香港曾在上世纪50年代到70年代发展过一段时间像制衣、钟表等劳动密集型产业，但香港后来的经济繁荣则来源于其独特的地缘地位。香港经济腾飞开始于上世纪70年代，由于大陆对西方的贸易打开，香港很自然地成为大陆的贸易通道和中国对外的窗口。之后香港的制造业逐渐转移到大陆，香港经济成了贸易、金融和房地产的经济（这些年还得加上旅游）。

在确定香港97回归后，从80年代开始港英政府施行了一套贻害深远的房地产政策。港英政府先划出了一些区域确定为永不开发区域，然后由政府每年出售有限的土地来兴建住宅和商业地产，同时伴随香港人多地少、房价必涨的舆论炒作，加上房地产商主动配合从中牟利。结果，香港房价不断上涨，造就了一批以李嘉诚为代表的食地租阶层和利益集团。比如，英资的香港置地在中环有10栋A-class的商业楼宇，年租金过千亿。这是一个现代城市版的封建地主经济。中央对香港的让利和支持就这样源源不断地进入地租食利者们的腰包。

在这样的制度和环境下，所有人的一生基本就为了那小三分地而奋斗，但有了钱投资置业又是最好的选择。由于买房的人大多花光了现在的和未来的积蓄，房价还不能跌，一跌所有中产便会哭爹叫娘，进一步形成了政治绑架。

高地租基本遏制了年轻人的创业可能和冲动，也遏制其他产业的发展。香港政府也不是没想过搞高新技术产业，为此还投资建设了几所颇有科研水平的大学。但是培养出来的理工科博士在当地是找不到对口工作的，要留下来只好转行做金融和贸易了。还搞过叫“数码港”的高新开发区，可最后还是变成了房地产项目。这令人不得不感概房地产制度遗祸之深。

香港没有高科技产业，但和香港人口面积相近的新加坡却有电子石化造船等高新产业。与香港相反，新加坡施行了一种普惠式住宅房产政策——组屋制度。这一制度保证了80%以上的新加坡居民（90%以上的国民）能（且只能）拥有一套较宽敞舒适的住房，为产业的发展提供了稳定的低地租环境。

新加坡组屋

香港和新加坡的例子都比较极端。其他有治理能力的国家和地区，大多使用一种每年征收和房价挂钩的税金的方法来抑制房价过高，美国就是其中的典型。美国的房产税由地方政府征收，税率大概为房价的1%-3%。法律对房产税的使用有明确规定，必须要用于所在区域的教育及公共服务支出。这实际上一种地租正反馈机制。你花高价格购买这个区域内的房产，再每年付一笔较高的费用来维护这个区域内的高地租。

所以，美国的典型性在于这笔税金和房价挂钩能抑制房价过高，而特殊性在于这笔钱实际上是你每年花钱购买所在区域的公共服务。这倒是符合资本主义原则，有钱人花钱享受更好的教育、更好的环境、更多的警察。但这种做法不符合社会主义教育均等化、公共服务均等化的要求。美国这种房产税做法还有另一个问题，一旦家庭出现重大意外，就算是没有房贷也意味着要搬家，对于不幸的人可真是雪上加霜。

中国故事

新中国建立时，我国是一个农业经济国家，面临的首先问题是如何实现工业化。可以想到，必定面临农业地租和工业积累冲突。土地改革全面实施后，地租仍然存在，只是归了小农所有。虽然粮食产量不断增长，但由于人口增长较快，人均粮食产量长期增长缓慢。如果农产品市场全面放开，必然价格高企，地租高涨。

中国采取了农村经济合作化和粮食统购统销的政策来应对这一问题。首先，农村经济合作化有利于避免农村贫富差距扩大，形成新的地主阶级，重蹈历史覆辙。其次，合作化有利于组织劳动兴修水利，有利于积累资金购买农业机械等生产资料，提高农业生产力。最后，合作化有利于实现统购统销政策，为城市工人提供低粮价，降低工业化成本。

合作化从50年代末到70年代末，基本实现了这三大目标。当然，在大跃进中合作组织向高级社、人民公社的过渡太急功近利，犯了大错。后来，为了减少对农村和农业的压力，我国从1961年起一直从国外进口粮食，这样就相应地减少了工业设备等的进口。并且，为了让大家在吃上能够同甘共苦，在城镇长期实施了粮票制度，这是一种粮食短缺下保证公平的无奈之举。

我国粮食状况的好转出现在70年代末，最主要的原因有三。一，1973至1976年，我国南方籼型杂交水稻（育种代表为袁隆平）和北方杂交粳稻（育种代表为杨振玉）良种相继育成，从70年代后期开始大面积推广，到80年中期大体完成推广，使水稻单产增加约20%-30%。

二，60年代末到70年代中，各地陆续建成一大批中小型化肥厂。而1972年中美关系解冻后，西方允许部分民用工业设备对华出口，我国又迅速引进了13套大型化肥生产装置，并利用这些技术对原有化肥厂进行改造和扩建，70年代末80年代初建成投产，迅速增加了每亩化肥的施用量。这在长期以农家肥为主的田地里起到了明显的增产作用，当时化肥导致的增产幅度一般达20%-40%。

三，合作化以来全国建成大小水库七八万座、塘坝无数，极大地增强了农业灌排能力和防灾抗灾能力，并且间作、套种、复种技术得到全面应用和推广，作物复种指数大大提高，从一年一熟实现了两年三熟、一年两熟，大大地提高了农业产出率。承包制对增加副食品有一定作用，但对粮食增产并不起主要作用。1984年出现卖粮难，之后劳动力大量流出。到现在是老人农业了，可粮食产量还在增长，中国的农业成了靠种子、化肥、农药堆出来的现代化小农农业。不管怎样，粮食大幅增产，让中国的工业化松了一口气。

建国后相当长的时间，我国的城镇土地都是采取国有土地划拨的方式来使用的，不少人住在自己单位的院子里，交很少的租金住单位的房子。实际上，由于单位负担着院子里大多基础设施、住房、甚至幼儿园和学校的建设，单位效益好就会建得好些，所以从市场的观点看，不同的单位院子是有不同的地租的。

在改革开放后，土地和房产的使用逐步市场化。到1990年，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》正式实施，标志着市场化以法律的形式确定下来。

90年代以来，我国开始了引进外资建出口加工区和各种工业园的浪潮。一般的运行模式为，地方政府从农民手中征收土地，把农村集体土地转变为城镇国有土地，再投资并利用银行贷款搞基础设施建设、建立开发区，以吸引外来投资。同时也留下一些土地，供失地农民建住宅和商业门面。在兴建开发区的过程中，各地都竞相使用低租金来吸引投资建厂，有的园区的租金甚至为零。开发区的建设会带动地方经济的发展，引起商业地租的上涨和政府税收的增长。总体而言，这是一种工业化带动城镇化的较好模式，当然还没有充分解决农村人口城镇化的问题，因为来打工的农民工大多没有变成市民安居下来。

随着经济的发展，住宅房产价格终于蠢蠢欲动起来。上世纪末本世纪初，这股炒房风潮从温州、杭州吹到北京、上海。炒房的实际操作取材于香港经验，房价连连翻番，令人叹为观止，产生了一批暴富阶层，伴随着巨量的寻租腐败。有一段时间，中国富豪的排行榜中站在前面的全是与房地产相关的人物。

除了北京、上海这种在经济、政治、文化方面无可替代的超一线城市，大多数城市如果房价超过当地产业发展水平，是无法维持的，长远来看，反而是金融系统的不稳定因素。

2012年，西南财经大学和中国人民银行推出了一个报告，称中国居民的自住房拥有率近90%。其实这报告说得也没错，有城市户籍的人大多数房改时都有自己的房子，来城市的农民工在农村也有自己的房子，只剩下刚毕业的、父母没帮着买房的城市青年没有自己的房子。可是这么统计符合工业化、城镇化的发展方向吗？现在各地的房价对中等收入人群尚有压力，较低收入人群如何实现安居？我们认为，重庆的公租房模式提供了极好的经验。

重庆公租房的资金来源1/3靠政府投入，2/3为银行、保险、基金等渠道的融资。通过公租房和与之配套的商业店面的租金来逐年偿还融资的本金和利息，是一点问题也没有的。公租房系统完全能实现保值增值。另外，承租人可在租满3-5年后以成本价购买有限产权，但在退出环节只能以购房价加同期银行利息由公租房管理局回购，避免了权力寻租。从2010-2012年，3年间重庆建了4000万平米的公租房，户型主要有35-38平方米的单间配套、46-47平方米的两室配套和65-72平方米的两室一厅。

目前，重庆公租房有超过4成为进城落户的农民工居住，其他主要为大中专新毕业生和外来务工人员及本市住房困难户。重庆市长黄奇帆在总结重庆公租房经验时表示：“大量建公租房，不但能够保证弱势群体能够有尊严地生活，而且大量的公租房也会改善重庆投资环境，对当地经济产生推动作用。通过公租房降低生活成本，吸引人才和企业的进入，带活重庆经济发展，这远比高房价下的土地财政更有意义。”

皮克迪所绘制的这张图表，展现了1700-2010年法国的资本状况，也是地租的“历史和逻辑”的体现。最初农地（黑色）是国内资本的大头，随后住房（浅灰）和其他国内资本（深灰，其中包括了商业建筑物及所在土地）占据压倒性优势