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华润万象生活火速递交招股书，下半年包干制将改为酬金制
关联方贡献收入超3成
公开资料显示，华润万象生活的历史可追溯至1994年，当时华润集团投资北京市华远房地产股份有限公司（华润置地前身）并开展物业开发、投资及管理业务，其后重组成为华润置地。
作为闻名全国的大型央企，华润置地的强大地产规模自然成为华润万象生活崛起的强大助力。
招股书直言，华润集团及华润置地（连同各自的合营企业和联营公司）为其两大客户，所贡献收入合共分别占2017年-2019年与2020年上半年总收入的31.2%、32.2%、32.3%及36.0%。
不过，与其他诸多上市物企一样，背靠母公司固然可以使企业短期内快速崛起，但却更容易产生依赖性，从长远来看，未必是好事。
特别是住宅物业方面，华润万象生活管理有502个住宅及其他物业项目，在管总建筑面积为9749.8万平方米；其中405个项目来自华润集团及华润置地，对应在管面积7955.4万平方米，占比为81.5%，第三方物业占比仅不足两成。
包干制将改为酬金制
值得一提的是，尽管扩张迅速，但却受限于包干制收费模式，华润过去几年增收不增利的问题十分严重。
财务数据显示，2017年-2019年，华润万象生活分别有96个、113个、98个按包干制收费模式管理的住宅及其他物业项目处于亏损状态，亏损金额分别为8010万元、7570万元、7920万元。
相对而言，在商业方面这一情况要好得多。2017年-2019年，按包干制收费模式管理的购物中心项目分别有2个、5个、7个处于亏损状态，金额分别为2350万元、2650万元、2490万元；包干制写字楼项目分别有5个、11个、8个亏损，金额为990万元、560万元、740万元。
或受此影响，过去三年，华润万象生活的整体毛利率分别为13%、15%、16.1%，今年上半年为24.1%。“毛利率上升主要是由于商业运营及物业管理服务分部贡献的收入增加，而该分部的毛利率高于住宅物业管理服务分部。”该公司在招股书中表示。
具体来看，2020年上半年，其住宅物业服务毛利率为14%，购物中心为36%，写字楼为35.3%，后两者的毛利率水平均为住宅的两倍有余。
此外，尽管总体处于走高的趋势，但仍远低于行业均值。有统计数据显示，2019年上市物企平均毛利率为29.4%，如碧桂园服务、悦生活等不少民营物企毛利率都超过其2倍。
所谓包干制，即由业主向物业服务企业支付固定费用，盈余或者亏损均由企业享有或者承担。分析人士向观察者网指出，国企实行的包干制属于历史遗留问题，随着市场化经济的不断变化，显然早已不适用，相关国企的改革势在必行。
华润显然早已意识到这一点，企业表示，自2020年下半年起，将逐步把包干制收入模式转变为酬金制，实施这一战略计划主要是为了理顺企业与业主和租户的关系，与行业惯例保持一致，并提升企业的利润水平。
本文系观察者网独家稿件，未经授权，不得转载。
- 责任编辑: 张志峰
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