物业费调整难在何处

业主对物业费如此敏感的关键之一在于，物业提供的服务“完全配不上收费价格”。

在重庆网络问政平台上，关乎物业服务的投诉屡见不鲜。有重庆北碚蔡家金科城59区的业主称，小区物业一直以超四级标准自居，但物业在清洁、消防、安全隐患等方面不作为等；另有江北区万科悦湾北区的业主投诉，“小区内的电梯有四部差不多时间坏了”相关维修过程缓慢，耽误出行，且电梯年检报告未及时提供等。

于是，重庆出台了上述新规，以规范物业服务收费行为，抑制住宅前期物业服务收费不合理上涨。广州的物管收费新通知，也意在回应个别高端楼盘“物业费高”的问题。

这背后是近年来走高的物业收费标准。在物业行业过去多年市场化的发展历程中，大部分省市对住宅前期物业费实行的是“政府指导价+市场调节价”两种价格管理形式，超过标准的收费可以通过审批备案方式进行。

其中，住宅前期物业费一般是在业主大会成立前的小区，由开发商和物业公司协定。

这也就给物业费留下了不少市场定价的空间。以2015年就取消物业服务费政府指导价、实行市场调节价的上海为例，近年来入市新盘的物业服务收费价格稳步提升。

据克而瑞监测，2023年上海新入市项目的物业费均值为每月7.46元/平方米，中位数是每月6.73元/平方米。其中黄浦、静安、杨浦三区的平均物业费价格最高，分别达到每月17.56元/平方米、每月12.06元/平方米和每月9.92元/平方米。

在2015年之前，上海对物业费的统一指导价则为最高不超过2.3元/平方米，如今这一价格早已翻倍上涨。

导致新盘物业费较高的原因之一实则是涨价难。上海某滨江高端住宅的物业费在过去近20年里都保持在5元的水平，如果要提高收费标准则需经过全体业主同意。

有上市物业公司高管表示，物业是劳动密集型行业，随着每个城市每年的最低工资上涨、社保基数的上调而同步增长，人工成本刚性增加；同时，由于物业费确定后，短期内难以上涨，若起步定价较低，则至少在未来三五年内难以调价，也会对公司运营成本形成压力。

不过，也有不少受访业主向记者坦言，每年交出一笔不菲的物业费，却并未体验到相应品质的服务。这实际上也是物业费很难轻易上调的关键因素之一。

对此，有多位物管从业者称，保安、保洁的人员密度、身体素质，巡逻次数、时长，打扫卫生的遍数、清洁程度等各种细节，没有对比就很难明确感知，社区安全若未遭到威胁也很难被看到。同时，各类更高品质的设备也在业主看不到的地方。这些也都是服务的成本。

除了刚性成本之外，还有资深物业行业分析师则提及，不少小区物业费的定价是与硬件挂钩，例如房价、品质、地段等多重因素。上述物企高管也表示，在2021年之前，开发商给物业定价的一个核心考量因素就是项目本身的定位，要把房子品质做好，物业服务也要配套做好，从而形成正向循环，这也很多开发商会选择自己旗下物业的原因，各项服务都更加可控。

克而瑞物管也认为，随着居民对居住环境、居住体验的不断提高，楼盘品质提升的同时，对小区秩序、绿化养护、设施维护等的要求也同步提升，所涉及的人工成本、维护成本、管理成本等自然也就水涨船高。

企业运营或将承压

推动健全“质价相符”的物业服务市场机制，合理制定最高限价，杜绝“高收费、低服务”现象等，是不少政策出台的初衷。

很明显的是，这一规定有效守住了业主钱包，但对物业行业的发展来讲，又意味着什么呢？

在渐苒物业研究院首席研究员汤晓晨看来，物业费指导价出台的初衷是规范物业市场、保障业主权益，提升物业服务的透明度和公平性。在实际执行中，虽然政策允许超出指导价的物业服务收费存在，但由于部分城市出台的物业费指导价相比市场价格偏低，导致业主对高于指导价的收费产生了普遍不认可。

上述物企高管也指，业主普遍对物业费较为敏感，当前相关政策又重申指导价，最终物企降价也是意料之中的结果。

降费带来的最直接的影响之一是企业收入的变化。亿翰物研分析师周焱认为，从短期来看，“物业费降价”政策若大面积执行，将会直接减少物业公司的主营收入—基础物管收入。上述重庆当地物企人士也提及，短时间内公司运营收入的确会承压。

提供保洁、保安、绿化等基础物业服务，是大部分物业企业的基本盘。在2023年，头部企业碧桂园服务的物业管理服务贡献了约58%的营收；保利物业的物业管理服务收入实现101.5亿元，占比超67%，住宅物业提供的收入在其中占比又有接近6成。

中指研究院统计，从收入构成看，2023年，百强企业基础物业服务收入均值约12.72亿元，在总收入中占比超8成，较上年提升2.97个百分点。

为了减轻自身压力，一般的物业公司以收定支，降低品质、降低服务标准也就成为可能的结果。汤晓晨认为，物业服务水平的变化取决于物业公司的应对策略，如果物业公司面临较大的经营压力，就可能在服务上有所妥协。

值得一提的是，近年来物业行业已从过去的规模导向转向了高质量发展，对项目的运营提出了更高的要求，头部物企主动退出了大量低利润率、管理难度大的项目。克而瑞数据显示，2023年多家上市物企项目退出规模超千万平方米，其中金科服务退出项目在管面积高达3570万平方米。

据上述物企高管透露，公司对新盘要求每个项目都必须盈利，存量项目若亏损则要求限期整改，不达标也要放弃。“如果一个项目降费到已经亏损了，我们肯定就不做了。”

不过，业内也有观点认为，长期来看，这一政策是在倒逼物业公司提供质价相符的服务，提供优质服务。周焱表示，如果物业公司能够在质价相符的基础上，优化收入结构和成本控制，提升业主满意度，其盈利能力反而可能会实现提升。

（作者：郑娜）