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黄奇帆:关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考
关键字: 黄奇帆复旦演讲黄奇帆房地产重庆现在,一些地方固定资产投资绑架了国民经济发展,成为稳增长的“杀手锏”,大家都这么抓,比重越抓越高,失衡就会越来越重。
(四)房地产融资比例失衡
2011年,全国人民币贷款余额54.8万亿,其中房地产贷款余额10.7万亿,占比不到20%。这一比例逐年走高,2016年全国106万亿的贷款余额中,房地产贷款余额26.9万亿,占比超过25%。也就是说,房地产占用了全部金融资金量的25%,而房地产贡献的GDP只有7%左右。
而且,去年全国贷款增量的45%来自房地产,一些国有大型银行甚至70%-80%的增量是房地产。从这个意义上讲,房地产绑架了太多的金融资源,导致众多金融“活水”没有进入到实体经济,就是“脱实就虚”的具体表现。
房地产占用了全部金融资金量的25%,而房地产贡献的GDP只有7%左右。
(五)房地产税费占地方财力比重过高这些年,中央加地方的全部财政收入中,房地产税费差不多占了35%,咋一看来,这一比例感觉还不高。但考虑到房地产税费属地方税、地方费,和中央财力无关系,把房地产税费与地方财力相比较,则显得比重太高。
全国10万亿地方税中,有40%也就是4万亿是与房地产关联的,再加上土地出让金3.7万亿,全部13万亿左右的地方财政预算收入中就有近8万亿与房地产有关。
政府的活动太依赖房地产,地方政府财力离了房地产是会断粮的,这也是失衡的。
(六)房屋销售租赁比失衡
在欧美国家,所有的商业性房屋,销售和租赁大体各占50%。
租赁有两类,一类是开发商开发后自持物业出租,一类是小业主和老百姓购买后出租。比如新加坡,70%-80%的居民租住在政府持有的公租房中。改革开放前,我国大部分居民也是住在政府、集体或者企业的公房体系中,产权归公家,住户只有承租使用权。
近十年,我国开发的房产90%以上是作为商品房、产权房进行买卖的,真正作为租用的不到10%。这样的市场结构是畸形的。
当前,中国房屋租赁市场有四个不足:
第一,租赁者作为弱势群体,缺乏讨价还价的能力,业主可以随心所欲随意调整租金。
第二,业主可以随时收回房屋,让租赁者朝不保夕、居无定所,稳定性不够。
第三,租房者因为没有产权,无法享有与房产紧密捆绑的教育、医疗、户籍等公共服务,不能实现与城市居民同等国民待遇。
比如,租房者小孩不能就近入学,只有买了房子,哪怕只有几平方米的一个小阁楼才算学区房。户籍也是买房入住几年才能办理,租房是根本不算的。
第四,有恒产才有恒心,由于我们制度上、工作上、习惯上有这些问题,老百姓产生了一种思想意识,就是把租房作为一种短暂的、过度的、临时性的办法。我现在租房子,那是我没办法,只要有一天我稍有能耐,立刻就会买商品房、产权房。
房屋租赁市场发育不足,也是一种失衡。
(七)房价收入比失衡
刚才讲,“6-7年家庭收入买套房”是合理的“1/6理论”逻辑。现实情况却远非如此。
从均价看,一线城市北京、上海、广州、深圳、杭州等城市,房价收入比往往已到40年左右。这个比例在世界已经处于很高的水平了。考虑房价与居民收入比,必须高收入对高房价,低收入对低房价,均价对均价。
有人说,纽约房子比上海还贵,伦敦海德公园的房价也比上海高,但伦敦城市居民的人均收入要高出上海几倍。就均价而言,伦敦房价收入比还是在10年以内。
我们高得离谱!一线城市房价收入比高到40左右,20多个二线城市都在25年左右。当然,也有一些小县城在5-6年左右,有的地方“空城”“鬼城”房子卖不掉的也有。
大家经常说房价高,主要是一二线城市或者三线中的一些活跃城市,由于各种原因使得房价收入比高了以后产生了不均衡。
(八)房地产内部结构失衡
一线二线城市由于土地的供不应求,形成房产开发量的供不应求,其房屋库存去化周期只有三四个月,而且还是在限卖限购的背景下,一旦放开,就会无房可供。
而有些城市的库存去化周期长达十几、二十个月,甚至三、四年都卖不掉,这就是一种不均衡,一种资源错配。
供不应求的城市应多供点土地,多造点房子;供过于求的地方,不应该再批地。这样,才能把错配的资源调控回来。
房地产开发是供给端的概念,不能等到市场需求失衡了才从需求端下猛药调控,一定要从供给端发力,政府和企业有比较明确预测信息来进行供给。
比如,几百万人的大城市,人均住宅面积大致在40平方米,三口之家差不多就90—120平方米。如果一个城市只有一百万人,造4000万平方米就足够了。
如果现在已有2000万平方米,每年再开发1000万平方米,五年后就变成七八千万平方米,人均就有70—80平方米,肯定会过剩。
因此,规划时就要以人均40平方米作为底数,最多上下浮动10%—15%,不能由着房地产开发商蛮干。政府也绝不能短视,只图短期GDP,否则就会弄一堆烂尾楼、空城,最终经济熄火上不去。
再比如,一个城市该造多少写字楼呢?实际上,一般中等城市每2万元GDP造1平方米就够了,再多必过剩。
对大城市而言,每平方米写字楼成本高一些,其资源利用率也会高一些,大体按每平方米4万元GDP来规划。另外,商场的面积也应该基于商业零售额,差不多可按每年每平方米2万元销售值计算。
如果每平方米商业零售只有1万元,那么批量零售的收入,扣除人工、水电、房租等各种费用,一定会是赔本的买卖。因此,一定要强化城市规划的理念,不能胡乱造房,要算好投入产出。
现在,一些城市的开发商无论是在城市中心地带还是在边缘地带,大量兴建写字楼。一搞大卖场就是50万平方米的综合体,一搞就是5个、10个,地方政府由着性子就批,都是空城鬼城的代表、乱开发的代表、好大喜功的代表,是一种不吸取教训的失衡现象。
(九)房地产市场秩序失衡
有的开发商买来土地后,在利益驱使下,将原来规划为写字楼的改为住宅,原来规划为工业的改为商业,原定容积率1:2结果变成了1:3、1:4,等等。这种现象屡见不鲜。
这些行为最后都会被政府罚款,但罚不抵收,不管是开发商勾结政府官员干,还是开发商自己偷偷摸摸干,最后往往又法不责众,乱象屡禁不止。
有的开发商在销售房屋的时候,卖不掉就把房子切碎卖;或者搞售后返租,实际上是高息揽储,但老百姓觉得划算,很容易上当,一旦坏账,老百姓就找政府,最后变成社会的不稳定因素。
有的开发商在融资的时候,向银行借、向信托借,借高利贷,发债券,再到后来就把手伸向理财资金、小贷公司,在公司内部向员工乱集资,在社会上骗老百姓的钱,种种乱象层出不穷。
还有一些开发商,本应在获批土地后两年内启动、五年内完成开发的,但他们把地一直囤着,十年下来地价倒涨了十倍,什么活不干,坐享其成,转手就赚十倍。这些方面,亟需加强管理。
(十)政府房地产调控失衡
总体上,经济下行的时候,一些地方政府希望刺激房地产,就往东调;当房地产泡沫积聚的时候,政府又想稳住或者压一下,就往西调。如此一来,忽东忽西,最后只能是南辕北辙。
再有,一些地方政府习惯于采取行政性的、短期的、碎片化的措施,缺少稳定性的、长周期的、法治化的措施,也缺乏经济逻辑、经济杠杆的措施。
很多时候仅在需求侧调一调、控一控、紧一紧、缩一缩,较少在供给端上进行有效的结构性调控,这是我们在调控方面的缺陷。如果相关政策经常上上下下、变来变去,就无法形成稳定的市场预期,势必对老百姓的生活习惯、价值观念、家庭稳定带来影响,也会对金融市场和实体经济造成破坏。
以上房地产存在的十个方面失衡,会带来很多不良后果:
一是房产成本高了以后,会恶化实体经济投资环境,使实体经济脱实向虚。
二是搞企业的看到搞房地产那么轻松,卖几套房比一年的利润还多,资金就不再往实体投,都转向房地产,最后各行各业大家一起投房产、炒房产,加速泡沫积聚。
三是实体企业的职工因为房价过高,买不起房子,也会逼得实体经济搬离高房价地区。
长期来讲,房地产价格按GDP的增长率、按城市居民收入的实际增长率同步增长是符合经济规律的,但泡沫性的高房价对实体经济和国民经济的负面影响和伤害是显而易见的,必须引起高度重视并认真加以解决。
二、建立房地产调控五大长效机制
那么,应该用什么样的措施来实现房地产的系统平衡呢?
去年底,习近平总书记在中央工作会上明确要求:“坚持‘房子是用来住的,不是用来炒的’的定位。”“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,抑制房地产泡沫。”
这一重要指示,是我们做好房地产调控和房地产管理体系改革的总遵循。我们必须围绕房地产的功能定位,厘清主要矛盾,搭建四梁八柱,配套政策措施,才能实现房地产市场长期平稳健康发展。结合对习近平总书记关于房地产调控重要讲话精神的理解,我认为当前有五项基础性制度尤为重要。
长效机制之一:土地
第一,控制土地供应总量。一个城市的土地供应总量一般可按每人100平方米来控制,这应该成为一个法制化原则。100万城市人口就供应100平方公里。爬行钉住,后发制人。
什么意思?你这个城市有本事,把人口集聚到500万,如果以前只给了你350万平方公里,今后若干年内每年就逐步增加土地供应,补上这个缺口。
不能根据长官意志,计划未来有城市人口500万,现在才200万,就要500平方公里,结果今后十年里真的给了你300平方公里,你300万人没来,或只来了100万人,甚至原来的200万人还走了一些人,这个土地的错配,谁负责?
土地要爬行钉住,而不是说要你去臆想调控,长官意志。这是因为,规划意图能否落地变成现实的因素,不仅仅是土地问题,还涉及产业集聚能力、基础设施配套能力、投融资匹配能力等因素。在这些因素中,土地是殿后的因素,而不应成为招商引资盲目扩张的领头羊。
总之,土地供应总量应当爬行钉住人口增加,而不是违反经济规律去逆向调控。在这个意义上,土地指标不应该各城市平均分配,而是要看谁的人口多,增长快。
原则上,应按照产业跟着功能走,人口跟着产业走,土地跟着人口和产业走,形成一个比较完整的土地调控逻辑链条。这个原则言简意赅,最笨的方法可能最有效。如果把规则弄得复杂,小城市讲小理由,大城市讲大理由,弄到最后就会糊里糊涂的。
第二,控制用地结构比例。人均100平方米的城市建设用地,该怎么分配呢?不能都拿来搞基础设施、公共设施,也不能都拿来搞商业住宅。
大体上,应该有55平方米用于交通、市政、绿地等基础设施和学校、医院、文化等公共设施,这是城市环境塑造的基本需要。对工业用地,应该控制在20平方米以内,一平方公里要做到100亿产值。
这方面,要向上海学习,早在90年代开发浦东时,金桥工业区规划10平方公里,当时就要求每平方公里产出至少100亿,事实上金桥工业区到2000年产出就达1500亿了。
现在一些城市,工业用地投入产出比太低,每平方公里甚至只有20-30亿工业产出,浪费太严重,一定要抠门一点,提高刚性约束,把过去太慷慨的工业用地倒逼下来。
这样,就会有25平方米用于房地产开发,比过去增加供地10平方米,其中20平方米用于建商品住宅,5平方米用来搞商业开发。
够不够呢?如果1000万人的城市,1000平方公里建设用地,就可以搞50平方公里商业设施用地。200平方公里的住宅用地,相当于2亿平方米,如果容积率平均1:2,就是4亿平方米,1000万人口的城市,人均40平方米住房应当是平衡的。
因此,要改变以往为了GDP大手大脚招商搞工业,工业用地占比太高的问题,把城市用地20%用于住宅开发、5%用于商业开发,这个比例作为法制性的用途规则确定下来。
第三,控制拍卖土地价格。大体上,楼面地价不要超过当期房价的三分之一。如果一地块周边当期房价1万元/平方米,地价拍到3300元/平方米就要适可而止,否则就会人为推高房价。
“限价限价”,绝不是长官意志,自己随意限一个地价,两万限一下,三万限一下,到底限多少呢?政府不在土地上去推高房价,地价跟着房价慢慢走。当土地的供应是比较充分的、合理的、有效的时候,如果地价高了,就把政府的储备地多卖几块出来平衡一下。
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