泉城黑马        

天津诚基经贸中心交房之际，300公里外的泉城济南，另一个诚基中心也即将开始销售。

该楼盘位于济南市历下区和平路47号，即山东建筑大学老校区所处的位置。它距离市中心泉城广场不到1000米，紧邻济南市泉城路商圈、山师东路商圈、文化东路商圈，同样具备地段优势。

开发这一楼盘的，是山东诚基房地产开发有限公司（以下简称“山东诚基”），法定代表人还是赵晋。

“这个位置，之前很多公司都有意向。”说起老校区土地拍卖，山东建筑大学教授项维（化名）颇为感慨。

他告诉澎湃新闻，和平路老校区属于教育用地，学校无权决定卖给谁，但可以提参考意见。这块地挂牌之前，一家香港企业和一家浙江企业已经拿出了不错的方案。

最后的赢家，是名不见经传的南京永亨房地产开发公司（以下简称“南京永亨”）。该公司成立于2005年8月，注册资本1000万，当时的法定代表人为孙建中。

2006年6月21日，它以6.9亿的最高报价，竞得和平路47号土地使用权，总面积110985平方米。

此前一天，南京永亨在济南召开股东会议，决定投资1800万注册成立山东诚基。2006年9月，它对山东诚基的投资增加至1亿元，并向其转让了济南和平路47号的土地开发权。

拿到土地开发权后，山东诚基尽显强势。

一位山东建筑大学教师告诉澎湃新闻，学校曾和开发商签了一份合同，对方要求交地时维持原貌，不得挪动所有地面物，这也使学校将大量桌椅板凳、花草树木等物资都留给了山东诚基。

2006年10月，山东诚基与济南尚豪聚仁置业有限公司（以下简称“尚豪聚仁”）签订拆除及清运合同，后者负责对和平路47号院内划定范围的地上物进行拆除清运。

合同规定，拆除费用采用以工抵料的方式，由负责拆除的一方自负，拆得材料、设备由尚豪聚仁变卖处理。此外，尚豪聚仁还要向山东诚基交纳拆除包干费110万元。

这也意味着，山东诚基在和平路47号基建拆除中未花一文，还净赚110万元。

上述山东建筑大学教师还透露，和平路47号的土地卖出后，山东建筑大学和平校区还保留了一小部分，刚好在诚基中心北面。

开发中，山东诚基为了解决业主停车问题，超界占用了该校和平校区的一部分土地。最后，学校不得不砌起一堵长约百米的围墙，导致一条校园主干道变窄一半。

山东建筑大学和平校区因山东诚基超界占地竖起的围墙长约百米。（图片来自澎湃新闻）

济南人当时还不知道，诚基中心只是赵晋“进军”济南的序幕。

2006年11月，赵晋的父亲赵少麟年满60周岁，从江苏省委常委、秘书长的位置正式退休。和儿子一样，赵少麟选择北上，进入中国老龄事业发展基金会担任第一副理事长。

或许是不必再顾忌父亲的官员身份，赵晋的拿地速度明显加快。

这年12月，拿下和平路47号地块半年后，他又以 2.77亿元拿下济南市文化东路76号原山东艺术学院南院土地。该地块面积37754.5平方米，性质为商住两用。

紧接着2007年，赵晋又在济南土地市场至少竞得6块土地。

其中，位于历下区经十东路南侧、浆水泉路东侧的2007-G025地块，面积15820.8平方米，成交额6300万元。

位于槐荫区经十路南侧、阳光西路西侧的2007-G032地块，面积19946平方米，成交额1.58亿元。

另外4块位于济南市区东部奥体中心。由于获得2009年十一届全运会承办权，该区域当时正处于快速升值期，也是很多知名房企的垂涎之地。

赵晋却能在一年之内拿下奥体中心编号为2007-G013、2007-G014、2007-G030、2007-G031共计4块地，总面积90628平方米，总成交额超过4.15亿。

“偷面积”的极致        

2008年是中国房地产经历调整的一年。金融危机蔓延，政府房产调控政策先后落地，高烧多年的楼市首次出现降温迹象。

元旦后的第一个周末，济南诚基中心一期开盘。

据济南搜狐焦点网报道，当天上午，开发商推出500多套房源，均价7000元左右，签约客户达到300 多户。

3个月后，济南诚基中心二期开盘。由于二期房屋单价比一期缩水30%左右，引起诚基中心一期业主的不满。“诚基不诚信，济南人不要上当。”售楼中心门口，有人打出这样的横幅。

2008年9月6 日，诚基中心三期开盘，起价11500元/平方米，均价14000元/平方米。在整个房地产市场都相对低迷的情况下，该楼盘开盘当日签约客户达100余户。

“当时现场乱哄哄的，没签字之前，他们也不给看合同。”多名诚基中心业主坦言，当时售楼处、样板间装修得非常豪华，耳边有销售人员反复说“只剩最后一套了”，凡是想买房的人，稍微冲动就会下单。

交完定金，后悔是常有的事。

业主徐宁（化名）回忆，2008年，他在诚基中心二期买了一套复式结构的房子，建筑面积100多平方米，总价款104万元。

交完2万元定金，拿到购房合同，他才注意到自己买的房子建筑面积52平方米，层高5.2米。

“开发商的意思是，我们自己花钱加层隔板，上下两层就有100多平方米了。” 徐宁说，他想过退单，但销售人员表示定金不能退还，挣扎了一番也就作罢。

这类开发模式，赵晋已经非常娴熟。

此前一年，在其开发的南京卓越SOHO项目中，“买一层用两层”就是开盘时打出的旗号。而在天津诚基经贸中心和君临天下，单层面积40-50平方米的“小复式”住宅也是主力户型之一。

济南市规划局对诚基中心的做法也再清楚不过。

早在2008年，该局工作人员在接受《中国消费者报》采访时表示，按规划设计，诚基中心的房子都是单层，没有设计复式结构的房子。

他还透露，考虑到21号楼和22号楼设计时间较早，部分户型阳光照射时间不足一小时，分别批复设计为8层和9层的酒店式公寓。

但据《中国消费者报》记者当时现场查看，除去护栏和安全网遮挡的部分，正在施工的22号楼有12层暴露在外。

济南诚基中心（图片来自澎湃新闻）

“其实就是偷面积。” 一名房地产业内人士对澎湃新闻坦言，这种开发模式前几年十分流行，表面营造了便宜的假象，但层高、公摊面积、产权都存在问题。

为此，各地先后出台规定。比如成都、南京、昆明曾发文要求，住宅建筑层高不得超过3.6米，公寓(包括酒店式公寓)和办公建筑层高不得超过4.8米。超出规定的，建筑面积也要重新计算。

济南市也曾在2013年出台规定，普通住宅建筑层高应控制在4.0米以下（含4.0米），商业办公建筑层高应控制在4.5米以下（含4.5米），超出上限的，按每2.8 米一层、余数进一方法折算的面积计算容积率。

可是这种约束根本难不倒赵晋，反而让他把“偷面积”用到极致。

多名购买过赵晋房子的天津业主反映，他们的房子，产权面积均比实际使用面积小一半以上。严重的，产权面积只是实际使用面积1/4-1/5。

出售时，售楼人员曾解释，多出来的面积叫装饰性阳台，算是送的，不计入产权。

可在多名建筑业内人士看来，这种销售手段实际是提高了房屋售价。举个例子，一套20平方米的房子，如果按2万元/平方米计算，只能卖40万元。但如果买20平方米送80平方米，就可以卖到100-120万元。

“送的80平方米不计入产权，单价到不了2万，假如卖1万/平方米，人们是可以接受的。”一名建筑设计师解释，20平方米产权面积可售40万元，“偷来”的80平方米低于市场价出售，也可以达到60-80万。

但对开发商来说，由于80平方米不计入产权，只有土建成本，在天津这类城市，每平方米土建成本只有两三千元，算下来利润很可观。

那么这“偷来”的80平方米是否有问题？

上述建筑人士表示，按照旧规范，装饰性阳台是不计入面积的。2009年，天津出台规定，明确装饰性阳台是指设置在建筑外墙外，为美化建筑造型而与建筑内部空间及阳台不相连通的采用阳台形式的装饰性构件。自外墙墙体外边线至装饰性阳台外边线距离，应小于或者等于0.6米。

规定称，装饰性阳台符合以上条件的，不计算建筑面积；不符合以上条件的，按水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率指标。

这也意味着，面积过大的“装饰性阳台”是不符合规定的，算建筑违章。

“这样的房子怎么能通得过？”一名房地产业内人士对这种使用面积是产权面积数倍的楼盘感到不可思议。

他直言，房屋从报批到验收，要经过很多道把关，一般开发商根本不敢妄想这么干。