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“灯下黑”:国家级贫困县隆回房价暴涨背后的乱象
关键字: 房价暴涨贫困县房价暴涨隆回房价暴涨2017年11月9日,隆回县常务副县长车茂在县国土资源局主持召开县长办公会议,专题研究西城首府项目用地有关问题。副县长宁玉光、县政府办、县国土局、县规划局等相关部门单位及隆回蓝本负责人与会。
按照编号为〔2017〕23号的《关于鹏阳•西城首府项目用地有关问题的县长办公会议纪要》所述:“该宗地一直没有完全开发利用是因情势变更引起,由于合同不断变更,‘经济试验区’由三块土地调整为一块土地, 加之当时城市规划不到位,基础设施不完善,导致招商引资壹亿元的约定没有履行到位。”会议决定:“参照我县处理此类遗留问题的惯例,对此地块不认定为闲置用地,同意将该宗土地按原定权属由权利人继续进行开发,同意重新签订开发协议。”
据消息人士反映,该县政府至今仍未与隆回蓝本重新签订开发协议,而西城首府项目已成规模。
西城首府项目实景。本文图片均来自中国房地产报
任性的容积率调整
从要求收回土地重新招拍挂,到法定代表人变更后,又同意按原定权属由权利人继续进行开发,其中缘由耐人寻味。在对隆回蓝本取得的原地矿局418队土地权属合法性问题进行定性的基础上,此次县长办公会议还对其土地规划条件作了认定。
此次会议认为,1996年该县政府批复的规划条件及2010年县规划局认定的规划条件均已超过法定时限,不再有效,应重新根据控规出具规划条件。根据该县处理类似遗留问题的惯例和该项目原规划用途批准依据,其认定该宗土地原用途为住宅用地,容积率按基础容积率认定为1.5。并指出,该宗土地开发时,容积率、建筑密度、绿地率等主要技术经济指标按县规委会2017年第四次会议审定意见确定,涉及调整原土地使用规划条件的,按规定补缴土地出让金及相关税费。
但令外界不解的是,该西城首府项目售楼部展示的土地不动产权证的记录却显示,该宗地的容积率于2018年1月22日经批准由1.58提高至2.2。与之前县长办公会议认定的容积率1.5,又相差甚远。
是县规委会2017年第四次会议对该项目容积率进行了重新审定,还是该项目容积率由于什么原因被进行了多次调整?
为此,10月22日,中国房地产报记者赶赴隆回县规划局采访了该局技术管线股股长廖周。他表示,隆回县的新建项目,只要不对周边构成明显影响,都可以申请调整容积率。
“经过县规委会开会同意和项目现场公示通过之后,就可以批准提高容积率。提高容积率是要补缴土地出让金的,可以增加地方财政收入。”廖周表示。
廖的这一说法,在该县的东城壹号项目也得到了印证。东城壹号项目售楼部展示的土地不动产权证的纪录亦显示,该地块容积率2018年经批准已由1.95提高至3.0。
上述项目提高容积率,何时何地经过了哪些程序?有无文字图片记录为证?廖周用手指着办公电脑上的显示时间,以马上要出去开会为由予以了拒绝。之后,记者按照该局局长李良的短信回复,继续发短信给了廖周,但截至记者发稿时,仍无回音。
其实,有关容积率的调整,住建部是有严格管理制度的。根据住建部2012年3月1日起施行的《建设用地容积率管理办法》第五条规定,任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标,不得随意调整,不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。该办法的第七条也对容积率可调整的情形进行了明确:因城乡规划修改造成地块开发条件变化的,因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的,国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的,法律、法规规定的其他条件。
此外,该办法还对容积率的调整程序提出了要求。城乡规划主管部门应通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见,应将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。
神奇的办证速度
西城首府项目不仅用地问题和容积率调整方面存在诸多疑点,项目的违法开工建设,也在当地成为诟病的问题。
中国房地产报记者从当地政府相关部门查实,西城首府项目分别于2018年1月26日、2月2日、2月5日,先后取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。在获得《建筑工程施工许可证》4天后的2月9日,该项目即获得了《商品房预售许可证》。
据隆回县房产局副局长贺金奇介绍,目前隆回县城区的商品住宅一般为地下两层、地上30-32层,办理预售许可的前提条件是,前述证件手续齐全,施工形象进度或完成投资额达到一半以上,地下一层按地上两层计算,地上建筑一般要到12层以上(折算成32层的一半即16层),方可获批。
“从获准施工到获得预售许可,约4天时间就建出了16层的高楼,这在隆回几乎不可能,其已能说明项目违法违规动工建设的事实。”令当地政府部门一位不愿具名的相关人士同样费解的是,该项目从取得《建设用地规划许可证》,到获得商品房预售许可批准,即便是当地政府部门双休日加班加点工作,也只花了14天时间,创下了“隆回神话”。
有未经证实的说法是,因无证施工被举报后,该项目找县相关部门加快补齐了有关手续。事后,这些手续和办证之神速,成了该项目相关人员炫耀的资本。
“正是这些项目如此明目张胆地违法违规,才扰乱了隆回的房地产市场,但据称一些项目或有地方政府人员利益掺杂其中,要想由当地查处也绝非易事。”前述“的哥”刘先生感慨地称。
开学前量价暴涨,开学后量价狂跌:
奇怪的隆回楼市
对隆回楼市的一些乱象,当地老百姓是看在眼里、恨在心里。与此同时,一个不容忽视的现实是,近年来隆回房价出现了暴涨,群众意见较大。
隆回县房产局的数据表明,2016年、2017年该县商品住宅均价分别约为3500元/平方米、3900元/平方米,目前该县商品住宅均价已超4500元/平方米,涨幅达三成。该县的商品住宅价格已跃居邵阳市八县一市首位或第二位的水平,位居湖南省县级城市前列。
统计公报也显示,2017年该县房地产开发投资8.5亿元,比上年增长15.3%。商品房销售面积30.79万平方米,增长18.9%。
综合当地政府部门官员和业内人士以及置业顾问的分析认为,近年来隆回房价之所以暴涨,主要是该县减少了土地供应,加上对闲置土地处置不力导致了久囤地狂涨价行为发生,以及优先购房户入学政策的助推和市场乱象等原因。
地价方面。去年12月,隆回县城南拍出的一宗商住用地,约360万元/亩,折合楼面地价达到了1538元/平方米。
教育方面。在县城教育资源相对不足、优质教育资源总体匮乏以及教育设施建设滞后的情况下,今年6月4日,隆回县教育局发布了《2018年城区义务教育阶段招生公告》,将县城区义务教育阶段招生的生源,按批次分为五大类,其中前三类的前提条件是购房户,第四类、第五类则是针对租房户。此举被当地群众普遍解读为,普通老百姓在县城买不起房的,就很难在县城公办学校读到书,使得购房恐慌进一步加剧。
隆回县房产网的网签住宅成交趋势图显示,今年6月、7月、8月,该县住宅成交分别约500套、600套、600套,到9月份开学后,成交量腰斩到200多套。今年7月份的住宅成交均价,也由6月份的约4300元/平方米,迅速上升到4800元/平方米左右,8月、9月回落到4500元/平方米左右。
隆回县住宅成交趋势图
市场秩序方面,自2016年10月、2017年9月隆回县相继部署整顿规范房地产市场工作以来,楼市整治取得了一定成效,但捂盘惜售、市场炒作等乱象仍屡禁不止。
以东城壹号项目为例,其11号楼已于9月30日取得预售许可证。但当中国房地产报记者10月22日以看房者身份前往项目售楼部暗访时,其11号楼预售许可证并未现场公示。置业顾问表示,该项目11号楼目前仍在蓄客,待11月份才有可能开盘。
- 原标题:“灯下黑”:国家级贫困县隆回房价暴涨背后的乱象
- 责任编辑:唐艳飞
- 最后更新: 2018-11-03 16:19:22
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