地租展望

中国的城市地租问题既是财政收入问题，也关系国家的竞争力，更是老百姓能不能安居乐业的基本问题。我们对待地租的态度应坚持两个原则：一是抑制城市地租，二是地租归公。

由于地方政府掌握着城市土地的供给，而且土地出售收入对地方财政很重要，所以地方政府想必都能明确意识到城市地租的意义所在，但中心思想应是“工业化带动城市化”，而不是相反。

在现行分税制模式下，地方税收收入不足，过分依赖土地财政，对地方政府造成错误的利益导向。税制也是根据不同发展阶段，动态变化的，从现实来看，需要做出新的调整，使地方的税收取决于综合经济发展，降低地方炒房动力。

地租在现实经济活动中主要表现在国有矿产资源采矿权、国有土地使用权出让的一级市场和相关二级市场。一级市场出让人的主体就是国家，地租归公没有问题，关键在过程、结果都公开透明。对二级市场应建立起良好的税收体系，做到合理限度的地租归公。

矿产地租与资源税

现在我国的资源税大部分还都采用从量计征的方式缴税，只有部分地区部分产品采用了从价计征。实际上，从价计征更符合地租的征收原理，因为矿产价格高时地租也高，价格低时地租也低。由于供需状况的变化，资源价格低时就少征甚至不征税，价格高时就多征税，这样有利于建立正确的利益导向。采矿企业应多从提高生产效率上下工夫，避免靠天吃饭，一时暴发户一时哭奶娃。

建议我国所有的资源税都以从价计征的方式征收。最近和将来一段时间，大宗商品价格都可能在低位徘徊，正是改革的好时机，先减少税负应该阻力小些。

住宅与房产税

对住宅应遵循“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的长期政策导向。对于2015年以来的房地产困局，长期来看要靠收入不断增长来解决。短期如果危及银行，可以学习美国房利美债券的处理办法或其他办法来应对。

(a) 低端有保障

一个城市的运转和繁荣总是需要一部分低收入工作者的，他们同样有安居乐业的权利，他们的孩子也应该有在城市平等成长的机会和权利。

建议推广重庆公租房的模式来保障低端。公租房的位置应交错在中高端社区之间，以保证公共服务的均等化。

(b) 中端有市场

商品房一般以中等收入人群为主要销售对象，房价也与他们的收入正相关。这里的问题实际有两个：一是房源是否足够，二是房产资源是否得到了充分利用。我国城市空置房率达20%，这些空置房不啻对资源的浪费。

房产税试点，把征税范围划定在增量上，达不到把目前的空置房逼入市场出租的作用。假设把征税范围拓宽到存量上，就能把空置房逼入市场，市场房产租金可以很好地反映房地产市场的供求状况。

但这种征税方法存在的问题是，这一税金可能会加重承租人的负担。比如100万的房产，0.6%的房产税就是6000一年，平均每月500，是不是看着有点多？考虑到空置房入市会改善租房市场的供求关系，实际租金还是有可能下降的。

计税的另一个可能依据是租金收入，比如现行房产税就是对出租房的租金征12%的税。建议这两种计税方法同时使用，从低征收。房产税的定位应是调控房产市场，促进资源有效利用，不应作为地方政府的主要税收来源。

相对房产税，更需要重视、修改和加强管理的是土地增值税。现行的土地增值税有两个问题，一是税率偏低，二是征收时避重就轻。人们炒房为了什么，不就是为了转卖时赚取差价吗？房地产商为什么敢于囤地不开发，不就是囤地能享受的增值收益大于成本吗？土地增值税就是对差价征税，显然，阶梯税率越高越有利于抑制炒房冲动。目前的征收办法中，如果无法提供买入价或评估价就执行简易方法，按1%征收，这完全是在放纵逃税。按照增值税、企业所得税的计税规则，无法正常征收都是从重征收，哪有从轻的道理？

政府应对土地增值税的征收办法进行修改，并提高税率（起始税率就应该达到50%以上），更好地做到地租归公。这样一来，投资房产的思路才能从赚取差价转移到收取房租上来，并把房地产商的平均利润率降下来。来一个城市工作生活的人不是都要长期定居的，市场上能提供足够量的住宅房产出租也是政府需要考虑的问题。

(c) 高端有约束

之所以要对高端进行约束，是因为高端房产占用过多的土地资源，这种消费是不值得提倡的。重庆的房产税试点就是对别墅等高端房产征税，可以作为房产税的特别补充。

商业地租

随着以淘宝、京东为代表的网商和物流快递的发展，商业地租的前景暗淡下来。特别是等到习惯网购的80、90后成为消费的主力之后，一批百货商场将倒闭，商业地租会明显下降。商业地产将更多用于餐饮、娱乐、服务和小便利店等。

为了大家自己的福利着想，请多多网购吧。

（未完待续）

作者简介：黄操，中国科学技术大学电子工程博士，西藏民族大学信息工程学院副教授，中国科学技术大学科技与战略风云学会研究员，微博@觅山河 。

致谢：感谢中国科学技术大学科技与战略风云学会会长袁岚峰博士（微博@中科大胡不归）和会员@吞食者达雅、郭晓明博士（微博@西西河氏唵啊吽）、陈经等人对本文的诸多有益建议。

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