【文/观察者网专栏作者 常洛闻】

11月26日，香港发生了一起罕见的住宅区严重火灾，截至目前已证实的遇难者超过90人，此外，香港警方以涉嫌误杀罪拘捕负责维修大厦的工程公司三名负责人。

警方在27日举行的记者会上表示，新界北总区重案组在消防灭火及搜救过程中，发现建筑物外墙的物料未符合防火标准。而且每一层电梯大堂窗外都有发泡胶包封，这种物料非常易燃，不排除是导致火势迅速蔓延的原因。警方已锁定一间负责维修工程并安装发泡胶的建筑工程公司，认为该公司的负责人严重疏忽，引发了这次火势一发不可收拾。

但发泡胶（聚氨酯预聚体）可能只是原因之一。2024年，宏福苑居民曾向香港劳工处等部门致信，希望讲解棚网以及工程安全。彼时劳工处回复称，前往现场视察认为“棚网发生火灾的风险相对较低”。

宏福苑地处大埔，与我此前工作的机构相去不过5公里，平时去菜市场吃中饭经常能碰到采访过的老业主。当天下午走水时就已经烟火冲天，很多旧友都已经在惊愕之余投入了对社区的自救和互助。

不过这场灾祸的脉络，远不是香港不肯淘汰竹棚这么简单。

房屋修葺背后的利益链

首先要说说宏福苑这个名字。

香港的房屋分私营楼宇、公营房屋、丁屋三个粗略的大类。公营房屋由政府全部或部分资助，根据不同的历史、成本、供应方式，又大致包括了居屋、公屋两个大类。简单来说，两种公营房屋都由政府主导开发，开发过程可能以市场价承包给商业地产公司，政府出资填补差价。落成后，公屋的产权属于政府，廉价租赁给合乎资格的群体。公屋租金一般会占该住户每月收入约10%，租金包括管理费，无须补地价。一般以某某邨命名。

公屋除无产权外，对租住业户的收入（入息）、资产、持有物业、汽车、奢侈消费、跨国旅游等亦有监察，严格禁止闲置（丢空超过3个月）、转租、营业活动。虽然近几年也爆出多宗滥用公屋的个案，总体来说仍算有序，给大量底层民众解决了燃眉之急。

爱民邨停车场价值超过300万的法拉利跑车 图源：文汇报

居屋则是“居者有其屋计划”（Home Ownership Scheme）的简称，香港房屋委员会兴建公营房屋，并以廉价（市场价五折左右）售予低收入市民，一般以某某苑命名。

宏福苑是大埔区最早期的“居者有其屋计划”屋苑之一，由香港房屋委员会开发，1983年正式落成启用，共提供1900多户两房单位，发售时总价约在11.6万至15.9万港币之间。经过多年的发展，附近已经有成熟的交通、学校、生活配套。其中住户也逐渐高龄，根据香港政府2021年人口普查，当时共有4643名住户居住在宏福苑，其中65岁以上长者占比过半。

而且囿于当时的设计建造要求和理念，以及地皮、基建等限制，宏福苑的设计在当时虽然是居屋的范本，现在看却已经相当过时，而且其塔楼结构形成了完整的对流结构，对火险相当敏感。

由于有台风、暴雨等周期性自然灾害，无论公屋、居屋还是私人楼（商品房），都需要定期“验楼”、“验窗”，防止脱落的外立面、窗户零件伤及无辜。对于商品房来说，还能提高不动产价值，也避免大量的管理费“趴”在物业公司账上。

强制验楼计划规定，楼龄达30年或以上的私人楼宇（不超过3层高的住用楼宇除外）的业主在接获屋宇署发出的法定通知后，须委任一名注册检验人员就楼宇的公用部分、外墙及伸出物或招牌进行订明检验。如该注册检验人员认为楼宇有需要进行订明修葺，业主须委任一名注册承建商，在一名注册检验人员的监督下进行所需的订明修葺。

“强制验楼计划”

至于“强制验窗计划”，则规定楼龄达10年或以上的私人楼宇（不超过3层高的住用楼宇除外）的业主在接获屋宇署发出的法定通知后，须委任一名合资格人士就楼宇的所有窗户进行订明检验。如该合资格人士认为窗户需要进行订明修葺，业主须委任一名注册承建商，在一名合资格人士的监督下进行所需的订明修葺。

根据立法会2014年的公报，光是验窗，合资格人士就超过17000人，足以保证公平的市场化竞争。实际上相关行业有复杂的准入和严密的行会，所谓公平竞争，只能保证“有得拣”，不保证“有得平”，具体执行标准也并非铁板一块，围绕楼宇的兴建和维护，已经形成了层层嵌套的利益链条。读者可参考电视剧《大宅门》中，白景琦去当铺当貂皮袄的桥段。类似宏福苑这种面积，有4扇左右窗户的住房，就算仅做检查，不做任何加固，费用应该也在4000港币以上。

这次宏福苑之所以有大量的竹棚和防护网紧贴在建筑外围，就是为了维修外立面，以满足楼宇安全要求。

我在香港居住多年，旁观过多次物业大修的过程。简单来说，类似宏福苑这样的居屋，政府在转卖给业主后已经退出经营和管理，其物业管理现在由置邦物业管理有限公司（ISS EastPoint Property Management Limited）负责——置邦于1982年12月14日在香港成立，应该是专为宏福苑等政府居屋提供物业的公司。

业主每个月缴纳的管理费，包括管理费和物业维修基金，比例大概是9：1，如果想动用这笔钱，需要业主法团召开大会，投票决定。一般来说需要取得投票业主简单多数，参与投票的业主需要超过总业主的半数以上，每个物业公司、业主法团都有细微区别。由于牵涉的款项往往巨大，业主利益分散甚至偶有冲突，不同户型、朝向的业主又有不同意见，这一投票过程可能持续数月甚至数年。

根据宏福苑11月7日最近一次业主立案法团的会议记录，目前进行的大维修共进行了15期，总工程款为179894166元（1.8亿）港币。

而且因应维修，整个屋苑（小区）在整年物业管理费收入1953万的情况下，2026年预计将会录得141万港币赤字。

而且这个天价维修费，只是总体工程款的不到一半，物业公司和业主法团通过的维修方案总额高达3.3亿元港币。招标时，第一轮收到的39份标书中，有27份因为不合资格被退回，进入最终轮的标书价格从1.5亿到3.3亿港币不等。

全世界，尤其是华人社会，从物业、运输、物流、渣土等重体力劳动，到建筑、回收、殡葬等厌恶型行业，再到停车、广告招牌等特殊垄断行业，都是行会、同业保护最发达的领域，其中的糟粕在内地已经随着新中国的成立荡涤殆尽，但在其他地区，其生态平衡仍然相当“传统”。

我曾经服务于中国内地某企业，企业需要借助香港“出海”，但货运公司解决不了损耗和请假的问题。老板为此成立了一个慈善基金会，遍请“社会贤达”，其中一位江湖大佬坐镇后，损耗问题不声不响消失。后来才知道，这位大佬有自己的物流公司，是香港物流业的“大孖沙”（major shareholder的香港粤语音译），所有工人、公司都要看他脸色。

而在这样一个环环相扣的生态系统中，责任在分摊中消解，利益在传递中耗散，每个环节都自发地维护系统的平衡，以长久地保持“递猪肉满手油”的状态。