（文/张玉 编辑/马媛媛）

地产行业的坚冰已非一日之寒。前所未有的流动性危机以及脆弱的市场信心让房地产企业信用评级显得愈发重要。

在这场席卷全行业的房企洗牌风暴中，具有央企背景且自身经营实力突出的企业更容易受到评级机构的青睐。比如，上半年标普、惠誉、穆迪三国际评级机构均对中国金茂维持全投资评级认定，标普将金茂评级“展望”上调至“稳定”，多家权威券商机构亦对中国金茂发表增持评价。

盈利能力稳步提升

上半年，中国金茂录得合同销售额699亿元，销售排名较去年同期上升4位至TOP11。公司收入287.45亿元、毛利62.25亿元，与去年相比均呈增长态势。

业绩的稳健增长与一直以来中国金茂稳步推进的城市深耕战略不无关系。数据显示，目前金茂在单个城市公司管理的项目平均达到11个。今年上半年，金茂北京、金茂南京、金茂苏州、金茂上海、金茂青岛等城市公司签约销售额均突破50亿元。

除此之外，作为中国领先的城市运营商，截至6月底，中国金茂在全国布局34个城市运营项目，规模效应显现。

城市运营项目在帮助中国金茂贡献业绩的同时也进一步平滑了相关风险。上半年，中国金茂签约销售额中25%来源于城市运营项目。1~8月，中国金茂新获取11个项目，全部位于一二线核心城市，其中48%由城市运营项目贡献。

为了进一步夯实城市运营的综合实力，上半年，中国金茂加快了对优质标的的收并购。6月9日，中国金茂发布公告，宣布拟私有化致力于产业市镇项目规划、开发及运营服务的企业——中国宏泰发展（06166.HK，以下简称“宏泰”）。

据悉，宏泰拥有多个优质产城项目，基石项目龙河新城位于京津冀首都经济圈，开发模式与中国金茂另一城市运营名片项目——长沙梅溪湖国际新城相似。如果私有化进程顺利推进，中国金茂将锁定龙河新城约2万亩土地储备，从而获得稳定、可观的开发收益。

6月17日，中国金茂旗下的金茂服务（00816.HK）收购首置物业100%股权，拓展了包括住宅、购物中心、城市核心综合体在内的53个合约及锁定项目。

上半年获近200亿直接融资

稳健的销售业绩给中国金茂贡献了充足的资金回款。上半年，中国金茂累计回款733亿元，回款率105%。

另一方面，尽管上半年房地产行业融资环境严峻，中国金茂依旧保持了融资渠道畅通。

6月30日，中国金茂成功发行“金茂华福—长沙金茂广场北塔二期绿色资产支持专项计划（碳中和）”，这也是全国首单碳中和写字楼类REITs。

本次REITs以长沙金茂广场北塔写字楼为标的物，发行规模达12.7亿元，优先级规模为8亿元，评级AAAsf，发行期限为18年。其中，优先级利率3.6%，创国内写字楼类REITs新低。

此前，4月25日，中国金茂以北京凯晨世贸中心为基础资产设立的“中信证券—金茂凯晨2022年绿色资产支持专项计划（碳中和）”成功在上海证券交易所完成簿记。本次发行规模高达87.08亿元，创造了目前全国规模最大的碳中和CMBS产品纪录。

本次CMBS发行的主体及产品优先级评级均为AAA，发行期限为18年，全场认购倍数高达2.5倍，最终票面利率3.4%，体现了中国金茂在商业物业管理能力、主体信用水平和财务状况、未来发展前景等多维度受到了市场的广泛认可。

除此之外，今年3月23日，中国金茂发行了15亿元人民币的3+2年期（全国首单并购主题）公司债券，利率为3.5%。3月，中国金茂离岸发行了3.5亿美元、3年期的高级票据，利率4.4%。数据显示，上半年，中国金茂共获得近200亿元直接融资。

业绩会上，中国金茂表示，公司与多家优质金融机构保持着良好信任与合作，尚有1308亿元未提取银行授信及未使用直融额度。

“三道红线”全绿档

严格的财务纪律和成熟高效的企业管理下，中国金茂债务结构不断优化。2021年及2022年上半年，中国金茂始终保持“三道红线”全绿的安全稳健底盘，杠杆水平逆势改善。

截至今年上半年，公司债务98%为银行类、直融类、保债类融资。一年内到期债务占比下降6.7个百分点，仅占24.6%。与此同时，上半年金茂大幅降低永续债金额，永续债降幅达40.5%。

受此影响，今年以来，多家国际机构纷纷上调了中国金茂的信用评级。

4月8日，标普确认了中国金茂的“BBB-”长期发行人信用评级，并上调中国金茂评级展望至“稳定”。需要指出的是，这是近半年标普首次对中国房地产企业评级给予的正面上调。标普称，中国金茂将继续受益于其强大的银行关系、充足的流动性和较低的融资成本。这些因素导致行业低迷时期该开发商与同行有所不同。

随后的4月11日，惠誉发布报告确认中国金茂BBB-评级并维持“稳定”展望。惠誉指出，在行业低迷时，金茂仍展现出优质的品牌、充沛的土储、稳定的杠杆表现和强大的财务灵活性。以战略运营赋能城市美好未来，中国金茂正彰显出无限发展活力。

截止目前，国际评级机构穆迪亦维持中国金茂的Baa3投资级评级，展望“稳定”。此外，摩根大通上调中国金茂股票评级至超配。JP Morgan 发布报告大力推介中国金茂，并将金茂从“中性”调升至“跑赢大市”评级。与此同时，国际知名大行花旗、中金、JP、高盛、建投、兴业证券等相继发布报告维持买入评级。

业绩会上，中国金茂管理层表示，未来公司将背靠中国中化的股东资源、持续发挥央企优势，进一步精细化运营、筑牢发展根基、践行社会责任。中国金茂将坚持长期主义，稳健前行，为客户、行业、投资者、社会等多个利益相关方持续贡献价值。

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