地方政府靠土地财政，毕竟不是长久之计

长期来看 房产税是好办法之一

作为一个在国企工作了十几年的人，我想先解释一下，地方政府它是干什么的。地方政府是经营城市的，相当于也算一个企业。它的收入主要是税收，还有土地出让金，以及国企的一些收入；它的支出，主要是养政府官员，养事业单位，以及基础设施支出，民生、教育、医疗、养老这些支出。

我们经济进入新常态之后，这个税收肯定很难增长，国有企业的效率也不太高，而且那些支出的话，丝毫没有降低，包括人吃马喂，这些都是刚性的，不可能降低。

然而，基础设施还要继续建。为什么建？第一确实有需求，第二，地方官员也需要有政绩，而做基础建设政绩是很明显的。所以，出让土地的收入是一个非常重要的来源。由此看来，房地产价格上涨对于政府来讲，短期看是有利的，一方面可以增加土地土壤金的收入，另一方面，房地产行业也可以带动当地GDP的增长。

但长期来看，确实也存在很多不利因素，比如，商务成本比较高，引进优秀人才和中小企业比较难。再加上房地产价格上涨过快，大家都去炒房了，不搞实体经济了。

但当下大家的心态都是很浮躁的，政府也浮躁、企业也浮躁、就算是大学也很浮躁，大家可能会看信贷看的更多一些。所以，在这种情况下，大家可以看到，往往房地产形势低迷的时候，地方政府是很积极地在出政策，鼓励房地产，包括给户口、税收减免什么之类的；一旦房地产高歌猛进，需要调控的时候，往往是中央政府出手，背后就是上面说的这个因素。

其实影响房地产政策的这些因素很简单，全是用商业思维在背后运作。但是，作为房地产调控政策来讲，无非两头，一头是供给，一头是需求。

先来说供给。供给很简单，增加土地供应量，增加房地产供应量。但现在的情况是什么样呢？以上海为例，上海的土地分为三类，建设用地、被开发地、以及农用地。现在整个农用地有规划、有红线，不能突破红线，所以，上海的建设用地，现在是不可能再增加了，还有可能逐渐减少。这样一来，上海要搞房地产，只能是存量的，就是一些低效土地、工业用地，搞成高效土地，包括城中村改造，增量是很难的。这种情况下，增加供给是很难的。

北上广深这些一线城市情况都是差不多的，可能二三线城市在土地供应量这一块会稍微好点。大家都说要学重庆，说重庆控制的好，这其实不是重庆市政府控制的，而是因为重庆的土地供应量太大了；再加上重庆的消费能力较弱，所以这个房价、地价一直上不去。北上广深就没法用重庆这个例子做参考，因为情况不一样，重庆的今天可能是上海十年前的情形。

那么，在这种情况下，只能从需求端来发力。所以大家看，最多的就是限贷、限购，确实，这些办法是短期的，毕竟是行政手段，而行政手段是不可持续的，也就是短期抑制一下，未来继续这么做是很难有明显效果的。

从长期来看，有没有很好的办法？有人说房产税，我觉得这是办法之一。现在我们国家的土地，和别的国家的不一样，我们国家是国有的，国有的话是70年产权，其他还有40年的，大家有没有想过，到期了要怎么办？现在的话，任何房地产企业拿地，招拍挂，交付的这个土地出让金，其实就是70年租金，无非是一次性交付。那你到70年后，租金交完了怎么办？肯定不能再管老百姓收钱，否则肯定会出事。但是这样，政府就没有收入来源了。

这些年，通过土地出让金，把地都卖的差不多了，二十年以后没有这个收入来源了，如果城市还要继续经营下去，必须要开发新的来源，新的来源就是房产税。就是这个土地出让金，从一次性变成分次。所以房产税肯定是未来调控房地产的一个重要手段，这样一来，地方政府以后也有积极性，现在它还有钱，未来没钱了，会更有积极性。

但房产税这个事情还要考虑很多事情，既要防止房价崩盘，不能把房地产搞死，还要考虑不能抑制房价，是房价均衡。当然，我们还要讨论一个事情，是对于房地产调控来说更难操作的——地方扩充。

比如现在上海，6000平方公里，你扩充扩充再划多一点地方，房价或许能稍稍平稳下来一点。相比，北京市1.2万平方公里，重庆有8万平方公里。

再说回上海，浦东把南汇并了，南汇的房价就涨了，浦东的房价就可以稍微控制一下，就类似于水多了加面，面多了添水。包括把闸北并入静安，北京把城市行政中心合并，都是类似的做法。所以，我认为将来可能这会是一个做法。

总结下来，短期内房地产涨是不会大涨，要跌也是幅度有限，很可能就是稳在这里。所以房地产不是一个最好的配置，我觉得将来股市会是一个更好的配置。