-
“土地财政”是伟大的制度创新吗?
关键字: 土地政策制度创新先租后售的保障房到底要不要建?
路乾:“建设广覆盖的、‘先租后售’的保障房”这个建议无视住房是一种高风险且交易费用较高的资产,其价格可以涨也可以跌。财富差距只在房价上涨时扩大,一旦房价下跌,大量房屋投资者的财富缩水,财富差距又会缩小。鼓励所有人买房,是一种不负责任的投资建议。
住房问题,在北上广深等一线城市最为突出,在个别二线城市逐渐抬头,在广大三四线城市,房价问题并不严重,在农村地区更是有大量闲置的房屋。在三四线城市和农村地区,哪里有建设广泛的保障房的内在动力?
广覆盖的保障房依然会带来社会不公。即使人手一套、面积等同,保障房仍然会因为区位、楼层等因素而有所不同,无法做到对所有人一视同仁。广覆盖的保障房仅能做到数量上的平等,但无法在质量上平等,更由于缺乏有效的甄别机制,造成巨大的社会不公和矛盾。
建设广覆盖的保障房,需要解决资金来源的问题。如果继续依靠土地财政,只会带来更严重的地方债务。
赵燕菁:按照我的建议,“先租后售”保障房根本就不同目前的商品房(资本)市场交叉,而是为“住”的功能设计的,与路所说“投资建议”一毛钱关系都没有。现在没房的居民实际上都是在“租”房住,我的建议是将这样的租金积累起来作为“储蓄”,一定年限后,再通过“售”返还购房者,从而一举解决居住和分享财富增长两大功能。
对于第二个批评,首先,我并没有建议在所有地方盲目建房。所有保障房是依登记的需求,同城市就业挂钩。没有就业,城市不扩张,自然就没有建设的需求。在我的建议里,也从未将住房数量“认为的那样严重”——住房问题严重的城市多建,不严重的城市少建,没动力的城市不建。我认为“严重”的,是单一商品房市场带来的财富再分配问题。建设广泛保障房的动力,不是来自于数量的不足,而是结构的偏差。
至于说农村有多少闲置房屋,纯属无稽之谈。房屋的价值取决于公共服务,农村没有公共服务,再多闲置房也没有价值。离开“区位”讨论“规模”没有任何政策意义。
对于第三个批评,我认为绝对的平均是没有的,在不同的城市购房如同买不同的股票,谁也不能保证今后这些股票价格一定相等。这一制度所能保证的是每一个人都有投资城市的机会。有效的机制就是市场,只要有自由的选择,社会再分配就会趋向于均等。可能在资本家内部也会有贫富差距,但这样的差距总会小于有产者和无产者之间的差距。有没有资产的本质,是有没有参与社会财富再分配的权利。
对于地方债务,资金来源问题,其实“先租后售”恰恰解决的是这一难题。如果“只租”的确会产生路文所说的这个问题。改革开放之前的住房制度之所以难以为继,就是因为这个原因。但如果允许“后售”,保障房自身就具有了抵押功能。由于市场价一定会高于住房成本,“先租后售”的保障房就一定是优质的抵押品,其建设也就无需借助“土地财政”,更不会带来任何地方债务。
“先租后售”之所以可以解决自身的融资,是因为其信用来源与“土地财政”完全不同。土地市场的信用,是来自城市公共服务带来的租金,地价就是租金的贴现;而“先租后售”的信用,则来自购房者的“劳动力”未来收益的贴现,是劳动力的在变化。
在没有“先租后售”制度前,进城打工者的信用等级很差,无法通过抵押自身劳动力在银行系统融资。而有了住房作“过桥”抵押品,劳动力的信用等级大幅提高,其未来收入流就可以资本化。“先租后售”中的“租金”和目前城市打工者所支付的租金是完全不同,其创造的信用也是靠目前“城中村”等小产权住房无法产生的。
“先租后售”效果如何,归根到底还是要看实践效果。
2015年12月31日,东莞政府以楼面地价1820元/平米的超低成本,向华为提供可以建设总建筑面积约41.43万平方米的土地。整个项目由20栋住宅楼、一栋幼儿园及社区配套组成住宅用地,预计可容纳5000多人居住。按照华为内部公布的东莞松山湖溪流背坡村第一批住宅配建项目(湖畔花园)的分配方案,带精装修价格只要8500元/平米,远低于松山湖目前2.5万元以上的商品房市场均价。
按照规定,前5年是租赁,期满后由员工购买(员工拥有完整产权),购买5年后才能转让,也就是相当于总共要10年后才能入市流通。按照“先租后售”的模式,东莞将为华为提供多达3万套员工住房。
东莞的效果几乎是立竿见影。现金流从深圳向东莞迅速转移。根据凤凰财经(2018)调查,从2015年下半年到2016年5月,华为公司在深圳缴纳个税的人数持续减少,从2015年的7.29万降到了2016年一季度的6.3万人,而到2016年5月员工则减少到2.05万人。减少人员月均税额4000元,测算减少年度税源9.84亿元。2015年当年,华为就在东莞创下了10亿元的税收,成为了东莞第一纳税大户,并在2016年成为东莞第一个产值破千亿企业。
结论
赵燕菁表示,严格地讲“土地财政”这个词本身并不是一个正确的学术概念,在他看来“土地金融”(也就是其英文翻译Land Finance)更接近中国这一制度的本质。“土地财政”同任何制度一样,一定是有利有弊。在不同的发展阶段,有不同的作用。
“土地财政”已经完成其历史使命,随着城市化进入2.0阶段,中国应当从资本型增长走向现金流型增长。但这并不意味着“土地财政”不重要了。路径依赖告诉我们,新的增长模式一定要能嫁接在现有的模式上才能成功。
附:路乾的反驳文章《“土地财政”是中国伟大的制度创新吗?——兼与赵燕菁商榷“土地财政”》(来自《中国改革》2017年第6期)
“土地财政”是中国城市化的一项独特的制度安排。近来,有观点认为正是“土地财政”推动了城市化的高速发展。此观点更进一步宣称,“土地财政”是中国特色的伟大制度创新。其中最显著的,是赵燕菁《土地财政: 历史、逻辑与抉择》一文。
赵教授在文中反复提到,“‘土地财政’前所未有地改变了中国城市的面貌,甚至成为了全球经济成功与问题的根源”,“中国特色发展道路的核心,就是‘土地财政’”,“中国城市伟大成就背后的真正秘密,就是创造性地发展出一套将土地作为信用基础的制度——‘土地财政’”,“可以说,没有这一伟大的制度创新,中国特色的城市化道路就是一句空话”。正值土地改革的重要时期,有必要通过学术交流理清思想。本文从理论、历史、政策建议等方面与赵文商榷,同时回答为什么要改革土地制度。
一、经济理论的探讨
伴随中国快速的城市化,在过去十多年中,土地出让面积和收入大幅增加。2000年-2016年,常住人口城市化率从36.22%提高57.35%。据中经网统计数据库和中国国土资源年报,自2003年至2015年,国有土地出让面积达到318万公顷,共实现土地出让收入251100.05亿元。2015年的国有土地出让收入是2003年的10倍。
赵文认为,城市土地国有和农村土地集体所有,为城市政府征地和垄断土地市场提供了条件,从而使政府获得了巨大的卖地收益(也即土地财政)。政府用土地作为信用基础融资,投资于道路、学校、公园等公共品的建设和维护,从而进一步提升了城市土地房屋的价值和城市建设。本文先探讨赵文的理论假设和逻辑推理。
- 原标题:“土地财政”是伟大的制度创新吗?
- 责任编辑:吴娅坤
- 最后更新: 2018-06-05 16:17:15
-
快手收购Acfun 估值仅为B站1/30
2018-06-05 15:25 IT新浪潮 -
华大基因百岁争议背后:高科技企业还是金融投机?
2018-06-05 12:13 科技前沿 -
本月料有重大改革:地方不能靠税收优惠招商了,最怕使劲儿卖地
2018-06-05 11:28 中国经济 -
过度激动?“虚胖”的药明康德一天减重125亿
2018-06-04 22:51 股市 -
这俩六线城市,为何让明星趋之若鹜?
2018-06-04 20:59 -
内部人士谈娃哈哈颓势:宗庆后亲力亲为 公司缺乏人才
2018-06-04 20:07 -
被抛弃的,为什么永远是ofo?
2018-06-04 20:04 -
华谊唐德股价大跌,影视巨头曾给范冰冰冯小刚白送钱?
2018-06-04 11:34 明星那点事儿 -
意大利危机让这个债王走下“神”坛 亏损为同行27倍
2018-06-04 09:48 股市 -
网售特价熊猫金银币靠谱吗?
2018-06-04 08:19 -
欧盟向WTO状告中国 商务部回应
2018-06-03 20:56 观察者头条 -
AI风口退潮?院士谭铁牛爆笑反击AI寒冬论
2018-06-03 15:55 -
解析中美谈判最新成果:释放三大重磅信号
2018-06-03 14:37 中美关系 -
史上最严光伏政策出炉: 财政补贴压力太大
2018-06-03 08:34 -
“即使发行数字货币,也只能由央行来发行”
2018-06-02 19:06 互联网金融 -
“农村包围城市” 这家单车估值悄然逼近摩拜
2018-06-02 18:40 科技前沿 -
存储三巨头在华遭反垄断调查 可能罚金8-80亿美元
2018-06-02 14:36 反垄断
相关推荐 -
“美国首次暂停,以色列深感担忧” 评论 35习近平抵达巴黎开始对法国进行国事访问 评论 33刚有“明显进展”,巴以停火又陷僵局 评论 27他在以色列监狱中死亡,联合国官员:极度震惊 评论 272俄方通缉泽连斯基等乌军政要员,乌方回应 评论 231最新闻 Hot
-
“美国首次暂停,以色列深感担忧”
-
他窜台炒作:特朗普胜选后将一如既往“挺台”
-
刚有“明显进展”,巴以停火又陷僵局
-
他“替”乌克兰宣布新反攻:2025年发动
-
“欧盟正游说中国:别‘报复’,得特别保护”
-
俄方通缉泽连斯基等乌军政要员,乌方回应
-
“没有沙以关系正常化,就没有美沙防务协议”
-
他在以色列监狱中死亡,联合国官员:极度震惊
-
“丢473个议席!40年来最差”
-
加拿大逮捕3名印度人,印度外长回应
-
国际刑事法院忍无可忍:再威胁试试
-
澳大利亚“设卡”,中国在非洲淘到“白金”
-
“半数以上AI最热门领域,中国研究领先”
-
省级督察组现场核实情况,遭故意封路阻挠
-
美国又出新规:想要补贴,电动汽车上不能有“中国制造”
-
“中俄在台海附近军演,逼着美国改计划”
-