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拿下美国三成外国商业地产,中国买家跟日本有何不同?
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随着纽约等一线城市的价格越来越高,销售越来越慢,中资投资也向二线城市进军。不仅仅是投入二线城市在地理上实现投资多元化,在具体的项目上也开拓市场实现多元化。
“与纽约、旧金山、华盛顿等一线城市相比,中国投资者在丹佛、西雅图等二线城市更能以合理的资产价格、投资回报找到地产投资机会。在这些城市中,有中国学生聚集的顶尖大学,通往中国的直飞国际航班,这也让中国投资者更容易了解本地市场。”专门为商业地产交易服务的HFF公司董事总经理丹尼尔·喀什但(Dan Cashdan)在亚洲金融协会举办的中美房地产投资论坛上说。
今年5月中国人寿保险宣布将联合私募股权投资公司ElmTree共同投资美国定制开发资产包。中国人寿将买下总价值为9.5亿美元的48处商业地产95%的股权,ElmTree将保留5%的股权,并继续打理这些地产。这48个物业总面积为550万平方英尺(约合51.1万平方米),是由物流、办公、医疗三类业态组成的多业态定制开发型成熟资产包,分布在以东部和北部五大湖区等人口密集、经济发达、交通便利区域为主的美国21个州。
“扩大投资的方向可以取得比一线热点城市高的现金收益率,但是在市场下跌的时候流动性很差。”喀什但说。也就是说,高现金收益率不是没有风险,对于需要在未来卖出收回资金的投资者来说未必合适。
“房地产投资信托基金(REITs)把这些能产生现金收益的房地产证券化。基金拥有房地产资产包,通过把至少90%的可课税收入以股息方式分派给股东,也就是REITs的投资者,就可以使得基金避免缴纳公司税。投资人可以不必直接拥有整个资产包,从而能够降低投资门槛,提高流动性。”Marks Paneth Accountants & Advisors合伙人迈克尔·赫尔维茨(Michael Hurwitz)说。
中资收购的美国纽约华尔道夫酒店(资料图)
投资风险在哪里
投资美国地产,风险也是不能忽视的问题。喀什但说,投资房地产要看利率最终会达到多高,而且美国的地理政治风险也值得注意。
美联储刚在上周再一次提高短期利率,而10年期美国国债收益率已经连续创新低。美债的短端与长端收益率逐步收窄,这对用短期利率借贷进行长期投资的房地产项目不利。对于资本密集的房地产行业,利率的上升将对高金融杠杆带来挑战。
房产顾问协会(CRE)列举了今年房地产市场会遇到的挑战。其中最大的不确定性就是政治因素。可能加剧的社会冲突和全球化的不确定性会造成人口在区域间流动,造成人口流失区域的地产价格下跌。
此外技术的革新也造成地产价格的变动。随着网络销售的不断发展,线下的零售商店在不断萎缩,其网点也不断缩减,因此依赖零售商店房租的地产价格也受到挑战。
“目前全球房地产投资信托基金(REITs)中,做工业用房地产的基金表现最好,而做零售商店房地产的基金表现最差。”赫尔维茨说。
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- 责任编辑:吴娅坤
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