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五专家楼市之辩:调控后北上广房价会跌?
关键字: 首席经济学家论坛复旦首席经济学家论坛房价走势房地产房地产与资产配置调控措施无法判断有没有泡沫 但不可不防
一线城市供应严重不足,需要建八个一线城市
我觉得首先要承认人类理性有一点不足。昨天,美联储主席耶伦有一个讲话,说她不能理解美国十年期利率为什么这么低。我觉得要有一点批判精神,我们也有这样的不足:就是我们永远无法判断是不是泡沫,特别是房地产,因为房地产市不能做空的,这就是人类理性的限制。
所以,当我们判断不清的时候应该怎么处理?像以前格林斯潘从央行的角度,他就认为,判断是不是泡沫,上海的房价贵不贵,很难。二十年前就有经济学家按照收入比来说,就说房地产存在泡沫,但今天这个泡沫还没有破,所以当时很多人也因此没有买房子,由此,我觉得这个市判断不出来的。
那么,在我们承认判断不出来后应该怎样处理?格林斯潘的策略是等到泡沫崩溃我们再收拾。我们能不能采用这样的策略呢?就是说如果是泡沫,但我们以为它不是泡沫,我们这样就犯了错误,可能造成的后果就是泡沫崩溃,然后把银行砸烂。
一套房子,一般以全球来说,至少有20%是房产贷款,抵押又占20%,这样算下来,大概是40%到50%的比重与银行有关。所以这个量特别的大,而美国房产市场好,则美国经济好,美国房产市场崩溃,美国经济就崩溃。
所以房地产是否存在泡沫非常重要,它是经济的死生之地,生存之道,不可不察。所以,如果它是泡沫,而我们以为它不是泡沫,则很有可能引发系统性金融风险。
如果它本身不是泡沫,而我们以为它是泡沫,这又会有什么问题?答案是只会涨得慢一点。涨得慢一点,或许资产价格没有办法充分反应,但这也没关系。所以我认为,防止资产泡沫,尤其是房产泡沫,是重中之重,而且应该作为一个新的政策策略加以实施。
在这种情况下,国庆附近出来的一系列雷厉的限购政策,是正确的、及时的,也是有效的。这是从“防”的角度来说。
如此一来,如何防止泡沫,包括将来这一块该怎么办,我觉得也不会出现太大问题。根据我一直以来的观察,限购政策出台后,中国的房价的波动程度最多不会超过20%,我们首付30%,不会出现太大的问题,这么没有问题,而且从长期来说,似乎限购又没有多大效果。我们再说,但是短期也不会波动,至少会平稳。
但对于泡沫风险,我们应该怎样处理?在我看来,一线城市是一个公共产品,需要全体老百姓消费,特别是年轻人消费,因为这儿有更多的工作机会,所以需要多一些均等的机会。
事实上,我们国家一线城市的供给是不足的。大家想想美国的经济总量,我们再过十几年就差不多了,他们的人口只有我们的四分之一。美国的大城市,东海岸有纽约、波士顿,中部有芝加哥,西海岸有旧金山和洛杉矶,总共五个;而我们,北上广深这四个大城市都在黑河腾冲一线的东部,而西部、东北,都还没有一线城市,这样一来,国家的发展是不平衡的。况且我们国家的整个经济总量巨大,一线城市的数量不够,分布不佳,这是不合理的。
还有一个。营改增之后,我们说将来很有可能会推出房地产税,这个是有争议的,也是正在努力的。大家都知道,房地产税是地方税。有经济学家统计过,北上广深的房地产价格总量已经超过了美国的一半。假设北上广深的房地产规模,超过中国其他所有城市的总和,那么这个房价,这个物业税、房产税、地方税,必定会导致城市之间的两极分化。一线城市,有能力吸引老师、吸引医院,而且富的不得了,那其他地方怎么办?在我看来这个也是很重要的,毕竟我们是一个中央统一的国家,需要各个地方较为均衡地发展。
所以,我想说的是,对特大城市的限购是痛苦的,但也是没有办法的,我们不能完全相信市场经济。大家想想,美国今天发展起来的大城市,都是经过房地产泡沫发展起来的,人口达到三千万,但这些房地产泡沫发展地比较缓慢,历经了上百年。这个痛苦我们也是不可避免的,因为一个国家确立首位城市是非常重要的。
以中国来说,首位城市的人口至少在四千万、五千万这样一个规模,如果放开的话,可能是五千万。第二位的城市,可能是两个两千万人口的。大家想想看,北上广深,这四个两千万人口的城市,目前的房价已经如此令人惊讶了;如果完全放开,三千万人口、四千万人口的中心城市的房地产行业会怎么样?我们不敢想象,一定会有更大的风险,我们是没法克服一个城市画大饼的。
所以,对于城市的限购,也是无奈之举、痛苦之举。但我们想要疏导这个问题,我觉得就是要搞八个一线大城市,西南地区有一线,东部地区有一线,甚至杭州就很可能成为第五个一线,这样才能均衡发展。只有提供更好的、更多的、更均衡的一线城市,才能使一线城市这样一种公共产品能够解决我们的发展问题,满足老百姓的需求、年轻人的需求、人们对于公共产品的需求,也能促进国家房地产的发展。这才是治本之策,除此之外,我看不到其他别的治本之策。
- 原标题:五大经济学家谈楼市:透过调控看危墙 本文仅代表作者个人观点。
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- 责任编辑:吴娅坤
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