(文/解红娟 编辑/张广凯）

上海楼市迎来历史性利好时刻，“沪7条”新政正式出炉。

观察者网了解到，本次政策组合拳直击市场痛点，围绕限购资格、公积金杠杆、房产税预期等核心维度进行深度优化，旨在全面释放刚性及改善性住房需求，为市场注入强劲动力。

本次调整最显著的亮点在于非沪籍购房门槛的大幅降低，打破户籍与年限壁垒。

其中，社保年限大缩减。外环内非沪籍居民家庭或成年单身人士的购房社保年限，由“满3年”骤降至“满1年”。这意味着，只需1年社保即可在全市范围内（不再区分内外环）获得购房资格，精准承接中高端改善群体对核心地段新房的置业需求。

其次，增购权限再突破。对于社保满3年的非沪籍家庭或单身人士，允许在原有基础上于外环内增购1套住房。

上海中原地产首席分析师卢文曦指出，多一张房票给买家更多灵活操作空间。非本地户籍想改善通常是置换，先卖后买，新政策完全可以先买后卖，甚至可以直接购买第二套房子。

另外，居住证群体获覆盖。持《上海市居住证》满5年的家庭，现可直接购买1套住房。在卢文曦看来，现实中有从事城市基础服务为主的部分人员未缴纳社保而无法购房。这次政策把这部分人群也覆盖在内，支撑长期在上海工作、生活的人员置业，给予归属感，体现城市的温度。

公积金工具方面，则通过“提额、松限、扩面”三管齐下，切实减轻购房者负担。

首先，降低贷款成本。现在公积金贷款额度上限进一步抬升至240万，充分满足刚需买家的贷款需求。叠加此前就公布的多子女、绿色建筑等优惠举措，最高房贷额度可以达到324万，可以大幅减轻月供压力以及总的利息支出。

卢文曦指出，当前公积金利率为“2字头”远低于商业贷款，多贷公积金有利于减轻贷款压力。尤其是刚需买家，多购买总价3百万以内的“上车房”。

其次，公积金优化贷款次数规定此前最多可使用2次，很大程度限制改善置业的意愿。新政基本和商业贷款类似，相当于“认房不认贷”。

最后，扩大多子女家庭购房支持范围。多子女家庭购买第二套房使用公积金贷款额度上浮20%，此前首套已经可以贷款额上浮20%。二套向首套看齐，覆盖更多改善家庭群体，释放多样需求。

卢文曦表示，上海楼市政策精准很高，能释放合理购房需求。此次政策的诚意度也相当高，限购方面尺度也基本到位，毕竟1年的社保在实际操作层面不是高门槛。叠加此前的楼市政策，政策的效力会持续、稳定地释放。

“上海楼市今年有良好的开局，配合此前的动迁安置房票试点、国企收购二手房等诸多举措，马年楼市后续的走向会更踏实。”卢文曦直言，成交量稳步释放的背后，房价有望尽快走出底部。

政策原文如下：

为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》），自2026年2月26日起施行。

一、进一步调减住房限购政策

服务宜居安居，促进职住平衡，聚焦满足居民合理住房需求，《通知》明确进一步调减住房限购政策。

一是缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。对非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

二是符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房。对在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。

三是符合条件的持《上海市居住证》群体可在本市购买住房。对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。

按照上述规定，非沪籍居民家庭或成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房；连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购2套住房。持《上海市居住证》满5年及以上的，在全市范围内限购1套住房。

关于住房限购政策相关业务，可拨打房地产交易行业服务热线“962269”具体咨询。

二、优化住房公积金贷款政策

发挥公积金支持住房消费作用，满足缴存人在不同阶段的宜居安居需求，《通知》规定优化住房公积金政策。

一是适度提高住房公积金最高贷款额度。将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），本市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。

二是优化贷款套数认定。对于已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，在本市无住房或仅有1套住房、且当前已结清住房公积金贷款的，在本市再次购房时可申请公积金贷款。

三是扩大多子女家庭购房支持范围。公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房。即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20%。

关于住房公积金贷款政策相关业务，可查询上海住房公积金官网或拨打住房公积金热线“12329”具体咨询。

三、完善个人住房房产税政策

支持居民置换改善需求，《通知》规定自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。即对购房人于未成年时（或于本市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在本市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。

购房人家庭住房情况发生变化，符合上述条件的，可向应税住房所在地税务机关重新办理个人住房房产税纳税信息申报、认定，从税务机关重新认定之次月起调整纳税，并退还所属期在2026年1月1日以后多缴纳的税款。

关于完善个人住房房产税政策相关业务，可拨打税务咨询热线“12366”具体咨询。