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高溢价卖地违背政策初衷,集中供地新规调整在即
最后更新: 2021-08-12 21:01:32形势突然又起变化。
据中国房地产报报道,8月11日,青岛市自然资源和规划局发布公告,称7月30日青岛公示的第二批次集中出让的100幅地块拍卖活动因故“终止”,再次实施公开出让时间,以届时公告为准。
同是11日上午有消息称,8月10日自然资源部召开了闭门会议,对第二批次核心城市土地出让政策进行调整。
中国房地产报记者经过多方信源了解到,此次自然资源部确实召开了闭门会议,集中供地规则也确实要进行调整。但具体怎么调,尚未有明确政策出台。
一位参加过土地出让“两集中”会议的研究人士对中国房地产报记者表示,“前段时间自然资源部开了几次关于‘两集中、三公告’的会议,大家都认为集中供地政策推出后,反而加剧了企业抢地。现在讨论的重点是怎么优化这个政策,怎么补漏洞,目的就是将地价控制住。”
从上半年22个城市试点首批集中供地的情况来看,反而让开发商更积极抢地,土地溢价率突出,对稳地价进而稳房价产生了“负外部性”。
目前从试点城市动作来看,也透露出政策待变的迹象。自8月6日起,深圳、沈阳、天津以及前述的青岛都先后宣布中止或延期第二轮集中供地计划。外界认为,这些城市都在等待土地拍卖新规的“靴子”落地,有分析认为,估计会要求城市政府限定土地溢价上限,如单宗住宅用地溢价率不能超过15%,并且不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。
有城市拍地违背政策初衷
做得最好的是北京
土地市场是房地产市场的源头。尤其城镇国有建设用地市场形态介于垄断竞争和完全垄断之间,其竞价出让规则被认为是推高地价的主要原因。管控地价、抑制住房成本和企业用地成本已成为共识。
中央财经大学副教授、中房智库研究院执行院长柴铎表示,今年推出的土地“两集中”政策,本意是分散土地竞争、释放土地集中大量供应的预期信号以平抑地价,但结果有些适得其反,热点城市集中供地反而加剧市场垄断、释放土地短缺信号,引发企业积蓄财力集中购地,导致溢价率上升。
所谓土地“两集中”,一是集中发布出让公告,二是集中组织出让活动,原则上全年不得超过三次。自然资源部划定了22个重点城市进行实施,包括北上广深四个一线城市,以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个新一线和二线城市。
在首轮集中供地中,除郑州、长春等城市遇冷,多数地块以底价成交外,诸如合肥、厦门等城市热点地块,开拍即达最高价,并进入摇号阶段。尤其是南方城市,多次出现10多家知名房企或联合体围猎一幅土地的现象。
在土地市场热得发烫的杭州,首批推出的57宗地块中,有41宗达到了封顶溢价,并启动了竞争自持,自持率最高的地块高达40%。
中指院统计数据显示,重庆首批集中供地出让46宗地块,总成交金额为635亿元,成交楼面均价9133元/平方米,平均溢价率43%,其中有22宗地块成交溢价率超过50%,最高溢价率达到130%。
在武汉,还诞生了首轮集中供地竞价轮次高达421次的地块,溢价率超100%,堪称武汉光谷“新地王”。
愈发严格的竞拍条件还催生了“马甲”大军。在广州土地拍卖市场上,位于黄埔军校小学的地块吸引竞拍的房企“马甲”达320家。在苏州,就在32宗地块竞拍前夕,有部分房企一天成立6家、10家甚至15家子公司。这显然是违背了集中供地政策的初衷。
做得最好的,还是北京。“原以为北京会争夺得最激烈,但没想到溢价率都控制得很精准,拿到地的房企也都有钱可挣,其他城市可以来现场观摩取经。”一位企业人士称。
在首轮供地落幕,第二轮即将开启之际,各大城市纷纷变得谨慎起来。
8月6日,深圳公共资源交易中心发布公告称,中止第二批集中供地的挂牌出让工作,具体出让时间另行公告;开发商已交纳的保证金将原路退回。
8月10日,天津市规划和自然资源局公告称,第二批61宗国有建设用地挂牌出让时间延长。8月11日,青岛市相关部门亦宣布,6宗土地拍卖活动因故“终止”;同日,惠州发布消息称,原定于8月11日拍卖的惠城区金山新城某商住地块在8月10日被中止出让,理由是该地块需要完善房价地价联动措施,“待完善房价地价联动措施后再恢复挂牌出让”。
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- 责任编辑: 陈沂婧 
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