LPR“锁长放短”，对房市有何影响？

黑龙江住建厅开会当天，中国央行授权全国银行间同业拆借中心下调LPR报价，但仅下调1年期LPR利率5个基点，5年期则保持不变。这会对房地产信贷环境产生何种影响，引发市场较多关注。

东吴证券认为，央行仅下调1年期LPR利率，5年期则保持不变，体现的可能是央行响应中央经济工作会议“房住不炒”的号召，货币政策对于地产依旧是托而不举的态度，10月以来按揭贷款、开发贷等持续回暖，但是诸如下调首付比例等全面宽松政策难以再现。

贝壳研究院也认为，下调1年期LPR，将有效促进相关资金支持实体经济发展，而作为房贷利率基准锚的5年期以上LPR保持不变，表明政策是要从宏观层面促进房地产市场平稳发展，而非刺激楼市。

在此次LPR调整前，国金证券曾发布研报称，5年期LPR调整概率极低，一旦调整将代表房地产政策出现本质松动，对当前共同富裕的政策实施逻辑是一种挑战，意味着走上房地产拉动经济的老路。

不过，尽管5年期LPR已经20个月未变，但贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，103个城市的首套、二套房贷利率均有所回落：12月，103个城市主流首套房贷利率为5.64%，二套利率为5.91%，均较11月回落5个基点；四季度以来，首套、二套房贷利率较9月高点累计回调10个、8个基点。

100+城市主流房贷利率走势 图源：贝壳研究院

事实上，监管层从9月份就已开始关注到，由于部分城市银行房贷额度收紧、贷款审批时间延长，造成房企的资金和销售的问题。央行在当月举行的三季度例会上首提“两个维护”：要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。随后，信贷端开始有所放松。

进入12月，监管层再次释放重大利好，明确支持首套房、改善性住房按揭需求。

12月3日，银保监会强调“重点满足首套房、改善性住房按揭需求”；12月8日至10日举行的中央经济工作会议提出，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。此后，各个城市落实“因城施策”并密集调降房贷利率和房款周期。

实际上，自12月15日，央行宣布下调金融机构存款准备金率0.5个百分点之后，行业分析人士就普遍认为，后期房地产市场信贷环境将进一步改善。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，1年期LPR下调本身和房地产的关系不大，客观上也不会对房地产产生直接的影响。不过考虑到在降准大环境下，银行可贷资金规模会增多，资金面的宽裕，客观上也会使得房贷利率有下调的可能。

东吴证券认为，展望未来，降息还有空间，窗口期在2022年第一季度的概率更大：

以我为主之下，货币政策继续专注于国内经济。从经济数据来看，2022年第一季度经济的压力较大，一方面，2021年第一季度地产销售、投资等的高基数会导致2022年同期增长数据面临较大的压力，另一方面就业情况的边际恶化短期内可能难以扭转。这可能意味着5bp的LPR降息是不够的。此外，仅降低LPR不调整政策利率可能使得银行本已处于低位的净息差进一步收窄，不利于后续银行机构在宽信用中的发力。除此之外，考虑到通胀压力下美联储加息可能提前至2022年第二季度，参考历史美联储加息阶段中国央行难以大幅宽松，这也意味着央行进一步降息（下调MLF和公开市场操作利率）的窗口主要在 2022年第一季度。

东吴证券2021年12月研报截图

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