（文/张志峰 编辑/马媛媛）“三道红线”政策持续发力，随着融资渠道收紧，从5月份开始房企境内信用债大幅下降，不得不再一次将目光投向了境外，开启新一轮依靠海外债“借新还旧”的循环。

根据Wind数据，2021年5月，国内房地产开发企业中共有12个债务主体发行境外美元债，共发行美元债12只，融资金额为36.93亿美元，环比增长72.01%，同比增长57.55%。

进入6月份，内房企发行美元债的频率不降反增。

据观察者网不完全统计，截至目前已有包括花样年、中南、绿地香港、奥园、大发、正荣、祥生、佳兆业等在内的十余家规模房企发行美元债，融资金额接近5月份整月融资额。

至于发债目的，几乎在所有公告中都表明“偿还公司现有债务”。

发债成本两极分化

值得注意的是，此轮美元债热潮的兴起，似乎并不是因为“便宜”，更多的则是体现了开发商债务压力之下的无奈。

6月17日，广东房企花样年控股公告一笔3年期美元债，发行金额2亿美元，票面利率高达14.5%，刷新了今年以来房企发债成本记录。

而在此之前，来自厦门的民营房企大唐地产以及刚刚晋升千亿的祥生地产等房企也在6月份接连发行美元债，票面利率均超过10%。

此外，包括上海国资房企绿地香港在内的数家开发商新发美元债票面利率也均在9.5%以上，资金成本同样处于高位。

对于美元债利率整体走高的原因，有机构投资者向观察者网分析称，自2020年开始内房企信用基本面令人担忧，主要集中在疫情下企业盈利和内部现金流走弱，叠加信用债到期高峰。到了2021年，国内融资渠道继续收缩和分层，信用分化加剧，超预期信用事件频繁冲击市场，中资美元债总回报表现偏弱，最终导致美债利率持续分化。

其次，今年以来内地房地产监管出台了较多政策，引发境外投资者对于房企基本面的担忧也是一大因素。

上述投资者认为，在今年美债利率整体上行和融资趋紧的格局下，境外市场可能持续有所波动，资质较弱主体利差可能存在继续走扩的压力，而部分资质相对较好或处于改善中的主体在波动行情中可能存在一定配置机会。

与上述房企相对的是，“三道红线”处于绿档的部分房企发债成本继续改善，其中单笔债券发行利率最低的港资房企为九龙仓，仅为1.50%，内房企之间资金成本两极分化之势愈演愈烈。

债务集中到期，房企要修炼内功

那么问题来了，发债成本已经这么高，这些企业为何还要趋之若鹜？

首先，随着“三道红线”等政策持续发力，国内融资渠道不断收紧，部分房企已经很难在境内融到钱。因此历来只作为“应急手段”的美元债，即便成本如此之高，房企也只能硬着头皮往前冲。

贝壳研究院做了一个统计，今年1-5月，房企境内外债券融资累计约4624亿元，较2020年同比下降18%。

无独有偶，亿翰智库发布的5月房地产行业月报也显示，2021年5月，房企信用债融资规模316.6亿元，环比大幅回落62.8%；而房企5月偿债规模为572.0亿元，净融资额为-255.4亿元，再次大幅转负。

从企业性质来看，5 月国企、民企的融资规模均大幅回落，但国企的融资规模达209.8亿元，占总融资规模的66.3%，仍居于绝对的主导地位。

亿翰方面认为，在目前新房销售火热，经济形势持续向好的情况下，监管当局对于地产融资的态度难以发生根本性变化，整体的融资环境并未明显改善。

事实上，房企缺血并不是从今年开始的。

上交所近期公布的2020年度公司债报告披露及监管工作情况显示，在去年国内整体融资环境明显宽松，所有发行人筹资活动现金净流入大幅增长超50%的背景下，房地产企业受“三道红线”等行业政策影响，全年融资额大幅收缩，筹资活动现金流较上年大幅下滑94.43%。

不巧的是，紧随其后的2021年，房企债券迎来历史的最高到期潮。

根据克而瑞地产研究院调研的95家典型房企，2021年其到期债券达7223.81亿元，同比增长22.45%。

债务集中到期，恰逢国内融资困难，于是海外债成了部分房企不得不选的救命稻草。业内普遍认为，房企“钱袋子”被收紧恐是常态，未来现金流和长线运营能力将是决定企业能否制胜甚至能否生存下去的关键性因素。

有机构分析人士指出，在当前融资政策背景下，房地产企业修炼“内功”显得至关重要。而修内功首先要做的就是从销售端着手，积极利用目前相对火热的市场环境，不断去库存，促销售，回收现金流，以应对未来可能愈发偏紧的融资环境。

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