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侠客岛:雄安新区不搞土地财政,其他城市呢?
关键字: 雄安土地财政雄安新区土地财政事实证明,这并非不可能。黄奇帆任职重庆市市长期间,重庆房价始终保持在低位。而他的秘诀就是,保证每年房地产的总投资,不要超过全社会固定资产投资的25%。按他的解释,超过25%一定供过于求,低于25%又供应不足,不适应城市化。如果一个地方基础设施投资中,房地产占了百分之七八十,长远看没后劲。
8月28日,国土资源部及住房和城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
这对当下的土地制度无疑是一次革命性冲击,为加大土地供应开辟了一个新渠道。
供地
态度已表,各地实施的效果怎么样?从现实情况来看,只要供地计划真正落实到位,再配套其他调控办法,房价应声而落不是难事。
2016年,安徽合肥房价暴涨,一度有过“找不到副市长就买不到房”的传说。今年却大为改观。据经济Ke了解,去年10月滨湖二手房价格最高每平方米2.3万~2.4万元、平均为2万~2.1万元,目前均价为每平方米1.6万~1.7万元。
房价下跌的背后,是合肥土地市场“开仓放粮”的政策。初步估计,合肥今年土地供应量将达到12064.831亩,约800万平方米。
长沙从房价洼地到领涨先锋,则提供了另一个观察样本。
十几年来, 长沙城区“东拓西进,南移北扩”,土地供应持续扩大,2013年达到顶点——经营性土地供地727万平方米,高于绝大多数省会城市。中房信数据显示,长沙住宅市场供求比在2013年、2014年分别为1.3、1.5。供过于求的格局下,长沙房价得以被压制,主城区房价近10年稳定在每平方米6000元以下,是出了名的房价洼地。
但是到了2015年,长沙住宅市场供求比严重下降,土地供应量急剧减少。数据显示,2015年,长沙供应住宅用地仅189万平方米,2016年332万平方米,2017年计划供应325万平方米。
随之而来的,是地价的大幅上涨。2017年上半年,长沙内六区成交土地楼面价3654元/平方米,同比涨106%,房价也随之飙升。
供地与房价间的关系,已然十分明朗。
炒房
当然,以上我们所说的举措,都集中在供给端。
大量建设保障房,确保刚需,加大土地供应,开闸放水,无疑将稳定房地产市场。
但要想全面遏制住房价,需求端也得多下功夫。落实中央提出的“房子是用来住的,不是用来炒的”的政策,斩断炒房链条、防止房价上涨“自我实现的预期”同样不能放松。
此前,经济Ke曾深入报道炒房团在合肥的操作模式,发现,炒房正是合肥房价迅速上涨的元凶之一。此前长沙市领导也认为,上涨预期下,从刚需人群到炒房客集体上车,造成大拥堵,是长沙房价上涨的重要原因。
不过,一位资深的房地产观察人士告诉记者,很多城市现在已经全面进入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”时代,掐断炒房链条其实并非难事。
比如,经济Ke了解到,在合肥,部分二手房下跌40%的主要原因,就是炒房客被套牢之后急于出手。
另外,开发商“捂盘惜售”的行为同样值得警惕。今年,因为限价,不少开发商用此种办法与政府博弈,使得房价仍高居不下。
但其实,如果政府严令工程进度,达到预售条件的项目必须上市,严查捂盘惜售行为,也可快速缓解供应的短缺。武汉、合肥、南京等城市已经这么做了。
不过,也有狠不下心的。不少媒体报道,今年6月份,保利天禧楼盘捆绑精装修,长沙市住房和城乡建设行政执法局已认定其属于捆绑消费,变相抬高房价等涉嫌违规的行为,却表示管不了。
去年,华为创始人任正非曾吐槽,称华为员工都买不起深圳的房子,而华为员工收入高“地球人都知道”。
《人民日报》也曾发文指出,人们不愿意干实业,觉得“干什么都不如炒房”,这不仅不利于实体经济的转型升级和创新,而且会扭曲整个社会的价值观、财富观,长远来看,对我国未来的总体竞争力会带来很大的负面影响。
如今,房地产泡沫这头灰犀牛的威胁依然十分严峻,高房价的危害,值得警惕。但遏制房价并非没有办法,除去卖地换钱,还有更多可探索的空间。当然,落实的过程中必然存在一定的困难,但并非无法克服。这需要各界的决心,需要管理者更高更精细的管理水平,也需要更深层次的体制改革为其开路。
(文/《中国经济周刊》记者 李永华)
- 责任编辑:陶立烽
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