通过观察中国房地产长期以来的变化曲线，我们可以发现中国房地产市场的变化趋势近似一条正弦波。波峰处市场火爆，到达顶点后转而向下；到达波谷时市场冷淡，政府便要采取措施改变这种下降势头，使之转向攀升。梅肯研究院的研究成果表明，这种潮汐式波动循环大概每两年会进行一次。

那么，如此精准的调控政府是如何做出的呢？

利率上的调控

利率调整是中国政府对房地产市场走向施加影响的一种重要手段。当政府想让楼市稍微冷却一点的时候，便将针对于房地产投资者和家庭住房购买者的贷款利率调至更高；当政府想让楼市升温的时候，便给予投资者和购房者更优惠的利率。

在2014年年末楼市最惨淡的时候，中国人民银行曾经一度连续六次下调购房贷款利率。这一举措是导致2015年楼市转向并一路走高的深刻原因之一，结果便是如我们目前所看到的——一些城市出现了疯狂抢购住房的浪潮。

“连续18个月的宽松政策刺激了市场，导致了人们买房情绪高涨，”来自世界知名房地产咨询机构仲量联行的史蒂夫·麦克德说，“可以这么说，这次的政策对于家庭住房购买者而言，比近十年以来的任何一次都要宽松，它的刺激力度甚至要强于2009年的那套‘刺激经济组合拳’，家庭住房购买者会比之前更容易获得贷款。”

资金上的调控

中国人往往是有储蓄美德的。无论房地产市场如何火爆，购房者的杠杆率却总是很低。中国有着全世界最高住房自有率，90%的居民拥有自己的房子，但却只有18%的家庭住房拥有者会贷款买房。

“过去的楼市火爆并不是由杠杆驱动的，”仲量联行上海的研究带头人周乔解释道，“事实上，原先的规定是人们无法达到最高限额的融资，因此，贷款并没有驱动需求或者市场价格。”

在很大程度上，这种杠杆的缺乏是因为对于家庭购买的贷款被中国中央和地方各级政府把控的很严很紧。谁拥有申请贷款的资质，和他们最终可以获得多少贷款，就其所遵循的计算准则而言，每个城市和每个城市都是不同的，而且会不断地进行调整，以适应当前的经济发展形势。

在房价健康稳定发展的时候，在中国购买首套住房需要至少30%的首付款。然而，当家庭购买他们的第二套房时，则必须提供40%至50%的首付。当家庭购买更多的住房时，政府和银行不提供金融上的政策支持，价款必须全额缴清。当市场过于火爆时，政策规定购房需要更高的首付，而当市场比较惨淡的时候，政策则会降低家庭的购房首付要求。最低时，家庭购房首付可以低至20%。

在大多数情况下，房地产投机者所依靠的是自有资金，而非银行贷款。所以当人们谈论到市场泡沫的潜在影响时，中国的情形与绝大多数的国家不同。为了阐述方便，我们可以做一个这样的结论，2008年发生在美国的房地产泡沫破灭而导致的危机是不会发生在中国的，因为次级抵押贷款和抵押支持证券在中国要么是被禁止的，要么也不存在广泛的流通。

这意味着，就算是中国的房地产市场发生了惊天大巨变，也不会发生由严重违约所导致的，多米诺骨牌效应一样波及整个经济领域的经济大崩盘。位于成都的西南财经大学曾经基于现有数据做出了这样的一个计算：就算目前中国的房价下跌30%，也仅仅会有3%的房产会面临无力偿还的状况。此外，中国银行也曾宣称，据他们估计，房价的小幅下跌不会对他们的不良贷款率造成什么影响，产生更广泛影响的可能性也是比较小的。而形成这种稳健的关键便是政府对贷款的严格管控。

对购买者资格的调控

在中国的城市中有这样一种分类，潜在的房产购买者和无权购买房产者。在中国，法律法规往往对购房者资质提出了严格限定。此类规定普遍要求居住满特定年限并持续纳税。

与中国政府调控楼市的其他措施一样，购房者的需求也是可以上下变化的。在中国的中小城市，一般有很充足的存量房，所以由无权购买者到有权购买者的身份转变门槛是比较低的额，前提是如果有的话。然而，在一线城市，这种身份转变的门槛就非常高。例如，上海最近出台的楼市新政就规定，外地户籍者若要成为在上海有权的购房者，必须居住满五年并纳税，而此前的规定是两年。理论上，这是通过减少潜在竞争者的方法来给市场腾出一定的空间。