（文/张玉 编辑/马媛媛）3月24日，大连万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商业”）发布撤回A股上市申请的公告。

公告表示，基于对自身战略的研判，万达商管决定对公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市。因此公司决定，撤回万达商业A股IPO申请。

3月24日，万达集团内部一位知情人士向观察者网表示，赴港上市肯定是未来的重要选项之一，是大概率事件。只是这次赴港上市的主体和上一次已经完全不同了，“一样的港交所，不一样的万达商业”。

上市之路“一波三折”

历经5年的波折之后，万达商业的回A之旅最终按下了“暂停键”。

2014年12月31日，在A股上市因未更新申报材料被终止审核后，万达商业以48港元/股首次登陆资本市场。不过，自上市以来，万达商业股价一直不温不火。

2016年3月30日，万达商业发布公告称，公司控股股东已告知公司，正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约，如经落实，将可能导致公司私有化以及公司于联交所除牌。

一石激起千层浪。时任华夏时报总编辑水皮曾在该报官微上撰文表示，万达商业在港股市场上的表现不如人意，最高价只到过78港元，而最低价却仅有31.10港元。2016年3月30日的收盘价38.30元港元，不但跌破发行价，更是跌破净资产，市盈率才4.91倍，万达商业每股业绩6.62元，每股分红1.05元人民币，股息率达到3.07%，“一句话，万达商业在港股被低估，不是一般的低估，是严重的低估。”

事实上，在此次宣布从港交所退市之前，早在2015年9月，万达商业就已经启动回A程序。据悉，当时万达商业拟上市的资产以商场（包含商场管理运营）、酒店（包含酒店管理运营）和文旅项目三类为主，具有浓厚的房地产属性。随后，万达商业全面转型轻资产，万达上市主体从三变一，形成以万达广场为主的商业部分。

天眼查显示，2018年2月22日，大连万达商业地产股份有限公司名称变更为大连万达商业管理集团股份有限公司。万达商业宣布不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。2020年2月，万达商业经营范围发生变更，其中，“房地产开发及销售”“商业服务设施（包括写字楼、公寓、商场和酒店）的投资及管理”等业务变更为商业综合体管理服务、商业项目建设管理及咨询、自持商业项目建设等。至此，房地产相关业务正式从万达商业的经营范围中移除。

2020年3月，万达商管遭遇“举报门”。当年2月中旬，有微博用户在网上实名举报万达商管不符合上市条件、董监高涉嫌犯罪的消息，引发外界关注。3月12日，万达商管在微信公众号上发布声明，称举报人因与上海松江万达之间的租赁纠纷合同败诉后，故意捏造事实，通过多种渠道在网上散布，企图索要巨额经济赔偿。

同策研究院高级分析师肖云翔表示，万达商业的上市之路可谓一波三折，经历了中止、“举报门”事件，对公司IPO确实会造成影响。

现金流“苦衷”

万达商业此次撤回IPO申请，重组再上市，从资产上来看，主要落脚在轻资产业务上。不过，在肖云翔看来，要想上市且获得资本市场青睐，还是要在业绩上获得突破，当前公司整体利润能力并不强，且债务压力大。

Wind数据显示，截至2020年6月底，万达商业资产总计5563.22亿元，负债合计2834.03亿元。2020年上半年，万达商业营业总收入为163.88亿元，营业总收入增长率为-44.49%；营业利润为96.16亿元，营业利润增长率为-13.46%；净利润62.41亿元，净利润增长率为-34.2%。

从公司现金流量表来看，2020年上半年，万达商业经营性现金流为1.16亿元，经营性现金流增长率为-99.31%；投资性现金流为-93.92亿元；筹资性现金流为-127.58亿元；合计现金流-220.34亿元，合计现金流增长率为-141.18%。

不难看出，推进万达商业此次撤回A股上市申请，转战境内外上市的重要原因之一，与公司整体利润增长速度和目前的现金流情况不无关系。

值得一提的是，在此之前，万达商业也将“轻资产化”战略上升到集团层面。2018年1月，腾讯控股作为主发起方、联合苏宁云商、融创中国和京东340亿元入股万达商业，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。

双方还为此签订了对赌协议。公开信息显示，在万达商业与投资者签署的这份新的对赌协议中，其最晚上市时间比原先推迟了五年，投资方要求万达商业要在2023年10月31日前完成上市。

此外，万达海外项目全部出清。数据显示，截至目前，王健林通过资产处置回笼资金或达2000亿元。

在肖云翔看来，对于资本市场而言，轻资产业务上更容易“讲故事”，审查力度应该也相对宽松。从上市地点来看，也不局限于A股，而是选择境内外平台，也可侧面反映出，公司上市意愿很强烈。

“转战港交所，审查力度相对弱一些 。去年很多房企也分拆物业板块在港交所上市，大部分还是受资本市场青睐的。”肖云翔称。

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