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拿下美国三成外国商业地产,中国买家跟日本有何不同?
关键字: 拿下美国三成商业地产商业地产美国地产中国买家中日买家投资物业万达据第一财经日报6月20日报道,美国当地时间6月15日,今年2月份在美注册成立的金阳(音译)房地产公司花费415万美元购买了佛罗里达州劳德希尔市(Lauderhill)的一处购物中心。这是其在美国的首个房地产投资,同时也让这家中资背景公司成功登上《迈阿密先驱报》等数家当地媒体的版面。
中国人对劳德希尔市并不熟悉,该市在佛罗里达州也不算出名。它距离迈阿密大约20英里,位于佛罗里达州著名的交通枢纽罗德岱堡(Fort Lauderdale)西面,这个小城市人口还不到7万。根据美国统计局2010年的数据,该市非洲裔或者黑人比例达到81%,家庭平均年收入为 37429美元,23%的人口在贫困线以下。
金阳房地产公司购买了位于西北商业大道6450号的19493平方英尺(约合1811平方米)的零售物业,每平方英尺近213美元。总部设在纽约的投资集团巴尔卡尼(Balkani)向其出售购物中心。
该交易中介、富兰克林街公司零售总监罗伯特·格拉纳达向《迈阿密先驱报》透露,金阳正在佛罗里达布劳沃德县(Broward County)寻找更多的物业进行投资。
投资巨大但有所放缓
仲量联行的数据显示,2016年美国连续第二年成为最受中国房产投资企业欢迎的目的地,吸引了143亿美元投资。其中最大的交易是安邦保险集团斥资65亿美元从私募股权集团黑石(Blackstone)手中收购Strategic Hotels & Resorts。而2016年中国买家对境外住宅、商业以及工业房地产的投资总额达到330亿美元,比2015年增长53%。
根据商业地产中介公司戴德梁行(Cushman & Wakefield)的报告,中国(包括香港)是美国商业地产领域2016年最大的外国投资方,占全美所有外国商业地产投资的29%。
海航集团继去年10月以65亿美元从黑石集团手中买下希尔顿酒店集团25%股权后,3月下旬传出正在牵头以22亿美元买下曼哈顿公园大道245号,价格创下纽约办公大楼新高,该楼宇原为贝尔斯登银行总部的办公大楼。
已经出炉的美国全国地产经纪人协会(NAR)2017年第一季度统计报告显示,在所有美国最火热的5个外资投资住宅房产集中的城市,中国买家已经在所有的城市里跌出前五名。而在2016年前,中国买家即使不是第一也名列前茅。根据NAR的统计,2016年中国的投资者对美国住宅房地产的支出大于273亿美元,超过了其他国家的投资者。
与日本投资者不同
Vista Tower预计于2020年建成,届时会成为芝加哥第三高的建筑,但这家超大型公寓和酒店塔还有另外一个第一:芝加哥历史上第一大建筑贷款。这个94层楼的开发商从中国平安银行借款7亿美元。根据库克县的地产记录,芝加哥的麦哲伦发展集团(Magellan Development Group)及其投资伙伴中国大连万达集团今年4月28日从平安银行获得了贷款。
在此之前,芝加哥历史上最大的贷款是唐纳德·特朗普(Donald Trump)所借的6.4亿美元,他曾经在芝加哥河畔的瓦巴什大道(Wabash Avenue)上资助他的同名大楼,也是这座城市第二高的建筑。
Vista Tower由建筑师Jeanne Gang设计,价值10亿美元,去年由于万达集团的投资而备受瞩目。它拥有406个单位,是经济衰退以来最大的公寓开发项目,还包括约190间酒店客房。
万达集团参与投资的Vista Tower预计于2020年建成,将成为芝加哥第三高的建筑
在芝加哥,平安还是迈阿密开发商Crescent Heights在格兰特公园南端计划的“一号格兰特公园”住宅楼的投资者。总部位于芝加哥的Crescent Heights副总裁杰森·巴克博格(Jason Buchberg)告诉《芝加哥论坛报》,平安已经向该项目承诺了超过1亿美元的股权。
“许多人把中国对美国房地产的投资与上世纪80年代日本地产投资者的投资行为进行比较,两者有所不同。相比之下,有更多的中国地产开发商和投资方选择在美国进行项目收购、开发等多方面投资,而不只是单纯对项目进行现金收购。两者之间的市场模式和相应的风险也不同。”高力国际(Colliers International)副主席斯科特·兰森姆(Scott Latham)在亚洲金融协会举办的中美房地产投资论坛上说。
1980~1990年,日本企业对美国房地产的投资金额曾高达780亿美元,但是却以失败收场。三菱集团当时以250美元/平方英尺的价格买下了洛克菲勒中心。要是留到今天,即使算上通货膨胀也能赚个盆满钵满。但是因为大楼的租金无法弥补举债的利息支出,6年亏损6亿美元,最后又以半价被洛克菲勒赎回。
“日本当时投资美国的原因是日本国内的利息太低,投资美国房产是为了追求更高的收益。所以都是纯粹的地产投资行为,主要是提供融资项目,再通过租金取得稳定的现金流。” 兰森姆说。这种模式没有项目运作的风险,但是要承担大量金融风险。当利率和汇率市场变化,逼迫日本企业减少金融杠杆的时候,必须尽快变卖资产。
“而中国投资者在中国的许多地产项目积累了良好的客户资源。中资地产在美国通过项目收购,进行地产开发。而它们在中国已有的客户资源有效减少了项目的风险。”兰森姆说。
万科美国执行董事李凯彦表示,作为较早进入美国地产市场的中国开发商之一,万科已在纽约、旧金山、西雅图三个城市拥有多个项目,纽约市场相对更大、更活跃,单个项目体量也大于旧金山市场。
日本三菱集团曾高价买下洛克菲勒中心,但最终以失败告终
- 原标题:拿下美国三成商业地产,中国买家跟日本有何不同
- 责任编辑:吴娅坤
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