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赵燕菁:共同富裕之下,房地产问题怎么解决?
最后更新: 2021-09-03 08:37:12
观察者网:回到住房话题,如今北上广深等中国一二线大城市聚集了广大的年轻劳动力,他们中绝大部分人的工资收入基本不能满足其在当地置业,想买房的时候,往往要掏空自己和双方父母的“六个口袋”,怎么办呢?
赵燕菁:中国的城市化进程,就是从以农村为主的社会,向以城市为主的社会转变的过程。在这个过程中,社会的各阶层不断重组、分化:在城市,按照拥有住房和没有住房,形成了“有产”和“无产”两大阶层;在农村,则根据土地区位条件的不同,分为“近郊有产地主”和“远郊无产农民”两大阶层。
其中,“远郊农民”以打工者的身份构成“城市无产者”的主体。两者成为城市过程中城市社会与农村社会的最大交集。城市化的核心进程,就是这一群体从农村向城市的转移。“无产”是这一群体的最大特征。
城市经济的一大特征,就是不动产的价值与公共服务的水平正相关:公共服务越好,基础设施越完善,不动产价格就越高。在中国独特的城市化模式(土地财政)下,政府通过土地出让为基础设施和公共服务融资。购买了城市不动产,就相当于购买了城市的“股票”。
“有产”和“无产”两种产权状态的存在,使得任何一项城市化政策,都可能产生完全不同甚至相反的利益分配效果。同样是公共服务水平的提高,对于有产者来说,可以通过不动产升值,自动参与社会财富的“分红”;而对无产者,则意味着参与社会财富分配的成本上升,甚至完全无法分享城市财富增长。
正是由于中国缺少遗产税、物业税(property tax)等针对财产的税种,才使得房地产成为中国人财富积累的重要工具。不动产升值就成为社会财富再分配最主要的渠道。
因此,在中国城市,每个家庭都要拼命获得资产——没有不动产,就意味着在城市化进程中出局。即使已经拥有不动产,也还是要争取拥有更多——因为不动产的多寡,直接关系到分享城市财富增长的比例。
观察者网:今天有不少年轻人面对这种局面,产生了“躺平”的思维。
赵燕菁:城市公共服务水平的提高,必定导致地价就上升;地价上升,政府改善公共服务的资源就越多,房价也就越高。由于城乡存在“有产”和“无产”两大阶层,不动产价格上升导致了两种完全不同的财富分配效果——“有产”的居民,即使不努力,财富也会自动增加;“无产”的居民,即使拼命工作,拥有不动产的机会也会越来越渺茫。
房地产在城市化出了一道巨大的“资产鸿沟”。这条鸿沟锁定了不同社会阶层流动的渠道,造就并不断扩大绝望的社会阶层。
观察者网:在上次在观察者网的讲座中,您谈到的“公司”是取“共同管理”之意的广义的“公司”,还谈到,事情的复杂性在于,“社会公司”还是“平台公司”并不是绝对的和静态的,而是一种相对的和动态的概念,以地方政府为例,首先,其相对于域内企业无疑是“平台公司”,但它也面临其他地方政府的竞争,从这个意义上来说,它又成了“社会公司”。
由于不同城市之间存在客观上的发展程度和资源禀赋差异,对于个人来说,我们购买城市“股票”的时候,就必须根据既有资源仔细权衡,有时很难抉择,为什么我们不能买一只“中国股票”,或者“中国城市化基金”呢?
赵燕菁:房地产和股票市场最大的差别,就是房地产只能在市场上以实物的方式进行交易,你要买一个城市的升值,就必须买这个城市的住房;后者则成功证券化,大家可以在市场上交易企业的收益权而不必拥有企业本身。“深房理”事件表面上看,是价格管制导致销售价和市场价倒挂导致的集体炒房,但本质上却是住房证券化的一次尝试。这显然是和目前“房住不炒”的政策相冲突的。因此,以住房为标的交易“中国城市股票”或“中国城市化基金”在技术上是行不通的。
深圳炒房大V“深房理”今年4月被查,曾鼓吹“上班无用 房价很低”等(第一财经视频截图)
观察者网:刚才谈到阶层和利益分配,那确实不是一个“请客吃饭”的问题,而是一个政治经济学问题?
赵燕菁:住房问题有很深层的政治经济学意义。
我在观察者网曾发文分析过,社会财富大部分是由具有“平台”性质的组织提供的,私人提供的社会财富必定是有人格的,“平台”的创始人个体的生命的周期,就决定了私有的社会财富必定缺少持续性和稳定性。社会财富的所有权就会变得非常重要。
由于社会财富的聚敛速度远远大于私人财富的聚敛速度,“平台”是私有还是公有,是一个制度能否将“公平”内置到增长的充分条件;而能否让所有人有同等的接入公共财富的机会,则是一个制度能否将“公平”内置到增长的必要条件。
如果我们把公众拥有“平台”的制度定义为社会主义,把私人拥有“平台”的国家定义为资本主义,前者的财富增长自然会缩小贫富差距,后者的财富增长就一定伴随贫富差距。显然社会主义的增长中,“公平”是内生的;资本主义的增长中,“不公平”是内生的。
皮凯蒂的研究表明,当“不公平”内置于增长机制时,只靠税收等外部工具是不可能矫正贫富差距的。只有通过社会主义:1)不断将“平台”公有,2)建立起让所有人公平接入社会财富的接口(比如住房),才能从根本上避免资本主义下(“平台”私有)必然出现的贫富差距扩大现象。
10%最富有人群收入占国民总收入的比例,皮凯蒂(2019)
观察者网:中央财经委员会第十次会议公告中,有一处内容涉及到房地产,即完善“住房供应和保障体系”。这一提法与过去一直强调的完善“两个体系”(市场体系和保障体系)明显不同。您认为什么样的制度设计有助于实现财富分配的公平呢?
赵燕菁:前面讲到资本分配不均是财富差异的内置原因,在中国就是住房拥有的差异。实现财富的公平有两个途径,一个是打压房地产市场,缩小资本价格带来的财富;一个是让没有住房的人也拥有产权,一同分享资本财富的增长。第一条路径的代价是全社会财富的缩水,只有第二条路才能在财富差距缩小的同时,实现全社会财富的增长。
首先,是修正我国保障房制度现有的两大问题,第一是覆盖率太低。大部分新增市民(农民工、毕业生、复员军人)被排除在保障对象之外;第二是无法资产化。只要资产不能上市,无产者就不可能循此路径成为有产者,从而也无法借助不动产升值,分享城市财富的增长。
具体的讲,就是“先租后售”。
举例而言:假设50平方米保障房的全成本是20万元(土地成本2000元/平米,建安成本2000元/平米)。一个打工者租房支出大约500元/月,夫妻两人每年就是1.2万元,10年就是12万元,15年就是18万元。届时只需补上差额,就可获得完整产权。
理论上讲,只要还款年限足够长,辅之以公积金和政府/企业的补助(可分别用来贴息和支付物业费),即使从事收入最低的职业,夫妻两人也完全有能力购买一套完整产权的住宅。从而实现新加坡式的广覆盖——只要没有购买商品房,每个家庭都可以享受一次成本价保障房。
而拥有不动产的家庭,都可以通过不动产升值,自动分享财富的增长。其本质上,相当于以兑现期权的方式为每一个家庭注资。15年的时间限定取代了户籍限定,使得保障对象可以拓展到所有无产的居民。
这一制度其实就是复制的1998年的“房改”——将原来只有少数体制内城市居民享受过的福利,扩大到全体国民。1998年房改,涉及的人口不超过8000万。而广覆盖设计的积累人口将会达到数亿。其宏观经济效果将远超1998年房改给其后十余年经济带来的巨大推力。
第二,抑制有产者更多占有。目前围绕打压房价制定的房地产政策,其初衷是希望降低无产者的置业成本。但实际效果,却与当初的设想背道而驰。一个主要原因,就是因为打压房“价”,并没有降低房“值”。假设一个股票值100元,但被强制以50元出售,结果是什么?就是投资者会买双倍的股票!
显然,城市里已经拥有资产的人,依然比新进入城市的无产者有更多的资源。其后果,不过是在帮助现有的有产者,以更低的价格,拥有更多的不动产。打压房价的政策不仅没有达到公平分配社会财富的目的,反而导致社会阶层的分化的加剧。
为此,现在执行的一些政策必须重新考虑。
第一个需要重新考虑的,就是打压房价的政策。打压房价,降低了置业的成本,使得不动产所有者得以以低于市场价值的价格获得不动产。
第二个需要重新考虑的,就是金融政策。不动产的本质,就是政府“企业”发行的股票。银行不能进入股市,却对房地产行业从开发商到购房者提供融资,成倍放大了城市有产者的资产规模。使其杠杆能力大幅增加。
第三个需要重新考虑的政策,就是土地供给政策。现在地方政府的信用和融资能力,几乎完全取决于收储土地的能力。通过城市土地释放出来的流动性,已经超过顺差。人民币已经成为以土地为本位的货币。而土地收储的规模几乎没有任何限制——没有一个可信的“锚”约束地方政府的信用。
要重新分配社会财富,防止新的贫富差距,就必须对上述政策进行调整:一要放开房价管制,对永久物业和70年到期的物业开征物业税,让投资者负担完全的市场成本;二要利用包括利率在内的金融工具(而不是现价之类行政工具),降低房地产市场的杠杆;三要仿效银行准备金制度,为地方政府发行“地票”下一个“锚”。办法之一就是将商品房供地与保障房供地挂钩,而保障房供给则以登记的方式与真实消费挂钩。政府通过调整商品房供地和保障房供地的比例,调节地方政府的信用规模。
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