房地产发展新模式

基于上述分析，我们再来看所谓的“房地产发展新模式”，就一目了然了。

房地产发展的旧模式，本质是“房屋商品化”，而商品房面临的问题就是“投资属性”过强。因此，房地产发展新模式就是要降低投资属性，具体做法是通过政府增加“供给”锁定“居住刚需”，剩下的部分都交给市场，即所谓的“市场分层”。增加租赁住房等保障性住房供给就是为了保障“新市民”及中低收入“老市民”的刚需，剩下的则是留给市场的商品房。

至于这部分市场化的房地产未来会如何演绎，是否会进一步分层，如通过“第四代住宅”理念的渗透来强化商品属性，或通过低容积率、大面积、优质物业服务等产品差异来强化等等，暂时不得而知，毕竟市场说了才算。因为这不仅取决于经济健康稳定增长所提增的居民消费信心，还取决于大众对新房地产市场的认知与理解。但可以明确的一点是，未来的保障房市场和商品房市场都将被纳入“好房子”的统一规划与布局中，成为“好小区、好社区、好城区”的一部分。

2022年7月1日，福建福州，建设中的楼盘。中新社 张斌 摄

城市更新会否引发新一轮债务问题

2015年中央城市工作会议要求“力争到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造”，这个任务确实是完成了的，而且是“超额”完成，以至于中央不得已在2021年开始全面实施房地产“三道红线”。

本轮城市工作的任务目标，或许是吸取了之前的经验教训，没有再盲目强调任务量和任务期限，转而更多元、更原则化的要求，更加注重整体效果。在《关于持续推进城市更新行动的意见》中强调：“到2030年，城市更新行动实施取得重要进展，城市更新体制机制不断完善，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，经济业态更加丰富，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，城市成为人民群众高品质生活的空间。”

这一轮城市工作的执行效果会如何呢？从工作任务来看，包括加强既有建筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造，开展完整社区建设，推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，完善城市功能，加强城市基础设施建设改造，修复城市生态  ，保护传承城市历史文化。整体感觉非常好，紧密围绕“推动城市高质量发展、不断满足人民美好生活需要”布局和展开，但又难免有种隐隐的担忧，毕竟这么多内容、这么大的工程量需要大量资金投入，于是自然要问一句：“钱从哪来？”

城投公司是不是又要活跃在时代的舞台上了？过去几年城投公司的新增融资被摁住了，只能靠债务滚续苟活着。要想新增融资，城投公司就得按照监管要求清退掉所有的政府隐性债务，与此同时必须改善自身资产结构和收入结构，即必须与政府脱离关系，成为真正拥有造血能力的市场化主体——这何尝容易！

大多数城投企业转型都是通过新设打造新主体“借尸还魂”，经济状况好一些的地区城投公司还可以通过摄取区域内有限的经营性资产实现“整容”。尽管不堪，但这些都已经是比较成功的转型案例了，毕竟目前的状况不容许其他转型方案，比如通过收购优质产业类主体优化业务结构、挖掘区域优势缓慢健康发展……

准确地说，春天确实来了，但能够沐浴春风的都是转型成功的城投公司，没能转型的城投公司应该会继续被禁锢在借新还旧的循环中，只到债务被完全清退。

获得新生的城投公司是否会再次无须扩张？笔者以为，大概率不会再像以前那样肆无忌惮地加杠杆，毕竟没了“嚣张的资本”。城市更新的收入来源是营运性收入，需要时间和精力投入，而且还存在不确定性和不稳定性，完全不同于以往土地出让收入的即可兑现、代建收入的大额和稳定。但这可能会衍生出新的问题，即所谓的“国进民退”，国有企业能轻易地从政府口袋里掏出优质资产，在政绩和虚荣心驱使下不断扩张“挤出”，导致民营主体无法参与到城市更新项目中，最终导致垄断、低效，浪费资源不说，最终让政策走样。这恐怕是在今后的实践过程中需要警惕与避免的。

投资是当务之急，消费是长久大计

目前的政策其实已经明朗，投资和出口是当务之急，消费是长久大计。中欧谈判、中美谈判，这些都是为了争取出口。城市更新，不应简单与“重启投资”画等号，其中包含了大量政府部门的消费支出，毕竟公共服务和质量的提升都是要靠政府采购来实现的。

从短期来看，要解决消费不足的问题，就得改善就业环境、提供居民收入，这就要倚重投资和出口的恢复。从长远来看，如何激发居民消费？笔者认为需要政府部门提供更加丰富、均衡的医疗、教育、最低生活保障等公共福利及服务，否则这些“后顾之忧”将沉淀大量居民收入，让“有钱不敢花”。

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