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供地不垄断,经政府允许农村集体土地可“入市”
关键字: 小产权房三权分置权属不变非房地产企业唯一提供者居住用地不垄断国土资源部部长姜大明15日对媒体表示,中国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。政府将不再是居住用地唯一提供者。政府将不再垄断住房供地。同时,我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。消息一出,震动很大,媒体专家纷纷解读,此举将带来的影响。
土地供应增加 集体土地将成供应者
《北京青年报》报道,中原地产首席分析师张大伟认为,过去中国房地产的20年发展历史,其实就是国有土地发展历史,特别是商品房住宅土地,来源单一,地方土地财政依赖房地产,依赖土地招拍挂,国有土地招拍挂出让,是商品房住宅土地的唯一来源。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示,城镇住房供地属于政府垄断,因为城镇土地是归国家所有。从法理来讲,不仅是国家能够供应土地,农村集体也可以是土地的供给者。尤其现在提倡租购并举、大力发展租赁市场,农村集体建设用地可以利用起来。
哪些地可以“入市”?小产权房需获许可
据《中国经营报》报道,未来将新增两种供地途径:
1、农村集体土地经过政府允许,直接建设住宅,这类房子相当于“被政府许可的小产权房”,一般用来对外出租。这就是新闻稿里说的“深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点”。
2、企业获得的产业用地,本来不允许建设住宅,现在经过政府核准后给企业员工建设住宅,或者出租、或者有条件出售。也就是新闻稿里说的“研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法”。
有“被政府许可的小产权房”,就有不被许可的,而人们通常讲的“小产权房”就是。即在农村集体土地上建设、未缴纳土地出让金等费用、其产权证不是由国家房管部门颁发的房屋。
澎湃新闻援引易居研究院智库中心研究总监严跃进的评论称,多渠道土地供应绝非意味着促进小产权房转正。“小产权房”是在无审批、无监管的非法用地上建成的,定性为违法违章建筑,没有转正的可能,相反依然会是被严格管制,而合规的宅基地将获得优先改革的机会。
早在2017年9月的会议上,对于社会各界关注的集体租赁住房和“小产权房”关系问题,国土资源部党组成员、副部长王广华明确表示,两者有本质区别。集体租赁住房用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,经依法批准建设,依法实施不动产登记。“小产权房”既涉及违法用地,又涉及违法建设和销售,产权不受法律保护。
事实上,为防止集体建设用地建房小产权化,各地在试点过程中有着明确的界定。比如,据央视报道,北京市所有集体建设用地建设租赁住房项目,土地的集体土地所有权不变,不征地,采用占地方式办理用地手续。而且房屋都是大产权登记,不予分割办理单元产权证。
哪些人和机构受益最大?
微信公众号刘晓博分析指出,受益者有以下几种:
1、被地方政府认可的大中型企业,尤其是国企、上市公司、发展态势良好的创新企业等,他们可以获得定向转让的产业用地,在上面给员工建设住宅。由此,企业竞争力增强,运营成本下降。
2、上述企业的核心员工、中高层,他们将优先获得房子,甚至可能不只一套。
3、大城市近郊的农民,他们将通过集体组织获得“合法建设小产权房”(一般只能出租)的机会,获得大量的土地红利,至少够几代人享用;
4、高学历、有技术的专业人才、管理人才,他们可以跳槽到“有建房权”的企业分享红利;
5、大城市及其周边城市。只有这类城市才有持续的人口吸引力,而且越是一线城市、强二线城市(及其附近城市),实施上述新政之后,对优秀企业的吸引力越强。
缓解租房难、租房贵等问题
中新网报道称,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,当前在居住用地的放开方面,其实只有租赁市场才有机会,其他领域其实不太可能一次性放开。而大城市的城中村和城边村将成为这一政策的主要着力点。
北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示:“此番表述更多的是对此前探索的肯定,可能意味着集体租赁住房试点将进一步扩大。”
事实上,北京、郑州等地已开始试点集体租赁住房。2017年8月,国土部明确北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展首批集体建设用地用于建设租赁住房的试点。
根据部署,北京市计划于2017年-2021年的五年内供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房。中原地产首席分析师张大伟分析称,1000公顷集体土地,大约可建设30-40万套出租房,相当于未来5年,给北京增加10-15%的租赁房源。“此举将有效缓解区域租赁市场供需平衡,住房租金也会下调。”
土地财政或将终结?房价怎么走?
第一财经指出,分税制的推行使得缺钱的地方政府有了卖地冲动,而中央要求政府要垄断土地一级市场,地方政府逐渐成为唯一卖家。热点城市居住用地实际供应往往是短缺的,短缺进而造成高价,过去数年,土地出让价格一再走高,助推了房价上涨。此次国土部的表态能够引发市场上如此之多的关注和讨论,和这次提出的土地供应制度改革密切相关。
集体经营建设用地建租赁房试点,目前官方仅限定于13个城市。今后三年,将是推进城乡建设用地市场统一的关键时刻,如能如预期建成,集体建设土地能较为顺利地进入土地市场,缓解城市土地供应紧张局面,平抑地价,则围绕城市土地出让衍生出的土地财政才有可能最终退出历史舞台。
不过,微信公众号刘晓博却认为,对大城市来说,房价将维持稳定。毕竟当政府放弃垄断住宅用地之后,财政收入将受到很大影响,还要建设安居房、人才房、共有产权住房,因此对土地转让收入将更加依赖。只有房价稳定,才能有持续的土地收入,否则无力兑现住房保障的承诺。其同时认为,大城市及其周边城市的吸引力将大增,大企业的人才竞争力也将大增。
目前,国土部的表态只是一个政策信号和方向,其能对市场产生多大的影响,将主要看政策落地的力度有多大,尺度有多宽。
第一财经提出,“比如,哪些企业有资格利用自有工业用地来转变土地性质,这些用地有多大规模,其中又会有多少能够获得政府部门的审批来转变土地性质,土地转变性质过程中是否要补缴土地出让金?这些都需要相关部门出台具体实施细则。还有,这些企业利用自有用地建好的房子怎么分配,如何定价?产权是否有限制?是否国企福利分房回潮?对此,各界人士还多有不同意见。”
漫画:政府根治房价要舍得土地财政这个“聚宝盆”,图自视觉中国
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