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雷鼎鸣:香港经济困境是错误路线问题,年轻人不事生产杀伤力巨大
最后更新: 2019-12-16 19:56:44观察者网:最近两个多月,有几则新闻令人关注。一是9月香港新世界宣布捐出300万平方英尺农地用于兴建公共房屋,二是林郑月娥在施政报告中提及收回私人土地。为什么过去港府没有积极提此事?未来会对香港土地、地产市场带来什么影响?
雷鼎鸣:香港确实有关于收回私人土地的条例,有些土地已经出售,或是由不同的人拥有,假如这些土地过去没怎么开发,或者法庭认为收回这些土地后进行开发对香港社会非常有利,就可以借助法律力量收回。
当然,土地回收会牵涉到赔偿问题,类似内地的土地征收,问题是赔偿多少,但通常相较于土地市场价格,赔偿不会太多,所以争议性必然很大。过去,香港政府也有一些回收土地的行动,比如建设公路、高铁,但这些行为常常被挑战,包括大型地产商。如果他们手里有地,政府回收影响了开发计划,就可以向法院起诉,挑战政府。以前政府胜诉概率比较高,但不等于将来也会赢。一般政府回收前也会进行法律方面的研究,降低别人挑战成功的几率,但以后就难说了,因为总是容易的先回收,剩下的都是困难度比较高的,无论是开放商的或是新界原住民的,土地产权都非常清楚,如果政府一直回收总会碰到很多土地所有者去法院控告。到了法院,是赢是输都很难讲,就算是赢,只要一打官司就会拖很多年。
关于收回私人土地的提议提了很多年,香港政府也希望能收回一部分,但每一块地都可能会牵扯一场新的官司,所以能有多大效果、需要多长时间,很难判断。
新世界地产捐出300万平方英尺土地,约合28万平方米土地,根据目前香港土地价格,最便宜的大概是每平方英尺一千港币,一般是远远超过这个价格的,我现在没法确定这块捐出的土地质量如何,但反正按照最便宜价格来算,总价也要将近30亿。这个数字不小,但对于大地产商而言,也不是生死存亡的一笔钱,有些人身家数百亿甚至上千亿;捐出土地后,他们会在公关方面赚到一些口碑,如果用来建公屋,大概有十万个单位,对于解决香港住房问题有所帮助。
至于新世界为何这么做,只能说猜测有可能是为了化解一些政治压力,在政府还没有找他们之前先主动捐地,最后是亏是赚,现在下定论还太早。另一方面,捐地后,政府有可能优先建公屋,大大改善周边的基础设施,这样一来也会拉动附近地块的增值。
香港新世界执行副主席兼总经理郑志刚宣布捐地;新世界为香港“四大家族”之一郑家所有,创始人郑裕彤,郑志刚为郑裕彤长孙。
观察者网:听您的介绍,事实上特区政府想要推动这项措施还是有很大难处的。
雷鼎鸣:对,收回私人土地是针对土地问题的短线操作,但填海是长线操作;不过在实践操作中,短线可能也没那么短,一旦碰到官司,有可能拉长时间。
观察者网:确实,“修例风波”前,特区政府就因为“明日大屿”计划被推上风口浪尖,按照政府的说法,原本是希望能通过建设公屋来缓解住房问题,但民众上街游行再加上几个月的运动,这事情到现在就不了了之了。
雷鼎鸣:其实“明日大屿”计划建多少公屋、居屋,划多大的地块给医院、学校、公园、娱乐设施等等,整体规划都还没有出来,但很多示威者却开始散布谣言。
根据过去政府经验,不可能全部建公屋,也更不可能将这些公屋专门给内地的新移民,一些民粹主义者或被煽动的青年学生都是胡说八道,纯粹找借口反对,还有一些环保分子也是胡说一通,打击该计划。
在香港,所谓的环保团体一直有,有些比较成熟,有些比较激进。通常比较成熟的环保团体了解香港政府的运作,他们在香港政府的一些咨询架构内也常常扮演重要角色。但最近这几年,出现一批新的环保人士,其中部分人想夺权,把以前的那些环保人士拉下来,让新人上位。所以这些人的主张在传统环保人士看来也是非常离谱的,而且里面还有政治成分。
观察者网:土地开发是楼市第一步,另外可能还会涉及到供需和价格调控、公屋占比、有产者与无产者、地产商与政府等等的矛盾,如何来预期调解这些矛盾是考非常验特区政府的,目前特区政府的架构足以处理吗?需要作出什么改革?
雷鼎鸣:在香港房地产问题上,这么多年,政府政策所累积犯下的错远远比市场多。公屋和新房的比重怎么调整和政策本身有很大关系。为什么现在有这么多人要求调高公屋比例?因为市场上的新房太贵,根本买不起,如果又不能住在公屋的话,生活质量就很低,还需要很大一笔房租钱。但又是怎么造成这个状况的呢?土地供应严重不足,一方面是香港政府自身政策,另一方面是掉进政治陷阱爬不出来,只要想拿出一点点地,到处都有压力团体阻挠。
假如政府没有决断力推出新政策,不能拿出大量土地,房价降不下来,人们买不起楼、公屋数量不够,就会要求政府多建公屋、减少私人房子,但本来总的土地供应量就不足,拿出更多土地营建公屋后,市场上私人房子供应量还会下降,更进一步推高房价。所以根源还是政府的土地政策。
另外,香港房地产市场的竞争很强。地产商要卖出一间房子,过去每一个一手市场的房子单位还要面对二手市场八九个房源的竞争,近年的政策不利二手巿场,但每个新单位平均还是要跟两三个二手单位竞争。
香港公屋彩虹邨 图片来自港媒
观察者网:除了土地问题外,不久前香港金融界也发生了一件大事,即港交所收购伦交所失败,其中伦交所给港交所的复函颇受关注。首先,比较好奇的是,为何港交所会在香港一片混乱时高调宣布收购伦交所?其次,就伦交所在复函中提到的“港交所无法为其提供在亚洲最好的长期定位,而考虑到中国市场存在的机遇与规模,伦交所认为上交所是首选且直接的渠道”,您有何解读?
雷鼎鸣:首先,港交所宣布这个消息是在9月初,正好是香港局势非常混乱的时候,不过港交所计划并着手做这件事起码好几个月了,应该是在修理风波之前,所以也不太容易调整进度。我觉得按常理来讲,一般是这个情况,港交所不会故意在香港形势很糟的时候去启动收购计划,这会导致成功率大大降低。
过去,港交所有过成功案例,即收购伦敦金属交易所,但这次的目标伦敦证券交易所比前者规模大得多。按市场价值来说,港交所和伦交所差不多,港交所的收购难度极高,但也不是不可能,需要相当出色地运用智慧和资金。当时我在美国接受访问,就认为这事不可行,一定失败;除了经济原因外,还有政治原因,伦交所是英国的招牌之一,如果被前殖民地之一的香港收购,他们心里肯定不愉快,伦交所的董事也一定会反对。当然他们是生意人,也会看价钱,如果出价足够高,也不是不会答应;不过他们也知道,以港交所的规模也拿不出那么多钱,自然也就拒绝了。
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本文仅代表作者个人观点。
- 责任编辑: 朱敏洁 
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