(文/解红娟 编辑/张广凯）

历时两天的上海2025年第五批次土拍落下帷幕。

早前，上海发布第五批次集中供地计划，合计出让6宗涉宅地，分布于杨浦区、闵行区、青浦区、金山区、浦东新区以及宝山区，总出让面积31.4万平方米，总建筑面积70万平方米，总起价192.5亿元，于6月19日和20日两天举行。

最后，6宗地块成功出让，其中，4宗溢价成交、2宗底价成交，最高溢价率达到41.68%，共收金212.57亿元。

从土拍结果上看，保利连下两城，是本轮土拍的最大赢家；紧随其后的是联发集团，虽只拿下1宗地块，但溢价率却高达41.68%，为本轮土拍中溢价率最高的地块；另外3宗地块则分别被中建东孚、大华集团、建发竞得。

联发斩获曹路地块

41.68%，浦东曹路地块成为本轮土拍最高溢价地块。

公开资料显示，浦东新区曹路科教园区(PDP0-0306)单元C1A-3、C1A-7地块，由两宗子地块组成，C1A-3地块为住宅用地，出让面积为37966.29㎡，规划建面56949㎡，容积率1.5，建筑限高40m，起始价约14.5亿元，起始楼面价为25442元/m²；C1A-7地块为其他商服用地，出让面积为4087.09㎡，规划建面4905㎡，容积率1.2，起始价约0.3亿元，起始楼面价为6849元/m²。

综合来看，该组合用地总起始价为14.82亿元，综合楼面价23967元/㎡，中止价为20.754亿元。

中指研究院分析指出，曹路板块作为浦东新区的一个大型居住板块，可承接金桥、唐镇等板块的外溢需求，截至2025年4月，狭义库存去化周期仅4.41个月，新房整体去化速度快。

配套上，本次推出的曹路多用途组合用地毗邻金海湿地公园，近享优质自然景观；距离9号线和12号线的交汇站金海路站和9号线顾唐路站的直线距离均为900m，且邻近金海高架，可通过金海高架快速通往市中心，公共交通出行和自驾均很便利；距离曹路宝龙广场和招商花园城直线距离均在1km以内，商业配套完善。

此外，该组合用地周边竞品极少，南侧的象屿联发金海汀雲台五开五罄，每次均触发积分，总共620套房源已售完，销售均价63823元/㎡。周边近1年成交的宅地仅1宗，即象屿联发金海汀雲台所属地块，该地块由象屿&联发于2024年4月竞得。

因此，该地块热度较高，开拍前便吸引了象屿、安徽高速、联发、国贸4家房企参与竞拍。

竞拍现场的热度也居高不下，开拍第一阶段竞价便进入白热化，后半程象屿与联发展开激烈角逐，轮番加价、紧追不舍。经过67轮紧张报价，地块中止价20.754亿元被联发率先报出，触发中止价。

随后，4家竞买人全部转入竞“高品质建设”指标环节，围绕商品住宅装修标准、公共服务设施和高端人才住房配建比例展开激烈竞争。其中，竞报商品住宅装修标准（集采价）指标上限值4500元/㎡、竞报公共服务设施上限值5220㎡、竞报高端人才住房配建比例上限值2%。

在竞报商品住宅装修标准阶段，4家竞买人均欣然接受相关条件，竞拍随即进入竞报公共服务设施环节。然而，象屿因无法接受该指标的最高值，只能无奈放弃，遗憾退出下一阶段的竞争。此时，安徽高速、联发、国贸3家企业继续在高端人才住房配建比例指标上展开激烈比拼。随着竞价不断推进，该指标最终触达上限值2%。在此情形下，国贸选择退出，而安徽高速与联发则确认进入最终角逐。

最终，上海联泓房地产开发有限公司（联发集团）以总价21.004亿元、商品住宅装修标准4500元/㎡、公共服务设施5220㎡、以及高端人才住房配建比例2%的条件成功竞得该地块，综合楼面价达33957元/㎡，溢价率高达41.68%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，本次土拍中，部分郊区地块如浦东曹路地块表现抢眼，溢价率高达41.7%，远超预期。“这一数据不仅反映了房企对郊区土地市场的积极态度，也彰显了上海各区域市场均衡发展的潜力，郊区土地市场同样展现出强劲的发展动力。”

保利连下两城

一次性拿下两宗热门地块的保利则成为本场土拍的最大赢家。

具体来看，保利发展力压上海城建、中海、越秀、招商、华润中能建联合体，在第95轮激烈的角逐后，以35亿的价格成功将杨浦区C090101单元01C5 - 02地块收入囊中，楼板价9.55万元/平方米，溢价率30.79%。

与此同时，保利发展还溢价拿下闵行区MHC10601单元01-22A-10地块，总价31.40亿元，楼面价38775元/平方米，最终溢价12.95%。

从溢价率不难看出，上述2宗地块均是本次土拍中的热门地块，其中又以杨浦区C090101单元01C5 - 02地块最为突出。

公开资料显示，该地块东至怀德路，南至惠民路，西至许昌路，北至济宁路，为普通商品房，出让面积14655.15平方米，建筑面积36637.87平方米，容积率2.5，起始价26.76亿元，楼面起价73039.18元/平方米。

该地块的特殊性在于地段价值优厚。中指研究院上海数据总经理张文静指出，杨浦区东外滩地块位于平凉社区，邻近双地铁，周边路网稠密，生活氛围浓厚。该地块距12号线和18号线的换乘站江浦公园站以及18号线平凉路站直线距离均在500m以内，距十二年一贯制的区重点学校上海市市东实验学校（上海市市东中学）直线距离约700m，距百联滨江购物中心、东方渔人码头国际中心直线距离在2km以内，距三甲医院上海交通大学医学院附属新华医院、复旦大学附属妇产科医院（杨浦院区）直线距离在1.5km以内。

当然，在房地产下行阶段，地段价值优厚只是打动房企的因素之一，不愁卖或许才是吸引房企争夺的主要因素。

张文静进一步表示，项目周边的瑞安·翠湖滨江于2024年7月开盘，推出90套房源，均价21万元/㎡；保利外滩序BUND45于2024年12月开盘，推出74套房源，均价12.9万元/㎡，触发积分，当日售罄。

保利发展高溢价拿下该地块并不意外。业内人士向观察者网表示，新地块有望承接保利外滩序BUND45的客户资源，凭借其积累的品牌影响力与客户基础，新项目在销售上将更具优势，能在一定程度上减轻销售压力。

“保利外滩序BUND45二期来了。”该业内人士调侃道。