【文/观察者网 林铃锦】2021年下半年以来，受房地产市场影响，多省土地市场低迷。有研报显示，2021年共23个省份的土地出让收入同比呈下滑态势，其中云南省降幅达73%，全年预算完成比例仅为19%。

天风证券1月11日发布的研报显示，除北京、上海、天津三个直辖市，及贵州、江苏、浙江三省呈现正增长外，绝大多数省份2021年土地出让收入同比下滑。

其中，共13个省份2021年土地出让收入同比下滑超过20%，包括云南、新疆、黑龙江、内蒙古、广西、山西、甘肃、河北、宁夏、江西、吉林、河南、辽宁。

全年预算完成比例方面，7个省份（云南、黑龙江、内蒙古、广西、甘肃、河北、宁夏）低于60%，云南省仅完成19%。

具体而言，云南所有地级市2021年土地出让收入均为负增长。云南的土地出让收入集中于昆明市，昆明市2021年下滑幅度达78.3%，导致全省下滑幅度达73.3%。

2021年土地出让金同比下滑超50%的还有新疆和黑龙江，其中新疆土地市场收入集中于乌鲁木齐市，乌鲁木齐市2021年土地出让收入下滑达88.0%。

另有10个省级行政区2021年土地出让金同比下滑在20%以内，分别为福建、青海、广东、四川、湖北、山东、重庆、湖南、安徽、陕西。

其中山东、重庆、湖南、安徽、陕西同比下滑在个位数，年初政府预算草案完成情况不算差；福建、青海、广东、四川、湖北省同比下滑10-20%。

另一方面，北京、上海、天津、贵州、江苏、浙江较好地完成了年初地方政府就此做的预算草案。

贵州省土地出让收入集中在贵阳市、遵义市，2021年两市土地出让收入均同比增长，遵义市增速达37%。

江苏省土地市场表现整体较好，除扬州（-1.2%）、泰州（-2.8%）、宿迁（-8.1%）外，其他地级市均实现正增长。

浙江省整体土地市场增长接近于0，地级市间出现分化。杭州、湖州、金华、舟山、台州均实现正增长，其中金华市增长率达到56.1%。其余地级市增长率为负，其中宁波、绍兴、丽水下滑超20%，宁波的下滑幅度最大达35.7%。

中指研究院此前也公布数据显示，2021年全年，全国300城市出让金总额为5.6万亿元人民币，同比下滑9%，这是也自2015年以来300城土地出让收入首次同比下降。

对于土地市场降温的原因，中指研究院常务副院长黄瑜分析称，下半年，房地产开发企业资金压力明显加大，叠加土拍规则调整、购房者置业情绪回落等，土地市场迅速降温，土地流拍撤牌情况频现。

其中重要的时间节点是去年8月中旬各地出台土拍新政。2021年的第二批次集中供地在规则上明显升级，例如：许多城市设定单宗地溢价率上限为15%；严审企业资格与资金来源；报价触顶则进入摇号环节；一些地方还出台竞品质方案等。

土地财政压力增大，会加大区域城投平台的偿债压力。

对此，天风证券固定收益首席分析师孙彬彬认为，国有土地使用权出让收入属于地方政府性基金收入，以收定支，专款专用，对应到支出端便是“与国有土地出让收入相关的支出”（比如征地拆迁补偿、土地整理开发、城市建设、农村基础设施建设等）。因此，当土地出让收入出现明显下滑时，地方政府要实现财政平衡更多是依靠削减支出。而支出又分非刚性支出和刚性支出，前者可通过预算调整对收支进行相应调减，后者主要取决于区域内工程项目的建设需求以及地方政府的诉求，如果存在较大支付压力，刚性支出的体量并不小的话，或只能诉诸于区域内城投拿地以进行平衡（2021年确实诸多地方存在这个情况）。

对于之后房地产政策的走向，光大证券首席分析师高瑞东指出，目前房地产政策已经在转向，只不过是看转向的速度。我们看到从中央层面，无论是央行对房地产信贷的窗口指导，还是房地产开发并购重组贷不计“三道红线”，一系列措施都在出。地方层面，在第二批次供地遇冷后，部分城市就已迅速调整第三批次供地规则，适当减轻房企资金压力，现在对于土地拍卖的各种约束条件，其实也都是在放松。

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