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华裔学生1.5亿爆买加拿大豪宅,谁的体制问题?
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众所周知,温哥华是一座颇具吸引力的城市,以樱花、风景如画的街道和温和的太平洋沿岸气候著称。《经济学人》杂志曾将这座不列颠哥伦比亚省最大的城市评为世界第三大宜居城市。
大温哥华地产局发布的统计数据显示,房价最高的是温哥华西部,其独栋住宅平均价高达320万美元,2015年涨幅为28.4%,而过去10年的涨幅高达172%;涨幅最大的区域是大温哥华地区的措瓦森,其独栋住宅平均价在2015年涨了41%,达116万美元;里士满涨了36.5%,至150万美元;拉德纳涨了35%,至97.15万美元。
涉事豪宅的海景房:这才是面朝大海,春暖花开
而今年4月,温哥华市区所有房屋的销量比过去10年销量的平均水平高出41.7%。房屋供应则同比下滑38.3%。温哥华的楼市之所以火爆,主要原因还是在于低廉的房产税。
英属哥伦比亚大学尚德商学院的教授兼该校城市经济及房地产研究中心主管Tsur Somerville说:“温哥华物业的持有成本相对较低。”去年,温哥华市的住宅税税率为每1000美元(根据物业的应税价值)征收3.54美元。
之所以温哥华的物业能够享受低廉的税率,其很大原因与不列颠哥伦比亚省的执政党——自由党的减税政策有关。
自由党在不列颠哥伦比亚地方议会中,是当仁不让的第一大党。省议会85个席位中,49席属于自由党,接近60%,这无疑让自由党主导着当地的政策走向。
不列颠哥伦比亚省议会力量对比
与温哥华“地头蛇”彼得·布朗一样,该省省长简蕙芝自己就是一名自由党人。
华裔“学生”凭啥能获巨额按揭?体制问题?
而真正让华裔留学生畅通无阻获得按揭贷款的,却是自由党及其所把持政府的运营机制;当然,还少不了“地头蛇”布朗在政商关系中的游刃有余。
在这桩典型的跨境“爆买案”中,有一个细节特别值得注意。《温哥华太阳报》12日报道中曾披露,鉴于“豪宅事件”引发了当地民意的反弹,省长简蕙芝于11日不得不对此案进行回应。她表示,“我一直认为更多的信息能帮助我们理解那里到底发生了什么,查清楚有多少房子在地产市场上被非加拿大居民买走,弄明白他们是谁,我认为这些信息将帮助我们拿出合适的解决方案。”
不列颠哥伦比亚省省长、自由党人简蕙芝
无意之中,简蕙芝透露出了一个极其重要的信息:温哥华地区,乃至整个不列颠哥伦比亚省,外国人究竟“抢走”了多少本地人的房子,省政府完全是一笔糊涂账。
这笔糊涂账背后,到底是无能,还是不愿?对此,当地一名反对党议员的批评意见就显得十分“耐人寻味”。
《温哥华太阳报》12日还报称,房地产评论家、新民主党议员大卫·伊比(David Eby)曾批评,学生能买到这个城市最昂贵的住宅其实是给政府的一记耳光——之前省政府一直在表示“温哥华房地产市场的一切都尽在掌握”。
伊比表示,2015年由不列颠哥伦比亚大学兼职教授Andy Yan做的调查显示,家庭主妇以及学生,往往是许多温哥华百万豪宅的新主人。“令人难以置信的奇怪事情是,学生买得起这样豪华而昂贵的房产,”伊比说,“家庭主妇和学生购买物业已经成为一种趋势。我不知道这为何能成真,因为家庭主妇和学生的收入往往都接近于零。”
土地交易文件显示,4月28日,周天宇的购房款中有990万的按揭,几乎占了全部购房款的三分之一,两人每2周需要向加拿大帝国银行支付$17,079.41的房贷。而同样的情况在中国,根本就不会有任何一家银行会给一名完全没有收入的学生发放贷款。
不列颠哥伦比亚省位于加拿大西部
此前,银行曾回应过类似的疑问,即使买主本人没有收入或收入不足以偿还房贷,但如果他的家庭能提供资产证明等文件,支持他买房,经过认真的调查和认证,银行会发放贷款。而大部分买房的“富人”,很大一部分的购房款是来自于银行贷款。2015年Andy Yan对温西豪宅调查的结果显示,售出房屋中有18%是一次性付清全款的,其余82%房屋时通过按揭贷款购下的。Yan教授认为:“这个结果可能会让很多人有点吃惊,因为不少人都觉得这些富有的外来买家都是带着巨款来买房、一次性付清的。”
可以说,温哥华依靠优惠的税率条件吸引外资,这无疑可以为当地政府带来更多的税源。
时评人陶短房指出,尽管“中国买家炒热温哥华房地产”说法盛极一时,但这并无有说服力的数据佐证。有熟悉温哥华房地产行情的业内朋友指出,大温房地产背后推动资金“水很深”,既有包括海外豪客带进来的游资,也有加拿大当地金融机构违规“放水”增加的泡沫。还有人言之凿凿,美国EB-5投资移民项目也被某些金融机构利用,将之包装成可做1:10“放大盘”的杠杆项目,改头换面投资到温哥华房地产中来。这些资金中,究竟有几分白几分黑,只有天知道。
据观察者网了解,加拿大房地产税是地方税,由各省及地方政府根据本地区情况确定,所以在不同的地方有不同的税率,不存在全国统一税率。再就每个地方而言,房地产税率不是稳定不变的,每个年度都有所不同。
一般来说,各地房地产税率的确定原则是多用多征、少用少征;一般是在确定本地方本年度预算之后,用预算总额减去“除房地产税之外的政府其他收入”的余额,作为拟征缴的房地产税总额(剩余财政支出)。这个总额与该地区应税房地产价值总额的比值就是最后的税率。
也就是说,为了政府财政收入有保障,自由党控制的省政府决定采取的“开源”的做法。海外人士巨款投资当地房产,这对政府财政可以说是“求之不得”的事情。而且,这种做法吸引的,也并不只是中国的富豪。事实上,全球富翁房产投资目的地中,温哥华已经成为了一个最为重要的目标。
在其中,获益的并不只是当地政府。伊比显然没有忘记刚刚大赚了一笔的布朗:“我认为我们不应该忽略自由党政府说温哥华地产市场没有问题的同时,他们的主要筹款人之一将他的房子以远超估价的价格卖给一个学生。政府的捐助者从这个疯狂的房地产市场获益,而很多勤劳的家庭正在遭受痛苦。”
(文/观察者网 李晽)
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