【文/观察者网专栏作者 赵燕菁】

“房地产供求关系发生重大转变”

房地产“放血疗法”【1】拖累中国经济的迹象已经非常明显，但对于是否要先给房地产“止血”，却依然争论不休。原来开出放血疗法的医生认为一旦止血，病人的血压又会反弹（“前功尽弃”）；反对的医生则认为，用放血治疗高血压一开始就是错的，如果不给房地产止血，经济很可能直接在手术台上休克。

7月24日政治局会议给这一争论画上了句号，会议认为“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，基于这一重大判断，会议果断提出“适时调整优化房地产政策”。

央视7月24日政治局会议截图

现在时间已经过去一个多月，房地产市场的表现显示处方虽然开出，但“剂量”和“速度”远远不够——强心剂下去，血压并没有回升——甚至一线城市房价都没有出现预期中的反弹。

疗效不彰说明执行部门对政治局会议所做的判断理解不到位。“供求关系发生重大变化”意味着房地产政策需要的不是边际上的调整，而是方向上的转变。——政策的方向盘也不能简单回拨，而是要打向相反的方向!

简单讲，就是过去十几年出台的打压房地产政策都要“一风吹”。原来限购、限贷、限价、限面积、限户型、限套数、限配建……要转变为鼓励购、鼓励贷、不限面积、不限户型、不限套数、不要求配建……

这样做不是在鼓励炒房，而是把给存量资产定价和增量需求保障分开：

1）原来以解决刚需为核心的政策，要让位给升级、改善型需求，要让有钱人把钱花出去，尽快完成市场出清；

2）原来交给市场的刚需，则要全部移交给保障住房，要将原来只对困难群体的“重点保障”变为全覆盖式的“全面保障”；

3）原来商品房为主的单轨制，要变为保障为主，商品为辅的双轨制；

4）原来是靠卖地“保财政”，现在则应是靠拉升不动产估值“保金融”；

5）原来的政策“放量压价”，通过大量供给土地，打压房地产价格；现在则应是“放价限量”，放开交易管制，减少土地供给。

赵燕菁教授认为，房地产市场要以原来商品房为主的单轨制，转变为保障为主，商品为辅的双轨制

扭转房地产下滑螺旋

在这个关键时刻，要通过饥饿营销，让房地产市场尽快从供大于求回到供不应求，恢复房地产市场的流动性。市场恢复得越快，救市的代价就越小。也许房地产供不应求时，打压房价算是“功”，现在“供求关系发生重大改变”，再打压房价就是“过”！那种担心房地产政策大转向会造成“前功尽弃”的想法，是没有深刻理解政治局会议对房地产市场的根本判断。

房地产恢复主要有两个信号，一个是价格上涨，一个是去化周期缩短，相比而言，第二个指标更重要。恢复房价上涨不是目的，目的是恢复房地产市场的流动性。房地产主管部门要明确放弃价格管理，“约谈”那些城市去化周期过长的城市。

房地产主管部门要将城市卖地指标像建设用地指标那样纳入宏观管理工具，要将房地产新增供地作为一条高压线重点监控——根据“去化周期”决定城市能否卖地、能卖多少土地的核心指标。特别要防止借助城市更新、城中村改造等项目向商品房市场增加供地，防止借由城市更新增加容积率、改变土地用途变相进入房地产市场。

房地产在资产负债表里属于资产端，但其价值却记在所有者权益也就是负债端。就算增量需求不再，存量的价值依然可以通过涨跌影响负债端的扩张和收缩。由于中国的资产负债表的上限是由负债端的上限决定的，房地产市值直接决定了中国宏观经济是增长还是衰退。中国过去三十年高速增长充分证明了这一点。

房地产对经济而言绝不仅仅是“土地财政”，而是构成所有产业资产负债表的基础。“把房地产需求简单与房地产面积挂钩，认为房地产取决于人口”，这个想法之所以是错误的，就是只看到增量的价值，没有看到存量带来的价值。

房地产不是“夕阳产业”

但即使从增量看，人口也不是房地产的上限。新加坡、迪拜人口都很少，却都有发达的房地产，多数发达国家早已解决了住的问题，人均住宅面积比中国还高，却依然有着发达的房地产业。为什么？因为房地产一样会随着生活水平的提高不断升级。

在诺基亚时代，手机几乎也是人手一把，但为什么手机产业还会有一波大发展？因为苹果开创的智能机实现了产品升级。手机如此，新能源车如此，住房也是如此。关键是我们能否去除掉制约房地产升级的人为障碍。

其中最主要的一个升级障碍，就是我们对高端居住产品的“封锁”。高端需求是一个产品生态的顶端，虽然占比不一定很大，但却是产品升级的策源地。只有放开对“高端需求”的限制，才能打通产品升级的通道。

靠限制需求并不能使需求消失。中国大量住房需求外流，到境外房、买楼，甚至买岛，很大程度上就是因为没有合适的住宅产品。根据Knight Frank的数据，2019年一年，中国买家在海外购买的房地产金额就高达1040亿美元。新加坡、迪拜就是靠吸收包括中国在内全世界顶端需求，完成了城市消费跨越式升级。

国内市场也是如此。根据广州中原研究发展部统计数据，就在房地产普遍销售困难的2023年上半年，广州一手千万豪宅成交量达2291宗，已达到2022年全年水平的69%，接近2021年的92%。同期北京单价超过10万元的豪宅成交1886套，达到了过去十年最高值。新房滞销，但豪宅、别墅却一房难求并非个别城市特例。这些需求利用得好，都可以用来为暴跌的房地产接盘。

现在商品房市场过剩的主要是高层单元住宅。这种单一无差异的产品在供不应求的时代，满足了市场快速增长的基本需求。随着房地产市场供求关系发生巨大改变，出现过剩一点也不奇怪。应该尽快停止建设目前千篇一律、南北无异的过剩产品。

要想鼓励探索新的房地产产品，用高端需求拉动房地产产品的迭代和升级，原来对户型的管理、面积的管理和其它居住建筑标准，就必须随之调整。对于超过一定价值的“豪宅”要放开购房资格的限制，要把高净值消费者的需求尽量留在国内。

中国品牌的豪华汽车已经开始进入国际市场，中国顶级城市的居住产品也要敢于和世界上其它顶级城市展开竞争。不仅新产品要放开，已经出售的住房也要允许业主根据新的需求自主更新。要对“违章”重新界定，要为存量居住升级提供审批通道。