厦门：供需失衡

供需失衡是导致“四小龙”房价飙升，楼市火爆的主要动因。而厦门的供需失衡状况最为严重。厦门土地供应长年不足，政府推地节奏慢，许多房企项目储备不足，而需求日渐旺盛。

厦门市统计局数据显示，厦门2013年居住土地成交总建筑面积166万平方米，而当年商品住宅销售面积高达449万平方米，成交面积是供应面积的2.7倍。2014年，厦门居住土地成交总建筑面积137万平方米，当年商品住宅销售面积312万平方米，成交面积是供应面积的2.28倍。到2015年，厦门居住土地成交总建筑面积174万平方米，而2015年厦门卖了350万平方米的商品住宅，成交是供应的2倍有余。连续三年来，供地少、购房多，二者差距越拉越大，房地产市场供小于求的形势越发严峻。

土地供应短缺，让房企在厦门可售货源也相应紧缺，面临弹尽粮绝窘境。克而瑞数据统计，截至目前，在厦门，除保利地产（600048）、世茂房地产（0813.HK）等房企，剩余大多数入驻厦门的房企住宅储备建筑面积均低于30万平方米。

今年以来，央企和上市公司是厦门拿地主力，本地房企拿地难度增大。“明年我们在厦门就没地了，这很危险，没地没项目人也不能留，未来很可能缩减编制，研发营销部门首当其冲。”一位中型房企厦门分公司的员工说。“厦门供需矛盾太激烈，我们已经拿不到地，只能在环厦门周边做了。”一位总部在厦门的全国性房企中层管理者说。

一方面是土地市场僧多粥少，另一方面购房者进场者众，供不应求，发酵之下，近一年来，厦门楼市陆续引爆。

厦门人口密度较大。与一线城市相比，目前其人口密度仅低于上海与深圳。厦门市政府披露，2015年末厦门市常住人口386万人，总面积1573.16平方公里，厦门每平方公里人口密度约为2454人。根据统计局数据测算，在四个一线城市中，厦门人口密度已超过广州（1816人/平方公里）与北京（1323人/平方公里）。

地少人多的厦门，让购房者入场意愿强烈。“福建人的共识是，有钱就要买房子，不住也放在那。何况现在实体经济衰退，股市不靠谱，大家发现钱在贬值，只有房子能保值。”招商地产厦门公司的中层管理者说。

“厦门楼市在福建的吸附力很强，来厦门的投资客很多。很多台胞、华侨回乡置业，厦门是首选。”一位厦门建发房产投资部人士说。

外地客群买走了厦门近七成的房子。厦门市国土房产管理局公布的数据显示，2015年厦门市商品住宅购房人群中，本地客群购房117.17万平方米，占33.45％。外地客群购房233.14万平方米，占66.45％，共买了20501套商品住宅。

招商地产厦门公司的中层管理者告诉《财经》记者，闽南商人有敢拼的血性，也反映到买房上。“今年我身边有太多苦于实业的朋友，疯狂加杠杆炒房，赚得盆满钵满，原先的实业都不干了。”

今年3月以来，厦门房价位居全国前十，涨幅在三四月位居全国前两位。7月，国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格变动情况，当月厦门新建商品住宅价格环比上涨4.6％，涨幅再次高居全国第一，同比上涨39.6％，仅次于深圳，位居全国第二。这已是厦门新房价格连续17个月上涨。8月，统计局数据显示，全国70个大中城市住宅销售价格上涨的只有一个城市，即厦门。中国指数研究院数据显示，厦门8月新建住宅平均价格为27977元/平方米，位居全国第四，仅次于深圳(54478元/平方米)、上海(43420元/平方米)、北京(38926元/平方米)。

为缓解楼市热，在厦门，调控政策也随之颁出。8月31日，厦门宣布9月5日起开始执行住房限购政策，厦门暂停向三类居民家庭销售建筑面积144平方米以下的新建住房或二手房。厦门房产局强调，未来三年厦门将增加600万到650万平方米的土地供应量。

一切背后也与资金宽裕大环境相关。目前，厦门官方已在削减资金流向楼市的力度。招商地产厦门分公司中层管理者告诉《财经》记者，今年8月，厦门四大行工行、农行、中行、建行已接到口头通知，被明确要求不得再给地王项目提供开发贷。

但这一变化目前为止并未使资金节流有明显效果。开发贷并非开发商项目融资的主要通道。因开发贷需房企四证齐全（项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证，外销房屋许可证）才可放款，在获取四证前，房企大多还可依靠土地前端融资、辅助施工单位垫款、夹层融资等方式获取资金。

“现在，厦门一些项目土地款80％都可通过融资来获取，资金来源是成本不高的各类基金。某种意义上，房企甚至不需要用开发贷。”上述招商地产中层管理者说。

资料图

合肥：虹吸效应

“四小龙”楼市火爆背后，全国重点城市的虹吸效应不可忽视。尤其是省会城市的虹吸效应，在合肥、南京两地都有体现。而合肥的虹吸效应最为突出。

“按照现行城市策略，合肥这个省会城市就像安徽资源的抽水机。”安粮置地的一位项目营销经理说。

今年6月，国务院公布《长江三角洲城市群发展规划》，合肥市以“副中心城市”入列，第一次与上海、南京、杭州等城市并列。“合肥市政府很会在规划层面炒作自己，引入资源。近期一连串炒作了合肥是长江三角洲副中心，有新站区产业园、巢湖健康养老居住中心等等。”一位中型房企安徽分公司总经理说。

原合肥市长张庆军在2011年9月任市长之前，已做了四年安徽省国土资源厅厅长、党委书记。《财经》记者了解到，张庆军还是发改委系统出身。张现已落马，《2016年合肥市政府工作报告》显示，张五年任内，财政收入年均增长14.5％，2015年达1000.5亿元。2015年，合肥市GDP达5660.3亿元，同比增长10.5％，占全安徽省GDP的25.7％。

“上一任政府在经济发展上集全省之力发展合肥，导致全省人都想来合肥买房，需求大大增加。供应却没有随之增加，合肥土地供应节奏一直拿捏很好，量不多。”一位原碧桂园（2007.HK）合肥公司相关人士说。

合肥市统计局数据显示，2013年合肥土地成交面积528.92万平方米，2014年土地成交面积降至516.74万平方米，2015年这一数据再降至449.81万平方米。而合肥人口仍大幅在增长，2015年，合肥市净流入常住人口61.3万人，2014年，这一数字是56.8万人。

供应少而人口需求增加，现合肥库存已明显减少。世联行《2016年上半年合肥房地产报告》显示，合肥市区住宅库存量现持续下滑走势，库存量跌破万套，去化周期仅1.2月。上半年市区供销比仅为0.68∶1，供求矛盾加剧。