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石伟:维权抑或利益冲突——商品房社区物业纠纷何以形成?
最后更新: 2020-05-04 14:42:10【文/观察者网专栏作者 石伟】
在当前社会,物业与业主之间的矛盾此起彼伏,两者冲突常出现在新闻报道上。特别是随着城市商品楼盘的开发,物业、业主、业委会之间的对抗、冲突越演越烈,相关新闻层出不穷。
笔者在多地调研中发现,各地物业矛盾纠纷激烈程度不一,但是其中的对抗冲突机制与其冲突事由却又莫名相似。在此,笔者以江边花园(化名)二期的物业纠纷为例,试图梳理其中的复杂机制。
江边花园社区总共包含三个小区,物业都是开发商下属的B物业。其中一期楼盘入住早,多是附近拆迁回迁居民。在社区多次配合下,由物业、社区、业主代表联合成立物管会,行使业委会权利。一期内物业管理较为和谐,很少出现物业纠纷。二期楼盘入住晚,在社区居民参与下成立业委会,业委会成立后与物业多次产生冲突,甚至对簿公堂。三期楼盘,暂未开售。同一居委会,同一开发商物业,但是物业矛盾纠纷表现不一。
资料图:新华网
一.物业与业委会的爱恨情仇
江边二期业委会成立一直都很积极。江边花园社区居委会2016年4月成立,在社区居委会未成立之前,业主代表便已提交申请,但街道以社区未成立为由驳回。社区成立后业主代表再次提交申请,成立了由业主、社区、开发商为代表的筹备组。
具体流程如下:
先是社区居委会发布通告,告知社区居民小区拟成立业委会。业委会成立之前,需要选举居民代表。因为小区居民的空闲时间不一,业主大会没有召开,有筹备组的成员每栋楼跑楼,选举居民代表,原则上每栋楼选1名代表,实践上可以产生多名。江边花园总共产生居民代表50名。
业委会的选举由居民代表大会推选。首先有意愿的居民在筹备组报名,筹备组进行资格审查,然后开居民代表大会投票表决,由居民代表选举业委会成员。江边花园社区最后选举出11名业委会成员。
选出业委会后,业委会成员开成员会议,再选举出主任、秘书长和副秘书长等内部分工。
业委会成立后,首先需要做的是经过街道和社区的认同,由社区居委会在社区公示,报街道批准,住建局备案,从而具备法律效力。从业委会成员构成看,原业委会筹备组的7名业主,6名当选业委会成员,另外1人因为出差没有参加代表大会,最后落选。
按照业委会的法律规定,业委会是业主自治的代表,具有决定是否更换物业和表决社区公共事务的权力,实际上业委会也确实这么干了。业委会选举完成后,将矛头直指物业。
先是指责物业的不作为,小区下沉广场的钢化玻璃破碎,物业和开发商想换成不锈钢的,业委会不同意。业委会认为玻璃的损坏是质保期内发生的,更换也应该由开发商负责。物业拟打算使用维修基金,业委会不同意。业委会一纸诉状将物业送上法庭,而后物业提出业委会撤诉,物业将玻璃恢复原样。
其次,业委会向物业索要公共用房、公共收益以及建房资料。物业公司推三阻四,借口找不到资料,公共用房在用不予返还。同样,业委会再次把物业送上了法庭。在住建局的干涉下物业交还了5套公共用房,这些公共用房原本是用于物业的员工宿舍。
再次,两者争夺公共收益,物业不肯归还,业委会通过打官司要回来。小区内的盈利事项的决定权和招标谈判权都由物业负责。业委会认为物业经营这些收益,其中的猫腻是说不清楚的,如电梯广告租金,物业谈判4万一年,业委会牵头谈判19万元一年。历时7个月的漫长诉讼后,业委会终于要回了公共收益,双方达成协议,盈利按照3:7的比列分配,物业占三成。业委会秘书长告诉我们:“公共收益必须要回来,谈判权也要归还;主权是我们的,不可谈判。”业委会收回公共收益后,拿出18万发给小区居民,每户按1元/㎡的标准发放。
电梯广告盈利空间不明(资料图/都市报道)
业委会认为,物业和开放商是不诚实的,拿到图纸资料后发现,开发商并没有按照规定的图纸开发,业主的公摊面积受到压缩。还有就是房屋问题,污水管道漏了一环工艺,下雨天污水下渗,空气里弥漫着厕所的味道。其次就是认为物业的服务意识不强,业主反映的问题不能及时解决,有个单元门报修半年还没解决,小区的绿化没有及时维护等等。
总之,业委会认为B物业的服务质量和B公司大企业的形象不匹配。于是乎,业委会开始闹革命,召开业主代表大会,投票表决。总共召两次会议,第一次主题是要不要续签,第二次主题是新物业选不选B。结果两此投票结果B均失败。
业委会决定把B物业剔出江边花园二期,而B物业继续服务,并认为构成实际上的服务关系,业主就需要缴纳物业费。所以,现在就形成了一个僵局循环——业委会想让B物业离开,B物业在社区的服务名不正言不顺,但B物业并没有退出,而是继续提供服务,可诸多居民不交物业费。没有物业费,一些更换设备的维护就无法展开,业主以此为借口说物业服务不到位,继续不交物业费。
在访谈中,业委会的秘书长认为与物业的斗争,“一个人去单打独斗是没用的,把桌子掀掉也没用”。
笔者在调研时发现,社区业委会成员在斗争过程有策略、有计谋,在日常社区生活中,注重引导民意,在居民心中塑造了物业的不良形象,如在群里公开贬损物业,说话带刺等等。在斗争中,业委会注重运用法律武器维护权益,同时对相关法律条款使用熟练,把自己置于正义、正当的立场之上。
- 原标题:石伟:维权抑或利益冲突——商品房社区物业纠纷何以形成? 本文仅代表作者个人观点。
- 责任编辑: 李泠 
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