(文/孙梅欣 编辑/张广凯）

延迟半年之久的宝龙地产债务重组方案近期终于公布，代价是核心优质资产宝龙商业可能要面临控制权“易主”。

近期，宝龙地产公布了债务重组方案，宝龙商业同时公布了公司股权或被股东出售的消息。

自今年2月宝龙地产债务重组计划失效以来，宝龙地产持续与财务顾问及计划债务债权人进行对话。此次方案的公布，也意味着宝龙地产的化债方案获得实质性进展。

重组方案给债权人六种方案进行一个或多个不同选项的组合。其中最核心的方式，一是通过质押或出售宝龙商业股份筹集的总计约4000万美元融资现金；另一个是向债权人转让宝龙商业不超过32.4%的股权。另外，还有公司股份的可转债、新中期票据、新长期票据、新贷款等方式。

通过质押宝龙商业股份现金融资，和转让宝龙商业32.4%的股权，最被债权人所关注。如果第二种方案实行，将意味着目前持股63%的宝龙地产，转让股权后持有比将降为30.6%，宝龙地产将不再是宝龙商业第一大股东。

由于许华芳间接持有宝龙商业2.95%的股权，因此如果出售半数股权，宝龙地产和许华芳的共同持股比例约为33.55%，还能以微弱优势获得宝龙商业控制权，但仍存在潜在的“易主”风险。

不过，有债权人指出，许氏家族是20%股权的潜在买家，如果切实出手，最终实控还是会在许氏家族手中。

具有较高出租率和稳定现金流的宝龙商业，是眼下宝龙地产体系内少数优质核心资产。就在10月8日宝龙商业公众号中还提到，宝龙地产总裁许华芳还公开表示，商业是宝龙集团六类资产里的第一主业。或许对于核心资产，许氏家族也很难言放弃。

多种化债方式填补200亿债务缺口

宝龙地产公布的具体方案中，也对上述多种化债方式进行更为详细的解释，各种选择组合方式也各有限制条件。

其中选择现金部分，债权人可以选择分派申索任一部分或全部债务的12%；如果是选择宝龙商业的股权，债权人需要根据计划按照每股15港元的价格进行交换，而当前宝龙商业的股价则是2.49港元/股；选择可转债的债权人，最高分配12亿美元用于可转换债券。

有债权人测算，如果选4000万美元现金方式，共削债21亿元；选择宝龙商业股权，2亿股股权可以削减28亿元；选择可转债，12亿美元转股宝龙地产，按照2.3元的转股价价格，增发40亿股可削减85亿元。三项方式共计可以削减债务134亿元人民币。

把核心资产作为偿债筹码，对于面临巨额债务压力的宝龙地产而言，已经是必然的结果。

宝龙地产在今年中期业绩中公布的债务数据显示，到今年半年末，集团借贷合计约人民币561.11亿元，其中流动负债为275.98亿元，而包括现金、现金等价物和受限制现金在内的金额约为73.27亿元，意味着存在超过200亿元的债务缺口。

同时，集团账面包括优先票据、公司债券以及银行和其他借贷总计约228.43亿元债务存在违约或交叉违约。今年3月7日，宝龙地产全资子公司、宝龙商业控股公司的宝龙地产（维京）控股有限公司，已被提出清盘申请。

面对高额债务，宝龙地产的牌面有限。公司股价跌至0.295港元每股，总市值仅剩12.21亿元，缺乏流动性。

在房地产行业走势整体下行的情况下，宝龙地产项目销售未有优势，销售流入颇为疲软。

中报显示，上半年宝龙地产合约销售额为37.23亿元，销售流入和高额债务相比可谓“杯水车薪”。销售疲软叠加债务因素，上半年宝龙地产股东应占亏损26.52亿元，比去年同期亏损幅度还在进一步扩大。

而从当前宝龙地产给出的债务重组方案来看，如果能够顺利执行，对于当前的债务缺口能够进行较大幅度的削减。

宝龙商业能借此摆脱地产股东拖累吗？

与宝龙地产持有的资产质量相比，宝龙商业的资产可谓优质。对于在全国拥有众多商业体的宝龙商业而言，商业资产存在两个明显的价值点：一个是商业体本身的资产价值，另一个是商业体带来的零售流量金额。

前者对债权人而言，是价值可变现资产，后者能够带来稳定的资金流入。

宝龙商业的中报显示，到6月末公司在全国有97个零售商业物业，还有129个已经签约的零售商业物业。上半年公司收入约为13亿元，来自外部客户收入约为11.85亿元，占整体收入来源的91.1%。

宝龙商业的整体出租率约为91.8%，有较为稳定的租金收入，另有42.85亿元的现金储备，也是优质的资产属性。

事实上，由于受到大股东的拖累，宝龙商业近年来同样股价低迷。因此早在债务方案公布之前，就有宝龙商业的投资者喊话，宝龙地产应将宝龙商业的股份出售给债权人或新的债权人，令宝龙商业摆脱泥潭更具独立性。

而在债务重组方案公布当日，宝龙商业股价开盘后就迎来上涨，当日涨幅一度达到15.25%，由此可见投资者认为这一方案对资本市场是利好。

但也有市场人士表示，宝龙商业转让32.4%股权给非单一债权人，可能会导致公司股权过于分散，不利于企业的长期运营管理。

由于这一债务重组方案中并未提及债权人的同意数量，因此最终方案是否能够按照当前报价推进，还存在一定不确定性。但从宝龙商业股权被放上货架的市场反馈来看，对于这家商业综合体的运营商而言，能从地产股东获得输血的时代已经过去，未来摆脱拖累轻装上阵，对于宝龙商业而言，或许是新的机遇。