售情况日渐萎靡。(图源:视觉中国)
更引发舆论热议的是万科评级时间,9月21日,国际评级机构穆迪对万科企业股份公司最新主体评级为Baa1,评级展望由此前的“稳定”调为“关注降级”;10月17日,另一国际评级机构惠誉将万科主体评级由BBB+下调为BBB;10月27日,国内知名新晋评级机构YY评级将其主体评级由4+下调为4-。
对此坊间哗然,为什么万科被“暴力降级”?一说是境外势力蓄意做空,这不可否认。但根据万科2023年三季报数据,显然其自身业绩下滑显著恐怕也是因素之一:营业总收入2903.08亿元,同比下跌14.03%,归母净利润为136.21亿元,同比下降20.31%。
与此同时,房地产市场景气度恢复乏力,万科包括美元债在内的证券价格异动表明投资人在理性判断、用脚投票,也侧面印证了房地产行业目前的状况。为避免市场恐慌、形成踩踏,11月6日,深圳市国资委领导及万科大股东深圳地铁董事长出席了万科与境内外金融机构举行的三季度业绩说明会并做重要发言,但在 11月中下旬,万科的境内外证券异常波动仍在持续。
保交楼:该保存量还是保增量
一年多来,各地保交楼“因城施策”。在政府统筹协调下,监管银行加强预售资金监管,协调资金、人员、政策倾向于对问题房企加快问题楼盘的建设和交付,本质上都是寄希望于房地产企业发挥自身主观能动性,来解决并消化烂尾楼。
以国开行等政策性金融机构给予的信贷支持为例,地方政府作为协调方,由地方城投公司作为债务承接主体,再将借款转贷给项目公司(楼盘的实际运营商)用于认定的问题楼盘,资金账户由地方住建部门和城投公司共同监管,资金支出审批严格管控,资金使用按照逐笔申报原则,确保每笔政策性银行借款都能精准用于保交楼,这些举措可以说卓有成效。
但在实际操作中仍存在两个问题。首先,政策性贷款资金本意在于撬动市场化资金(包括金融机构和民营资本)参与保交楼,每个地区的额度本来就有限,逐层分配后,各个楼盘的实际到位资金根本无法覆盖整个缺口。同时,现在各家房企自有资金不足且债务缠身,还面临融资受限或不及时等困境,又导致其他民营资本审慎观望、始终不肯进场,可以说最终症结仍犯在融资难上。
其次,政策性借款的偿还问题也需关注。问题楼盘的收益早已被开发商收取,后续建设交付不产生收益,即使预售资金没被挪用,也无法覆盖因保交楼再融资的累计债务本息。情况好一些的楼盘,比如烂尾程度小、区位优势显著等,这些楼盘在地方政府合理审慎修改规划、增加经营性收益、降低项目税费、开政策绿灯等支持后,能够吸引一些资本接盘。
然而,不幸的是房地产前期的超前发展过于不理性,导致大量烂尾楼成为“狗都嫌”的烂骨头。这些情况若发生在前些年,各地还可以靠发展规划“画饼充饥”;但眼下是处在行业下行期,需求预期无法被有效引导,这类烂尾楼的消化就只得由城投公司或地方政府承担。
目前我们能看到的是,第一阶段的“保交楼”,其实都是在保烂尾楼、问题楼盘,即“保存量”。从资金投入来看,保存量近似于“无效投资”,乘数效应比较小,可能在激发新的投资需求方面收效甚微,至少无法有效引导资本预期。事实上,这也是为何一年多来各项政策接连出台,却没有达到预期效果的原因。政策一直在为房企“擦屁股”,所以各方积极性都不高。
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本文仅代表作者个人观点。
- 责任编辑: 周子怡 
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