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一文读懂美国如何征收房产税
关键字: 房产税美国房产税房产税出台房产税细节房产税怎么收如何征收?如何缴纳?——税基、税率、缴纳方式介绍
“以需定收”方式确定税率
美国房产税的法定税率一般在地方政府预算立法程序中规定。在税率形式方面,采取相对简单且易于操作的比例税率,通过“以需定收”的方式来确定税率。具体为每年地方政府根据当年财政预算要求,再综合考虑非房产税来源的其他收入,两者相减得出需要征收的房产税收的缺口总额,然后除以房地产评估净值得到名义税率。推导计算公式为:
法定税率=(预算支出-非房产税收入) ÷房地产评估净值=(预算支出-非房产税收入)÷(总评估值-豁免-减免-折扣)
目前美国全国的51个州在房地产的保有环节都开征了房产税,各地税率差异较大,根据美国数据网站WalletHub的统计,总体分布在0.2%~2.5%的区间之内。房产税率最高的三个州为新泽西、伊利诺伊和新罕布什尔,其税率均超过2%;最低的三个州为夏威夷、阿拉巴马和路易斯安那,税率均低于0.5%。
核心在于不动产价值的估算
税基为评估价值的一定比例
美国房产税的税基由房地产评估价值的一定比例(征税比率)确定,主要经州政府主持完成。由于前文提及的美国在联邦和州之间实行彻底的分税制,房产税作为地方的主体税种,各州估值方法和征税比率都不尽相同。例如宾夕法尼亚州的相关法律规定,房屋价值的评估采取可比价格法,法定征税比率仅为32%,而加利福尼亚州则采用了重置成本法评估房屋价值,征税比例达到40%。某一处房地产的税额可以由以下计算公式表示:
房地产净税额=税基×法定税率-税收优惠=(评估价值×征税比率)×法定税率-税收优惠
三种估值方法:
市场比较法:又称可比价格法,即通过比较最近在市场被售出的类似财产的价格来估价,具体为比较近6个月内三四个在附近已售房屋的价格,根据地块大小、房屋面积、房型、房龄、房屋设施等进行调整。这是美国征收不动产税最常用的估值标准,也为绝大多数州所采用。该方法对于自有住房类不动产的价值评估较为合理和有效,但对工业和商业财产的适用性较低。
重置成本法:主要考虑重建同样房屋所需成本,然后根据地价以及折旧进行调整。主要适用于通常不会产生所得,且可比交易很少的房产的估价。同时重置成本作为评估标准,使房产税的评估工作大大简化,管理者只需保持房地产的销售记录。目前美国有少数几个州,如加利福利亚、佛罗里达、密歇根等州采用了此方法。
入息收入法:通过预计财产的预期收益来估计财产的价值,对于持续产生收益的不动产,如公寓、商店、写字楼、停车场和农业用地等,此方法较为有效。例如纽约曼哈顿公寓的房产税税基就是根据其租金来估算的,不同租金层级的房屋具有相对应的房产税。
三类重估周期:
在对房产价值的重估周期上,各州亦采用了不同的制度,周期在1-10年不等,主要分为年度重估、部分重估和全周期重估三类:
年度重估:根据市场的变化,每年都对所有不动产重新估价。
全周期重估:是指不动产在特定的年份被估价后,直到下一次规定的估价年份之前,其估值不变。但如果不动产在这期间被新建、损坏或改变用途,则需重新估价,估价周期通常在2-10 年之间。
部分重估:是指在全周期重估的同时,每年都对一部分不动产进行重新估价。例如某地区法定重估周期为三年,则每年区内三分之一的不动产进行重估,同时在第三年,所有不动产都将被重估。
征管制度与缴纳程序
美国房产税的征收管理工作一般由州和地方政府共同完成。具体职能分配上,州政府负责制定统一的全州评估标准和流程,而地方政府则需要在建立评估委员会、划定税收评估区的基础上,接着对辖区内的房产价值进行估算,最后报备州政府统一后转由地方税务部门执行。若评估价值发生争议,地方政府还需负责相关调解工作。
在美国缴纳房产税的手续较为简易,各地按季度、半年或按年度征收,每个房主会于定期收到地方税务部门寄送的纳税通知,房主在规定期限内通过支票或网络支付的途径完成支付即可。通常法定一年征收一次的地区的房产估值办会在当年12月向房主寄发房产税表,而房主则需在次年一季度末之前一次缴清税费。
- 原标题:美国如何征收房地产税?
- 责任编辑:吴娅坤
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