（文/解红娟 编辑/马媛媛）高度依赖地产公司、收入结构单一，资本市场已经对中小型物企的上市故事感到疲倦。

7月15日上午9时，德信服务集团有限公司（简称“德信服务”）登录港交所，开盘报3.06港元，与发行价持平，总市值约30.6亿港元。当天盘中最高每股报3.14港元，随后跌回发行价，截止晚间收盘，股价依旧与发行价持平。

这似乎为德信服务后续的股价走势奠定了基调。观察者网了解到，德信服务收盘价连续四个工作日持平，既涨不上去也跌不下来。

此外，7月15日-20日，德信服务成交量分别为20.65万手、2.77万手、1.25万手和0.69万手，成交量骤减且有多个时间出现零成交；与之相对，德信服务换手率分别为2.06%、0.28%、0.13%和0.07%，除上市首日换手率较高之外，其余时间内都保持在极低的水平。

“这个成交量，可能都不至于动用‘绿鞋’机制。”资深投行人士王骥跃向观察者网表示，绿鞋机制下，是市场认为发行价高了，主承销商动用超额配售获得的资金去托市稳定股价。但德信服务除第一天上市外几乎没有成交，每天几百万金额的成交，并没有明显的抛压，所以动用超额配售资金稳定股价的可能性不大。

也就是说，“物业公司，特别是小公司的物业公司，资本市场对其关注度不高了。”中原地产首席分析师张大伟说道。

在管面积处于行业下游

疫情过后，占据社区入口通道的物业公司站到了风口上。

据不完全统计，截至目前，港交所已上市的物业企业已经达到49家，而已递表等待上市的企业数量为22家。

“而在逐渐拉长的上市战线中，竞争力强的企业已经抢先登录，排队上市的物企在规模、盈利、竞争力等方面明显不足。”业内人士告诉观察者网，近段时间上市的物企在股价表现上都不太理想，侧面说明投资者不看好小物企的发展前景。

资料显示，德信服务是浙江省综合性物业管理服务提供商，总部位于杭州，截至2020年12月31日，其在管物业合共175项，在管建筑面积合共2490万平方米，覆盖7个省份24座城市。

其中，由德信集团及其合营企业及联营公司开发69项物业，在管总建筑面积为880万平方米，占截至同日德信服务集团在管总建筑面积的35.1%。

可以参考的是，2020年年报数据显示，已上市的39家物企平均在管面积接近1亿平方米，为0.96亿平方米，其中有16家物企在管面积超过1亿平方米。

“不破发已经很给面子了。”业内人士表示，德信服务拥有的在管面积处于行业下游水平。

德信服务方面则向观察者网表示，影响二级市场股价变动的因素多种多样，包括大盘走向、资金偏好、市场预期等，且公司刚刚上市，市场对公司的了解还在培育阶段，未来股价预计能更好反应公司的实际价值。

不断减少的第三方在管面积占比，可能也是投资者担心其独立业务开发能力的原因之一。数据显示，2018年至2020年，德信服务来自第三方项目占比分别为78.1%、70.4%、64.9%，连续两年出现下滑。

众所周知，对外拓展第三方项目成为考核一家物企服务能力的核心要素之一，而不断减少的占比也在减少德信服务的优势。

为了改变这一现象，德信服务计划将上市募集资金中约65%的所得款项淨额或4.53亿港元用作扩大集团的业务规模及通过多渠道提高市场份额；约10%的所得款项淨额或0.697亿港元将用于多元化及扩展本集团的服务产品。

收入高度依赖德信中国

得益于德信中国及其附属公司的合作推动，德信服务集团业绩持续增长。

招股书显示，2018年-2020年，德信服务集团的收入分别为3.98亿元、5.13亿元与6.92亿元，复合年增长率为31.9%；净利润分别为2246.2万元、5055.0万元与1.06亿元，复合年增长率为116.8%。

其中，2018年-2020年，为德信集团所开发的物业及联合开发的物业提供服务产生的收入分别占公司总收入的34.9%、47.8%与58.6%；向德信集团及其合营企业及联营公司与其他由董事长控制的实体提供的服务所产生的收入分别占公司总收入的16.8%、26.0%及31.2%。

也就是说，虽然第三方项目占比高，但收入水平却不及德信中国及其附属公司项目。

此外，由于依赖地产公司，德信服务与杭州本土房企德信中国的发展轨迹高度重合，大部分项目位于浙江省以及长江三角洲地区。招股书显示，2018年-2020年，来自浙江省内项目收入在德信服务中的占比分别为57.9%、61.1%和71.5%。

服务结构中，由于德信中国及其附属公司以住宅业务为主，物业管理服务因此在德信服务的营收构成中占比高达53.5%。招股书显示，2020年德信服务的物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务分别录得3.7亿元、1.79亿元和1.43亿元。

值得注意的是，德信服务所依赖的德信中国并不好过，脚踩一条红线之余还在家门口拿地失利。在杭州首次集中供地中，作为排行第三的本土房企，德信中国仅拿下1宗地块，成交金额15.9亿元。

本土优势难以维持，德信服务的扩张计划也将受到影响。毕竟，德信服务“计划继续巩固在浙江省的市场地位，大力提高在长江三角洲地区以及中国其他经济发达地区的市场份额。”

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