融资改善加速行业风险出清

2022年12月16日的万科临时股东大会上，万科董事局主席郁亮谈到行业变化称，时隔20年，房地产再次成为支柱产业，政策面都在逐步向好，且“政策面向好的力度、广度超出了预期和想象”，“这几个月下来，我觉得微光在逐步变成曙光”。

让郁亮看到曙光的关键，是政策面利好消息接踵而至。

自2022年11月以来，监管部门频频出台房地产帮扶措施，信贷、债券和股权融资“三箭齐发”，托底意向非常明显。

紧接着，“金融16条”向优质房地产企业提供了万亿级别的意向授信额度；政策支持民营企业发债融资，预计额度达到2500亿元；重启了地产企业的股权融资。

年尾，中央经济工作会议、国务院常务会议不断释放稳定房地产市场的政策信号。自高层重申“房地产支柱地位”以及中央经济工作会议提出“支持刚性和改善性住房需求”后，各监管部门开始轮番为房地产“发声”，密集出台政策措施，以期修复行业信心。

12月20日，央行召开会议表示，引导金融机构支持房地产行业重组并购，推动防范化解优质头部房企风险，改善头部房企资产负债状况。

根据中指监测，目前全年已有超300省市（县）出台房地产调控政策近千次，政策调控力度和频次达到近年来峰值。

在这其中，对于房地产企业而言影响最大的莫过于各种并购融资和股权融资通道彻底放开。

2022年11月28日，“第三支箭”刚刚射出，A股涉房并购重组迎来破冰，至少已有3家房企通过发行股份购买资产，招商蛇口重启南油收购案引发莫大关注，格力地产重启收购珠海免税集团欲“再续前缘”。

但第一个“吃螃蟹”的是上海国企陆家嘴，拟收购母公司陆家嘴集团旗下的4处资产，其中2处系定增融资收购，2处以现金方式收购，虽不如招商蛇口、格力地产受关注，却抢下了上市房企并购重组第一单，正式打开了“涉房”并购重组的“闸门”。

2022年12月28日，公开市场违约已久的华夏幸福宣布向华润置地转让南方总部旗下四家下属公司股权和债权，转让价格价格是124亿元，主要用于债务偿付。

华润置地的这笔收购，涉及华夏幸福南方总部旗下的三处资产，包括武汉长江中心项目、武汉中北路项目和南京大校场项目，以及标的股权公司下属的子公司。

此次交易之后，华夏幸福南方总部不复存在，而企业以此换来124亿元现金流。

这笔发生在年末的买卖，也既是房地产行业2022年最大宗的收并购案，也为新一轮并收购大战拉开了序幕。

从项目层面并购上升至集团

事实上在此之前，包括AMC（金融资产管理公司）、各地纾困基金等在内的多个金融机构早已着手参与问题楼盘风险化解工作。

例如近期，中国华融联手6家银行、中信信托对融创上海董家渡项目达成股权融资合作，中国东方也与融创武汉桃花源项目达成股权融资合作，融创通过转让项目股权获得AMC注资。

就在不久前的1月4日，国内另一家四大AMC之一的中国信达旗下信达地产公告称，公司全资子公司信达重庆房产的全资子公司信达星城与公司关联方中国信达共同参与认购合伙企业份额。

合伙企业总认缴规模为10.6亿元，其中中国信达作为有限合伙人认缴2.78亿元，占合伙企业规模的26.22%；信达星城认缴2.11亿元，占合伙企业规模的19.91%，并对项目进行操盘开发。

在行业人士看来，此前发生的收并购多处于问题楼盘的项目层面，真正上升到房企集团层面的还是在“三支箭”以后，无论央国企还是标杆民营房企，想要撬动更多社会资本参与化解房地产行业风险，还是要以市场的方法解决，要让投资方看到长远的利益，如华润并购华夏幸福南方总部、建发并购红星美凯龙两大案例。

换言之，当行业下行遇到并购融资松绑，伴随着行业风险快速出清的，必然是行业洗牌大幅加速。

其中，中小房企面临存亡抉择，大型房企也可能不得不转卖资产套现以求多元化转型与长远发展，但对于不差钱的央国企和少数标杆房企而言，完成并购扩张既是其历史使命，也是其飞速扩张、抢占市场份额的大好时机。

行业普遍预期，2023年政策继续侧重引导房地产风险“软着陆”，中央可能会在房企融资、并购重组、债务展期等方面出台更多政策来帮助房企化解流动性危机。

58安居客房产研究院张波分析认为，2022年是房地产的“政策大年”，通过金融调控的发力，推动房企解决资金问题。预计2023年房企融资渠道有望重新恢复，整个行业可能会迎来一波重组并购潮，行业风险有望进一步缓释。此后，优质的头部房企、“三道红线”绿档房企、积极拿地未来有地可卖的房企，未来有进一步发展的机会。

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