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地产下行,房租普降
保租房进一步促进降价
值得一提的是,从2020年疫情伊始,就不断有房产中介公开表示,疫情之下,租金下降的只是个例,中高端租房市场依旧火热、价格上涨、供不应求。
但在上海中原地产分析师卢文曦看来,房租的价格变化总体来说与房价呈正比,前两年豪宅市场的确火了一段时间,但自今年下半年开始几乎腰斩,成交量和成交价格降幅甚至高于刚需房。
“租房市场与之类似,虽说有租户倾向于更换更好品质住宅,但豪宅和改善楼盘的原有租户也有降级消费,甚至离开一线城市的,或者部分外籍人士离开中国,加上二手房交易市场遇冷后,更多的房源被释放到租房领域,供需关系与中低端市场几乎同步,总体上均呈现下降态势。”卢文曦告诉观察者网。
在中原地产统计的上海房租指数中,上海整体房租从2022年8月开始直线下降,且降幅远超上年同期水平。
上海房租指数变化,数据来源于中原地产
卢文曦预计,2023年叠加更多廉租房、保租房的释放,市场供求关系预计更加向供大于求倾斜,特别是一线城市和热点二线城市,整体房屋租金将进一步下降,利好相对弱势的租房群体。
事实也的确如此,随着房地产调控政策逐渐松绑,各地政府在租房领域的扶持政策也明显加速,保租房REITs(住房租赁基金)迅速成为行业热点。
2022年11月8日,我国首个REITs在北京正式设立,这个住房租赁基金由建设银行负责运作,募集资金规模为人民币300亿元。收购了部分存量办公和商业房产,将改造成出租住房,投入长租房市场。
此后不到2个月内,就有深圳、厦门和上海3个城市火速跟进,4只公募REITs申报到审核通过时间最慢54天,最快只有7天。
2022年12月8日,证监会副主席李超在中国REITs论坛2022年会上指出,加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块,研究推动试点范围拓展到市场化的长租房领域。
年轻一代租房意愿大增
无独有偶,克而瑞租售统计数据也表明,重点城市中高端住宅空置率下降明显。
以集中式公寓而言,2022年8月-11月北京整体出租率分别为92.33%、90.84%、89.74%;上海整体集中式公寓出租率尽管略高于北京,但同样表现出明显下滑趋势,分别为94.07%、93.27%、92.35%。
克而瑞研究认为,不仅保租房等中低端市场供应量逐年加大,个人房源以及品牌公寓房源供应量同样如此。
以集中式长租公寓为例,2022年上半年TOP30长租公寓企业开业规模超过88万间,同比2021年第三季度上涨23.76%,尽管供应规模增速明显低于此前几年,但依旧在不断增长。
2022年第三季度开业规模榜中,万科泊寓、龙湖冠寓开业规模均突破11万间,其中万科泊寓以17万间的成绩遥遥领先,位居榜首。
图片来源于丁祖昱评楼市
与之相反的是,近年来一线城市和热点二线城市人口净流入正在逐年减少,其对于人才吸引力下降明显。
日前,中国建设银行原副行长、中国人民大学重阳金融研究院高级研究员黄毅在展望2023时公开表示,随着乡村振兴战略的深入实施,人们对到一线和新一线城市的工作生活会有所改变,人口流动和就业可能出现内迁化与城镇化。
他表示,这种变化已经有了苗头: 核心城市的虹吸现象减弱,一线城市和新一线城市在近两年平均人口净流入43万和150万人,较2009年减少了11万和34万,而四线城市和五线城市近两年平均人口净流出规楼“从城市化走向城镇化的趋势迅速扩大,内迁化和城镇化将会给中国经已较2019年收窄3.7万和18.6万。
即便如此,行业普遍认为,热点城市供求关系将在2023年下半年随着楼市恢复稳定健康发展而重新回归平衡,其中一个很大因素来源于年轻一代租房意愿大幅增强,以及对于租房品质的要求提升。
国家统计局公布的《中国人口普查年鉴-2020》数据显示,从中国城市家庭住房来源来看,约有四分之一的家庭租房居住。一线城市租房比例更高,比如北京租房家庭比例已经超过了40%。
同时,租房的主力人群已经转变为90后和95后的年轻一代,占比达到了68%。年轻一代对长租的意愿增强,且他们更加注重生活品质和仪式感,更愿意为各项增值服务及居住体验买单。
克而瑞租售发布的调查问卷显示,与2021年相比,2022年愿意租房的人群比例提升了约10%,大多数城市房价进入下行通道,更多的人愿意选择租房来满足居住需要。
其中,在一线及新一线城市,28%的租客接受租房5年以下,52%接受租房5-10年;而能够接受租房10年以上的租客比例已经达到20%,且这一比例仍在增加。
克而瑞认为,未来随着医疗、教育、户口等各项城市资源逐步与房屋等固定资产剥离,将会有越来越多的年轻人加入租房行列。同时,保租房与集中式长租公寓市场的成熟,总体租金水平将维持在较低且可控水平,租房品质与类型也更加细分。
标签 租房市场- 责任编辑: 张志峰 
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