多地二手房挂牌量激增，楼市何处去？

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多地二手房挂牌量激增，楼市何处去？
- 张志峰
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2023-07-11 14:43:06 字号：A- A A+ 来源：观察者网

最后更新: 2024-05-08 22:50:25

土地市场不及预期

此外，新房市场遇冷，还直接降低了优质房企对于拿地投资方面的积极性。

中银证券统计数据显示，2023年上半年全国（300城）成交2.56万宗土地，合计成交建面13.0亿平方米，同比下降15%；成交总价1.48万亿元，同比下降21%。

报告同时指出，这一结果还是在各地有意识提高优质地块占比、通过延长土地款缴纳时间等方式让利开发商且城投、轨交、建筑系等地方性国企兜底等前提下所得。

从区域来看，上半年长三角、大湾区城市群楼面均价同比分别提升33%、31%，杭州、上海、深圳等城市均拿出了不少主城区“压箱底”的核心地块；而成交总价近长三角一地为正增长（17%）。

值得一提的是，在6月末的第二批集中土地出让中，不少热点城市受到新房市场影响，如深圳超总地块未触顶、无锡8宗宅地仅1宗溢价，土拍结果远不及市场预期。

因此，中银证券研究认为，未来2-3年地方财政收入可能会持续受到土地成交大幅下降带来的压力。

“需进一步促进人口流动”

而不可否认，“土地财政”受挫又是目前阻碍各地经济发展的最大症结之一。

“一段时间以来，由于房地产市场本身存在的一些不规范乱象，使得大家对房地产的整体评价不高，甚至带有一些情绪，但房地产对整个国民经济影响非常大。”中国首席经济学家论坛理事长、植信投资首席经济学家兼研究院院长连平教授在今年2月接受观察者网对话时直言，简单来说，如果房地产好了，整个经济运行也会比较平稳；反之，整个经济的增长运行也会受到较大的压力。

目前，一方面绝大多数地方政府财政对土地财政的依赖度仍在提升，另一方面绝大多数地方政府因为房地产市场的严重不景气，而导致土地财政收入剧烈减少。

连平认为，未来随着城镇化进一步发展，意味着更多的产业、资金、劳动力和技术人才会流动到经济发达地区。那么，发达地区对住房、生产用地、商业用地、建设用地的需求越来越大，当地政府可以卖出更多的地；反之，人口流出的中小城市，就比较困难，因为那里没有产业和人口流入，住房需求可能会出现收缩，土地卖不出去，政府收入就会减少。这样一来，就会出现“富者越富，穷者越穷”的状况，这在未来五到十年会更加明显。

因此，要逐步摆脱土地财政带来的负面影响，连平建议，需要进一步通过各种政策放松劳动力的自由流动。“发达国家已基本做到完全自由地流动，国内目前正在逐步取消限制，推动更多的人口自由流动，从而使中国的劳动力市场真正成为全国统一的市场。”

但也要注意的是，人口自由流动后，劳动力更多的是流向经济比较发达的地区和城市。但有些城市规模已经很大了，例如北京、上海的人口都已经超过了2000万，因此要从结构上适当控制超大型城市的人口聚集。

此外，对于楼市，连平认为，现在的政策已经做了大量调整，很多政策都在逐步落地。下一步市场可能要解决的问题，一方面是金融要进一步宽松，进一步有针对性地支持房地产市场、房企和房地产行业；另一方面，要想房地产市场真正出现好转，销售要能跟上去。

但他认为，“保交楼”政策中存在一个结构性问题，即融资放松为房企提供的信贷额度总量不算少，但获得融资机会的基本都是盈利状况非常好的头部房企，非头部房企或中小型房企获得的融资机会非常少。

因此评价该政策为“锦上添花有余，雪中送炭不足”。这是当前整个金融体系存在的基本问题，全球的商业银行都有这样的特点，锦上添花的活儿很愿意干，需要雪中送炭的时候就缩回去了。

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